房产抵押率大幅缩水 银行收紧房贷另一种上演

2010年03月06日 08:29
来源：经济观察报 作者：程志云

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程志云

一向最被银行认可的抵押品，房产的价值开始松动。

一位证券公司营业部高层最近到招商银行申请消费贷款，结果无功而返。“除了反复问我有几处房，有多少贷款，还有贷款用途之外，还附带上浮10%的利率。抵押率也比我想象的要低得多，100多万的房子过去能贷出来七十多万，现在只有五十多万。”他说。

这可能是受到银监会最近发布的一纸 《关于房屋抵押贷款风险提示的通知》(下称《通知》)的影响。根据该文件，商业银行要严格抵押物准入制度，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。

不过抵押率不是唯一被严格锁定的指标，自2010年以来，尽管贷款增长依然快速，不过商业银行对房地产开发贷、土地开发信托、个人按揭贷款等纷纷收紧。

建设银行研究员赵庆明指出，伴随着土地、金融、税收等紧缩政策的出台，金融业也需要重估房地产业的风险收益。

银行全面收紧

《通知》是最新一份和房地产有关的风险提示函。

根据要求，商业银行对客户要严把门槛，将目标客户第一还款来源作为放贷的基本前提，需要避免简单依据第二还款来源作为选择客户的基础；其次，严格抵押物准入制度，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率，防止非法和无效或有纠纷的房屋产权证作为抵押物。

与此同时，银监会还要求商业银行对抵押物进行动态监控和持续跟踪，并完善抵押权设置的法律手续，通过合同形式防范抵押悬空的风险。

就在上周，银监会还要求信托公司防范房地产信托风险，尤其不得以信托资金放给开发商用作土地储备。

一位商业银行公司部负责人告诉记者，更早些时候，银监会已经开始要求各商业银行对房地产开发企业授信实施并表监管，统一授信。要求银行业金融机构将开发商、项目公司和母公司的授信统一起来，实施并表监管，防止信贷资金被挪用为资本金，防止房地产企业杠杆率过高。

而一位地方银监局人士也称，今年以来，在现场检查和非现场检查的一个重点就是房地产企业项目在内的项目资本金到位情况。要求银行业金融机构加强对项目资本金到位真实性的审查认定，并对项目出资人未来出资能力进行审慎评估，防止项目完工风险和倒逼银行垫资。

与此同时，住房按揭贷款也有明显紧缩迹象。

继中行取消首套房贷7折优惠利率后，多家银行在上海、深圳等一线城市的房贷首付比例已经由2成提高为3成，利率最多下浮10%左右。一些地方中小银行出于谨慎考虑甚至将部分居民首套购房的首付比例也提高到4成。

一位中国银行北京某支行人士说，监管层已经多次进行窗口指导和风险提示，除了首付和利率这些指标外，还要求对每个房贷申请者进行面谈面签。这给我们增加了不少的工作量。

“无论是个贷、开发贷、土地信托还是房地产抵押贷款都在全面收紧，整个房地产业的产业链都面临银行降低杠杆比例。”赵庆明称。

去杠杆化

目前，商业银行已经受到全面收紧的土地政策与高杠杆率的双面夹击。

就在近期，北京双料“地王”大龙地产以总价50.5亿元、楼面地价2.9859万元/平方米竞得的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地被北京市国土资源局收回，并没收了2亿元竞买保证金。

2009年底向北京市规委提出修改广渠路15号地规划的中化方兴也遭到了拒绝。中化方兴在2009年6月以40亿元拍得的广渠路15号地，建筑面积的土地成本是每平方米1.6万元，成为名副其实的地王。市场人士认为，如果不能顺利修改规划，其盈利能力堪忧。

据了解，国土资源部自去年底开始清理规范房地产企业的囤地行为，广州、上海、南京相继收回大量闲置土地。这带给银行巨大的压力。

中东西区域发展和改革研究院研究员孙立称，一直以来，土地抵押都是银行信贷的最后防线，一旦开发商资金链崩溃，土地的价值也会随着时间水涨船高，这确保了银行信贷安全。

“现在严格土地制度，开发商土地可能被收回，而且还处以高额罚金，那么银行风险就会大大加剧了，根本不能给开发商那么高的杠杆。”他说。

太平洋证券宏观分析师周明剑告诉记者，根据内部数据显示，截至2009年中，商业银行大中型开发商客户平均资产负债率高于60%，个别企业负债比例竟然高达90%。而中小开发商负债比例更是高的惊人。而目前个人购房中也有大约六七成资金来源于银行按揭贷款。

“从供给到需求，几乎都是拿银行的钱在玩。”周明剑称。

一位商业银行高层表示，目前处于高位的房价已经绑架了地方政府、商业银行以及诸多购房者。

“尤其是商业银行，由于我国银行贷款中很大一部分是以不动产抵押作为重要的风险控制手段，因而更加让市场担心的是房地产价格如果出现巨幅下挫，给商业银行带来的抵押不足的风险。”他说。

对于深度套牢的银行业而言，如何在不“卡死”开发商，不影响房价的情况下，对房地产行业去杠杆化已经成为当务之急。

据悉，此前中国银行业协会曾根据银监会的监管要求，就房地产开发闲置土地处置情况发出风险提示，要求各家银行重新核对其抵押品，是否存在开发闲置风险。一旦发现问题，银行就要取消原有贷款。

目前，除了房地产业的贷款之外，各个商业银行还必须即刻系统梳理其各项抵押物管理制度和相关法律文本，全面清理存量房屋抵押贷款和抵押房屋，深入分析其现状和风险隐患，制定有针对性的应对措施。

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