美政府计划关闭两房 中国或将遭受巨额损失

2011年02月11日 10:38
来源：中国经营网

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据媒体报道，美政府最早将于本周五宣布将房利美和房地美(简称“两房”)这两家抵押贷款公司关闭或彻底私有化。有专家指出，中国应该认识到其持有的“两房”债券和证券存在风险，建议在6月美联储量化宽松政策结束前卖出这些证券。

美政府将逐渐从房屋按揭市场淡出

据悉，奥巴马政府最早将于11日宣布这项事关10.6万亿美元按揭市场未来的计划书，其中将详细说明政府准备如何逐渐从房屋按揭市场淡出。

据报道称，奥巴马政府在即将宣布的计划书中，将详细说明政府准备如何逐渐从房屋按揭市场淡出。市场分析称，该计划意味着政府将削弱对楼市的支持力度。

根据美国一位匿名官员透露，最初的步骤将包括阻止“两房”购买价值超过62.55万美元的贷款，另外还将提高他们提供贷款担保的收费。

美国政府或将提出五个方案，由国会评估利弊。但最吸引外界注意的是其中三个方案，最保守的建议是除了现有的联邦机构外，政府退出房屋按揭市场。另外两个方案则是建议创建一套新机制，让政府对向来由房利美和房地美主导的二级按揭市场给予部分支持。其中一个方案是说，在市场吃紧的时候由政府来介入。

另外一个建议是政府在任何时候都要参与到二级按揭市场。削弱联邦机构对楼市的支持力度很可能会加大购房者的借款成本，令本已脆弱的楼市雪上加霜。因此，分析师们认为任何转型计划都可能需要数年才能完成，而且这取决于房地产市场的复苏速度。

中国将遭受巨额损失?

去年6月，“两房”因股价过低从纽约证券交易所退市，资产“打水漂”成了海外投资者热议的话题。

由于中国持有大量“两房”债券，美国对“两房”的这一重大改革引起高度关注。虽然中国究竟持有多少“两房”债券尚无权威渠道予以确认，但公开信息显示，目前“两房”一共发行了约5.2万亿美元的债券，其中有70%以上被美国政府和美国本土的机构投资者持有，不到30%的债券为海外投资者持有。

美国财政部网站显示，截至2009年年底，中国持有美国证券总资产共1.46万亿美元，其中美国国债7570亿美元，机构债中美国住房抵押市场(ABS)为3580亿美元，其他债券960亿美元。

据一位资深金融机构人士分析，机构债中的ABS，绝大部分应为“两房”债券。

有报道称，在海外投资者中，持有“两房”债最多国家为中国，其次为日本、开曼群岛、比利时和卢森堡。

另有报道称，国内机构持有“两房”债券的规模大约在5000亿美元左右。

是否打水漂专家意见不一

中国人民大学经济学院副院长刘元春昨日表示，由于“两房”涉及的资产规模较大，不仅会对海外投资者产生影响，还会给美国国内的房地产市场带来震动。但是任何重大的决策都需要循序渐进，过程可能相对漫长，而且美国去年已经宣布“两房”退市，市场对于政府决策已经有了一个缓冲消化的过程，海外投资者也理应有了相应的对策，所以他预计“两房”的新政策不会对市场带来太大震动。

刘元春还表示，中国购买“两房”债券不单是为获回报，还有其战略考虑。“两房”关闭后从清偿的程序上来讲可能会使中国的债券产生账面缩水，但从中长期来看，战略上或会有所收益，不能一概而论。

中国外汇投资研究院院长谭雅玲则认为，中国投资“两房”打水漂的可能性不大。“两房”债券数额庞大，事关美国政府的信誉和国家形象，美国不会做出轻率决定，而会对市场有所交待。她认为随着目前美国房地产市场出现回暖迹象，中国应根据市场情况随时调整战略组合，即时观望跟进。

不过，著名经济学家鲁政委昨天表示，随着美国经济逐步趋于好转，美国国会对房地产可能拖累经济的担心预计会持续减弱，由此指望美国国会在此问题上采取积极的合作态度就会愈加渺茫。而且，按照西方一贯秉承的“如果指望政府出钱救助私人机构，私人投资者自身也必须承担损失”的原则(实际上，这一点在美国此轮对银行的救助中已有所体现)，中国投资者固然不会在“两房”相关债券的投资上最终出现全损，但也几乎不可能全身而退。鉴于此，鲁政委建议：“如果可能，必须择机积极减持相关债券。

美政府救助“两房”大事记

2008年7月11日 由于市场担心“两房”遭政府接管或增发融资，“两房”股价险遭腰斩。时任美国财政部长的保尔森表态，美国政府暂不考虑接管。

2008年7月13日 美国财政部和美联储宣布救助“两房”措施。财政部将提高“两房”信用额度，并承诺必要时购入股份。美联储承诺对“两房”开放贴现窗口，以提供直接融资。

2008年7月26日 美国国会参议院批准一项总额3000亿美元的住房援助议案，旨在救助美国楼市，同时帮助“两房”摆脱困境。议案授权财政部无限度提高“两房”贷款信用额度，必要时可购入“两房”股票。

2008年9月7日 保尔森宣布由政府接管“两房”，联邦住房金融署接手“两房”日常运作。

2008年9月14日 联邦住房金融署宣布，不允许房利美和房地美向前任首席执行官丹尼尔·马德和理查德·赛伦支付巨额离任补偿。

2009年3月18日 美联储宣布将购买1000亿美元“两房”债券，使美联储2009年以来购买“两房”债券总额翻番。

2009年4月22日 房地美时任代理首席财务官大卫·凯勒曼在家中自杀。

2009年12月24日 美国财政部宣布取消原先对“两房”设定的4000亿美元救助上限。

2010年3月23日 美国财长蒂莫西·盖特纳说，鉴于美国房地产市场依然处于困境，针对“两房”的改革宜缓行。

2010年5月5日 房地美称，由于今年第一季度继续亏损大约80亿美元，希望政府增加106亿美元救援资金，这将使房地美的政府救助总额达到613亿美元。

2010年5月10日 房利美称，今年第一季度继续亏损131亿美元，拟再次寻求84亿美元政府救助，这将使房利美接受的政府救助总额达到836亿美元。

2010年6月16日 美国联邦住房金融局发表声明，要求“两房”退市。

2011年2月9日 消息称美国政府拟关闭“两房”

回顾

“两房”去年遭遇退市

2010年6月16日，美国联邦住房金融局表示，准备将其监管的房利美与房地美的股票从纽约证券交易所退市，理由是两家公司的股价长期表现不佳。

根据纽约证交所规定，如果一家上市公司的股价连续30个交易日低于1美元，其股票将被摘牌。自2008年9月起，在超过30个交易日中，房利美与房地美普通股的价格一直徘徊在1美元附近;最近的30个交易日里，房利美的股票价格跌破了1美元，房地美则在1.0美元-1.5美元之间徘徊。

去年7月8日，纽约和芝加哥证券交易所在开市前停止了房利美普通股和优先股交易。该公司在退市前一天宣布，将发行三年期新债，到期日为2013年8月20日。退市前一房利美股价已跌至每股25美分。房地美同日也从纽交所退市。

“两房”三年弥补1/8损失

美国金融危机质询委员会上月发布的报告显示，“两房”在过去约三年中通过要求银行购回劣质抵押贷款收回总计209亿美元的资金，但仅占“两房”自2008年以来信贷损失总额的1/8。

报告显示，从2007年至2010年8月31日，“两房”曾要求银行回购将近167000份劣质抵押贷款，总额达348亿美元。在此过程中，实际收回总额达209亿美元，其中房利美从银行收回118亿美元，房地美收回91亿美元。

“两房”通常从银行购买贷款并将其证券化后卖给投资者，并为这些证券提供担保以防借款人违约。当银行将抵押贷款卖给“两房”时，会就一定的贷款销售标准达成协议，并有责任在不满足这些标准的情况下回购贷款。但问题是那些原本该用来居住的房屋实际上却被用作投资。当违约率较低的时候，回购贷款一般被当作正常发生的营业成本。但当金融危机爆发，美国的止赎权不断攀升后，“两房”已开始加强对违约贷款的核查，并迫使银行购买这些销售无望的贷款。这就导致银行的回购成本成为非正常营业成本。

据分析师估算，美国银行业因为回购“两房”劣质抵押贷款而造成的损失最终将高达280亿美元。(沈玮青)

小资料

房利美和房地美

“两房”是美国最大的两家住房抵押贷款机构联邦国民抵押协会(简称房利美)和联邦住房贷款抵押公司(简称房地美)的简称。由美国国会立法设立的政府支助机构，目的在于为住房抵押贷款市场提供稳定而连续的支持，提高住房抵押贷款的可获得性。

美国的住房政策是政府公共政策之一，自1932年构建联邦住宅贷款银行系统以来，逐渐形成了以“两房”为主、私人抵押贷款机构为辅的住房抵押贷款二级市场，通过政府干预和市场化运作相结合的方式，为住房建设提供资金保障。

“两房”是美国房地产市场的支柱，两家机构承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%，次贷危机以来达到80%以上。“两房”拥有和担保的资产规模约5.5万亿美元。在“两房”债券投资者中，70%以上是养老基金、共同基金、商业银行和保险公司等美国国内投资者。(编辑 谢振轩)

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