房企首批三季报出炉龙头企业业绩好中小企业处境难

2012年10月18日 02:59
来源：上海证券报作者：朱楠

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招商地产、铁岭新城、莱茵置业三家上市房企今日公布了首批房地产企业的三季报。巧合的是，这三家正好代表了三类房企：央企、民企、非典型类企业。

以招商为代表的龙头房企业绩一路高歌，雄厚的资源背景加上高周转策略使得公司三季度营收与净利润同比均呈增长趋势，且三季度就已完成全年销售指标；以莱茵置业为代表的中小房企则处境艰难，营业收入及净利润等重要指标均呈大幅下滑态势；铁岭新城则属于非典型类的房地产企业，其拥有土地一级开发资源以及重组概念，在结算周期内业绩暴增并不能完全代表房地产一级市场的发展趋势。

而从总体看，由于2011年下半年房企被迫以价换量的项目已逐渐进入结算，房地产行业整体利润下滑的行业趋势未得到扭转。

房企业绩出现明显分化

作为“万保招金”中第一个发布三季报的龙头房企，招商地产这份三季报颇为亮丽。数据显示，2012年1-9月招商地产营业收入为161亿元，同比增加29.45%，其中7-9月份就贡献了高达60亿元的营业收入，同比增加了38.45%，是今年楼市“淡季不淡”的典型印证；1-9月公司净利润24亿元，同比增加16%，利润率为15%。此外，公司还有254亿元的预收账款和174亿元的现金在手。

对比招商地产半年报可以发现，在高周转策略的指导下，公司三季度实现签约销售面积56万平方米、销售金额86亿元；前三季累计实现签约销售面积173万平方米，销售金额247亿元，已超额完成了年初210亿的销售目标，全年实现300亿元销售金额基本无虞。在现金充足、业绩有保障的情况下，招商地产开始加速拿地，今年年内拿地面积已达262万方，拿地金额达62亿元，拿地规模已追平2011年全年。

而与招商地产飘红的业绩形成鲜明对比的是，作为中小民营房企的代表，莱茵置业三季度报告业绩一片黯淡。数据显示，莱茵置业1-9月份营业收入为6.7亿元，同比下降16.59%；实现净利润3618.7万元，同比大幅下降30.41%，利润率仅为5.4%。不过，从公司的负债情况来看，虽然短期借款、应付票据以及应付账款加起来总额达到5.8亿元，但受益于今年楼市销售回暖，杭州绅华府、杭州泊悦府等项目销售带来资金回笼，公司手中尚有21亿元的预收账款及4.8亿元现金，因此总体财务状况并不算糟。

而铁岭新城三季报则“看上去很美”。公司前三季度实现营业收入3.70亿元，同比上涨193.52%，其中7-9月的营业收入为2.68亿元，同比增长481.81%；前三季度实现净利润8741.02万元，同比增长2563.26%，其中7-9月的净利润为8707.41万元，同比增长13029.41%。作为典型的拥有强大地方资源的一级土地开发商，铁岭新城上半年无土地出让、而推地高峰集中在3、4季度是造成公司三季度业绩暴增的主要原因。作为一家拥有重组概念、以一级土地开发为主业的非典型上市房企，铁岭新城具有一定特殊性，并不能代表行业整体发展趋势。

利润下滑趋势尚未扭转

从房地产行业整体利润情况来看，此前公布三季度业绩预告的58家上市房企中，有15家净利润预计大幅下降，另有2家下降幅度小于50%，预亏的有15家；净利润预计大幅上升的有16家，另有6家上升幅度预计小于50%，预盈1家，预计扭亏为盈的有3家。58家房企中，净利润出现同比下滑或出现亏损的达到32家，占比达到55%。房企业绩可谓喜忧参半，分化明显。

链家地产市场研究部张絮认为，超过半数房企预告利润下滑或亏损，依然可以看出调控对房企的巨大影响。在公布业绩预报的50多家房企中，有19家处于行业排名前100，在这19家房企中，有9家房企的利润出现了同比下滑或亏损，尤其是嘉凯城、京投银泰和浙江广厦甚至出现亏损。说明在楼市调控持久作用下，即使大型房企也依然面临较大的盈利压力，难逃利润下滑甚至亏损的现状。

从房地产行业的平均结算周期来估计，在2011年下半年房企被迫以价换量的项目已逐渐进入结算，反映到今年的财务报表中来，由此造成行业整体利润下滑的局面。今年二季度以来，市场回暖，房企销售出现明显好转，现金流入增加。随着资金压力的缓解，房企涨价意愿增加。三季度初，价格底部出现，房价出现上涨势头，以招商地产为例，三季度销售均价15316元，较上半年上涨11%，项目的毛利率逐渐向较高水平回归。不过，由于上市房企的财务数据与真实市场相比有一定的滞后性，房企的利润水平或许要到2013年中期才会出现明显改善。

下半年以来，市场量价增速逐渐放缓，尤其是价格自8月份以来基本止涨。金九银十”期间，楼市也处于盘整状态。以前三季度房企的销售业绩和目标达成情况看，仍有房企面临较大的销售压力，尤其是中小房企本身的市占率也不高，如果四季度市场持续疲软态势，销售压力肯定会增加。整体来看，四季度房企涨价会面临较大困难。