福布斯：亿万富翁的买房经

2013年01月16日 23:49
来源：华夏时报 作者：摩根·布瑞南

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如果说整个房地产市场都在回归相对健康的状态，那么亿万富翁们一直看好的超级豪宅市场则截然相反，甚至可以说是火热一片。从美国东海岸到西海岸，2012年的豪宅市场创造了太多的高价纪录，在美国的主要城市中，世界上最富有的人群纷纷抢购着动辄数百万美元的公寓和大厦。以迈阿密为例，虽然整体房价比2007年峰值的时候低了约40%，但高端市场的表现一直不俗，不仅再现了迈阿密“魔都”的高端，似乎也预示着新的超乎想象的价格会不断出现。

购置豪宅

成保值重要手段

2011年， 4位超级富豪在迈阿密购买豪宅的人均花费高达2000万美元，而2012年，有两位富豪在此方面的花费已经远远超出了这个数字。2012年3月，避险基金巨头艾迪·兰巴德耗资3840万美元在迈阿密戴德郡的印第安克里克岛(Indian Creek Island)上购置了一座17700平方英尺的新帕拉迪奥风格的别墅。这个费用在当时已经是当地交易的最高纪录。紧接着，8月，一位来自俄罗斯的神秘买家在该岛上购置了一套占地30000平方英尺的现代风格豪宅，价值4700万美元，刷新了艾迪·兰巴德的纪录并且一直保持至今。印第安克里克岛是迈阿密戴德郡下属的一个村庄，四面环水，可以最好地保护各位富豪们的隐私和安全。

奥伦·亚历山大是促成那笔4700万美元交易的代理人之一，同时他还是道格拉斯·埃里曼地产公司(Douglas Elliman Real Estate)的合伙人，他说：“有这样一种趋势：此前一直对棕榈滩青睐有加的富人们，现在更愿意选择迈阿密。这些创纪录的成交额说明，富人们已经意识到这里将会形成一个超过4000万美元豪宅的市场。” 棕榈滩是位于佛罗里达州东南部的一个岛，环境优美，远离大都市，是美国最著名的富人区。但现在看来，其风头要被迈阿密抢走了。

亚历山大把这股势头归因于几个因素：首先，迈阿密本身正在迅速地转型为一个全球的目的地(这要得益于迅速壮大的国外买家和一些亿万富翁云集的节日，比如巴塞尔艺术节)；其次，豪宅数量有限，“狼多肉少”，使得价格一涨再涨，由此豪宅也就顺理成章地成为了投资热门；第三，佛罗里达州是免交州所得税，这一点让很多东北部的人愿意搬过来，比如艾迪·兰巴德。

但是，上面这些价格和纽约相比可以说是小巫见大巫了。纽约房价高得让人眩晕，2012年2月，俄罗斯大亨雷博诺夫列夫的女儿在曼哈顿区买了一套公寓，花费约8800万美元，约合每平方英尺13000美元。如此巨额的总价不仅成为该区最贵，而且其每平方英尺的单价也成为全美国当之无愧的“冠军”。 这笔让人咋舌的交易似乎奠定了2012年整个曼哈顿豪宅交易市场的基调。Extell发展公司随后即抬高了其位于曼哈顿周边的房屋的价格。2012年5月，该公司的销售额高达10亿美元，其中有两座均价超过9000万美元的阁楼。

在过去这一年中，豪华的复合公寓同样销售业绩不菲，销售对象主要是美国本土居民。在公园大道740号，有一幢众所周知的复合公寓，其业主有诸如史蒂芬·施瓦茨曼和罗纳德·兰黛这样的亿万富翁。5月，Oaktree资金管理中心的富豪霍华德·马克斯索性购置了两套并排的而又各自独立的公寓，耗资5250万美元，成为当时纽约最贵的复合式公寓。整套公寓包括了大大小小30个房间，含8间卧室、10间浴室、两个图书馆、正式和非正式的餐厅。同年11月，梦工厂的合伙人大卫·格芬花更贵的价格以5400万美元，购置了一套占地约12000平方英尺的阁楼，这套面向中央公园的阁楼成为美国到目前为止最贵的复合单元楼，其中包含3间厨房、保姆房、一间健身房，附带一个美容沙龙，此外还有一间录音室。

纽约某资产评估公司的董事长乔纳森·米勒说：“2012年，豪宅的购置已经成为一个新的全球趋势。这已经成为一种保值资金的重要手段——高端房地产的股票市场一直看好。”乔纳森同时解释说，从2011年开始，国际买家就已成为豪宅买卖的主要力量，因为在他们看来，美国豪宅简直就是“减价甩卖”。正是由于国际买家的大批购买，导致美国豪宅供应量减少，进而引起了美国本土买家从2012年起逐渐进入豪宅市场。

随着买家们购买狂潮的兴起，一批超高定价的房子也应运而生，卖家们都希望可以好好抓住这一机会狠赚一笔。比如在纽约，从8月起，就有4套标价高于9500万美元的房子粉墨登场，事实上，也正是这些行为逐渐把曼哈顿变成了美国房价最贵的地区。

选址为最重要因素

不论在哪个城市，导致房价贵得离谱的一个最重要因素都是：位置。亿万富翁们愿意为他们梦寐以求的地址付出任何高价，只要这些地址有足够好的视野，同时足够隐秘和安全。在迈阿密，最火热的地点无外乎印第安克里克岛、星岛以及迈阿密海滩沿岸的新式公寓群。所有这些都临近饭店和商场，位于海滨，有极好的视野，并且有引以为傲的安保设施。在纽约，这些大的订单大都聚集于曼哈顿中心地区，这里有一流的服务，还有象征着高贵身份的塔楼，此外，每一座高价(超过4000万美元)公寓都把中央公园视野作为最大卖点。

在洛杉矶，所谓的“铂金三角”：贝艾尔市、姆比山和比弗利山庄，也已经像加州马里布一样，纷纷产生了其最高售价。根据某豪宅房地产中介统计，在洛杉矶，2012年有16笔不低于2000万美元的交易，而2011年类似交易为8笔，2010年有7笔，房地产业处于峰值的2006年，同样为16笔。

某房产中介公司负责人乌曼斯基解释说：现在人们更看重的是安全和隐私，人们对安全的重视，甚至超过对空间的要求，这也是为什么南加州设置有门卫的房屋价格会高达3500美元每平方英尺，这对于素有“浮华城”之称的好莱坞来说，都算是高价了。2012年中，南加州最大的交易有：5月，价值3450万美元的韦伯大厦被一名匿名的中国投资者购买；价值3800万美元的好莱坞山庄同样卖给一位外国买家；美国著名主持人瑞安·西克莱斯特在5月耗资3700万美元购买了艾伦·德詹尼斯位于比弗利山庄的复合公寓；而甲骨文首席执行官拉里·埃里森在9月购置了位于马里布Carbon海湾的一幢复合公寓，耗资约3690万美元。

买房更“置地”

除了大量购买豪宅，一些富翁会直接买地。2012年6月，拉里·埃里森通过某房产中介机构，从都乐食品公司的大卫·默多克手中购得了夏威夷拉奈岛的控股权。据估计，这笔交易花费了多达6亿美元的现金，购买了该岛98%的所有权，占地约141平方英里，包含两个度假村，两个度假村，高尔夫球场以及一系列的住宅和商用建筑，岛上有居民约3200人。这座岛屿是夏威夷第六大岛，而这笔交易，也成为史上最贵的单独岛屿交易。

2012年11月，地产大亨斯坦·克罗克购买了蒙大拿州的布莱肯大农场，成交价格对外保密。此前，这个占地124000英亩的农场的官方要价为1.325亿美元，购买农场后，克罗克所得到的除了农场本身，还有每年700000蒲式耳的谷物，25000吨的苜蓿干草以及4500头牲畜。这也让他成为全美国第七大地主。

很多亿万富翁们在这方面的花费无疑是过高的，因为有些设施看起来实在不值那么多钱。比如基金巨头约翰·鲍尔森的案例中，2012年6月，约翰耗资4900万美元购置了90英亩的哈拉大农场及与其毗邻的38英亩的贝尔农场。该农场位于戒备森严的喜达屋社区，主楼占地约56000平方英尺，包括15间卧室，这其中有一间配有美容间和理发间的套房、16间浴室、一套净水装置、一间配有气泵和洗车处的机械间。该农场在2006年时要价1.35亿美元，而约翰只花了大概35%的价格。

宋健伟 译自《福布斯》

2013房子的“新花样”

-摩根·布瑞南

逆境总会激发更多创造力——至少在房地产行业可以这样说。美国房产专家们总结说，2012年是谷底之年，因为随着房屋库存量的减少和按揭利率的下跌，整体房价终于开始上升。他们希望所谓的“房地产的春天”可以在2013年持续下去，库存继续减少而房价继续升高。但这只是房地产界情况的冰山一角。

今年，房地产业内出现了一些不寻常的、创新的、某种程度上甚至是史无前例的潮流，这种潮流正在影响着关于房子的一切，从建筑设计到消费者行为，无所不在。

豪宅的新功能

在新社区中，附加设备更加具有创造性。我们越来越多地看到，在混合使用的高层建筑中，高端住宅与高档酒店彼此搭配，从洛杉矶利兹卡尔顿到人们一直看好的位于曼哈顿57街的One57大厦，再到还在计划中的迈阿密萨克森酒店的菲娜工程，开发商们都在他们的新建大厦中增设了酒店，这样便可以让业主们随时享受假期般的待遇，比如各种康健和水疗服务，客房服务以及家务管理等。

据业内专业人士估计，除了新建社区，2013年上半年，房屋重装产业的增长预期将达到两位数。除了厨房和浴室一直是业主们重装的重点外，房子的其他部分也开始逐渐引起人们的注意。首先是衣橱，某高端房屋建筑师凯文·哈里斯说：“人们现在所要的不仅仅是简单的衣柜，我们的客户想要分层的衣橱。因此，衣橱现在已成为除了厨房外，需要我们全新设计每一细节的另一个特殊空间。”凯文同时也是美国建筑师协会的会员之一。由此应运而生的高端衣橱设计公司“LA衣橱设计”就是这一趋势的最好例证。

还有一些建筑，将对宠物的关爱提升到了一个新的层次，为这些四条腿的住户们建立了服务中心。比如在纽约，开发商MiMA设置的“狗狗城”将会为业主提供遛狗，为狗美容，安排玩伴等一系列服务，而皮埃尔地产公司甚至为宠物提供了专业的食谱和用餐中心。

并不遥远的智能住宅

能源效率也成为买家所关注的一个重要点。据麦克劳希尔建筑集团和全美房屋建造协会估计，到2016年，美国住房市场上的绿色建筑将达到38%，这一数据在2011年仅为17%。绿色家居科技方面的花费(包括从节能窗户到绝缘材料再到现场可再生能源的产生等方方面面)预计将会由目前的170亿美元上升至1140亿美元。由地热、太阳能和风能运作的节能设备、窗户到绝缘材料以及加热和冷却系统已经悄无声息地融入新的建筑中，尤其是奢华住宅市场。总部设在洛杉矶的某高端房地产公司董事长埃里克·科分说：“绿色建筑和智能住宅是现在最主要的卖点。”

智能住宅，也叫家庭自动化住宅，在前几年就已经出现。但最新的智能系统利用了诸如iphone和ipad之类的苹果产品，让居住空间的自动化更加有效，而且更加省钱。建筑师表示，智能住宅科技是需求最多的设施之一，因此开发商们已经开始在新的公寓中注入智能系统。根据某房地产市场调查公司预计，到2016年，全球的智能家居产业将会从2011年的169亿美元增至356亿美元。甚至连电信巨头AT&T也开始测试一项被称为“数字生活”的家庭自动化和安保系统，希望可以在今年进行全国推广使用。

总体来看，房地产行业正在慢慢采用各种高科技选择。从21世纪中期开始，围绕房地产业的高科技手段就开始大批出现，预示着一系列新的服务会让屋主的生活更加简单。在线房地产搜索网站也逐渐流行起来，越来越多的准买家转向网络去搜索自己需要的房子，这一趋势推动了诸如Zillow和Trulia这样的网站可以在美国证券交易所公开募股。除了在线搜索，甚至出现了更为便利的趋势：在线房产经纪人业务。这些一站式的服务让买房变得越来越简单。

另一个依赖高科技的趋势是：以房地产为中心的社交网络。著名的家居重构与设计网站Houzz，可以让用户在线创作家居装修创意书甚至联系承包商，Houzz的这一行为让它成为数字家庭设计领域的老大，2012年12月，该网站当月的访问量达到了1千万。2013年，随着家庭重装和新房建筑的增加，该网站很可能会进一步扩张。另一家类似的网站Nextdoor专注于邻里之间，该网站的用户可以和周边的邻居迅速交换信息，不论是关于所居住地区的消息，还是各种社区活动，都可以在网上完成。

宋健伟 译自《福布斯》 译自《

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