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周其仁:“房地分离”是奇迹

2013年07月18日 09:51
来源:作者网站

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“房地分离”是奇迹

——城乡中国系列评论之五十八

宅基地本来就是用来盖房子的。在宅基地上盖成农宅之后,房与地不可分,构成一处完整的物业。要使用它吗?消费房的同时也消费着(宅基)地,反过来也一样。转手之际,出让房产的同时也必定出让地产,这两样资产是不可以拆分开来独立处理的。

可是,起于1961年的《人民公社60条》,却生生把农村的宅基地与农宅,在制度上作了分离。先说宅基地,那是我们已经引用过的,该条例第21条宣布,“生产队范围内的土地,都归生产队所有。斩钉截铁地说,“生产队所有的土地,包括社员的自留地、自留山、宅基地等等,一律不准出租和买卖”。按照经典立场,这是把宅基地等同于农地,一并当作生产资料来处理,非公有不可,且不得自由转让。

同一条例的第45条,也提到农宅。怎么说的呢?首先,“社员的房屋,永远归社员所有”——这就是说,农宅属农民私有——并且,“社员有买卖或者租赁房屋的权利”。还特别指出,“社员出租或者买卖房屋,可以经过中间人评议公平合理的租金或者房价,由买卖或者租赁的双方订立契约。”再来,“任何单位、任何人,都不准强迫社员搬家。不得社员本人同意,不付给合理的租金或代价,任何机关、团体和单位,都不能占用社员的房屋。”

很明白,农宅是国家承认并给予保护的私产,也允许租赁和买卖。其实农村多少代的传统就是这样的,但在1961年党的政策文件里得到重申,却实在来之不易。因为自农村社会主义改造、特别是自“人民公社化”、“大跃进”的大潮以降,侵犯农宅的事情已有发生。我看到的记录,一些地方刮“共产风”时,也有把老百姓的房产也一并“共”了去的。《人民公社60条》对这些“极左”勾当加以纠偏,重申农宅私有权是对症下药之举。从经典立场看,农宅属生活资料,私有也并不违背社会主义。

问题是,这条政策与前述第21条加不起来。是一个旷世未有的难题:农宅私有、可自由转让,但农宅底下的那块宅基地,却属集体公有、且不准租赁和买卖。试问,农民租赁或买卖农宅的时候,其下的宅基地要不要也跟着租赁和买卖呢?跟着一起吧,那就违反了第21条规定的宅基地不得租赁和买卖的政策。不跟着呢?物理上做不到,因为任谁也没本事能把农宅悬空之后再转让!

真是搞不懂的学问。后来读毛泽东1970年在庐山写下的“我的一点意见”,其中提点,“我跟陈伯达这位天才理论家之间,共事三十多年,在一些重大问题上就从来没有配合过,更不用说很好的配合。”查《人民公社60条》系陈伯达主持起草,毛泽东修订、批准发布。不知道这文件里互相打架的条文,是不是也是两位没有很好配合的结果。

到了老百姓的日常生活里,麻烦就大了。“房地分离”,两套准则,如何实际执行?倘若“地随房走”,那农宅之私也带来宅基地之私,农宅之可转让也传导为宅基地也可转让。反过来,“房随地走”就是另外一个故事了。要是宅基地死守“不准租赁或买卖”,那加盖于其上的农宅,“可租赁或买卖”就是一句空话,除非当事人把房子拔走了处理。

妙就妙在到底谁跟谁走,政策与法律皆不明确。从我知道的实例来看,“地随房走”还是不少的。我的祖母是浙江遂昌古市的一位小学校长,她的几个儿子都外出做事,祖母老了和我们一起生活在上海。1966年前后,留在老家的二伯父去世,二伯母把老宅卖掉去了新疆投亲。老宅为什么可以卖?“地随房走”啊。那底下当然还是集体所有的宅基地,只不过原先是“分”给祖母的,一旦宅子出手,宅基地也转分给了下家就是了。

前几年有一次到大理开会,下了飞机打的去会场,听司机讲得有意思,决定先去他家看看。那是距大理市40分钟车程的一个村子,司机老家院子的门框上方,并排钉着3块门牌。请教之下,主人说是买下两户邻居的宅子合并而成。于是看到,司机的父母带着一个7岁的孙子,住在一个占地400平米、建筑面积有700平米的农家大院里。那一年,大理市内拍卖的土地,仅40年的使用权,每亩就是280万人民币

各地农宅转手的事情,总之不少。当然拿到台面上来,人们买卖的只是农宅,而不包括其下的宅基地。转手所得也只是房价,而不含地价。这也没有什么难的,好比100元买一辆自行车,因为规定仅一只轱辘可卖,那就买一只轱辘呗。多少钱呢?还是100元。

农宅出租的就更多了。特别是这些年在大都市的城乡结合部,大批农宅出租给外来农民工。还有那些火爆的开发区,打工者很多住在四周农村租来的农宅里。没有这一块“房产”的应市,好几亿外出流动人口到哪里落脚?毕竟住入城市商品房的,还很少很少。

但是在某种情况下——这些情况形形色色——农宅之下宅基地的“不准出租和买卖”,也可以坚硬到妨碍、甚至制止农宅转手的地步。这时候,流行的准则就成了“房随地走”,由于宅基地不得租赁或买卖,所以加盖其上的农宅也不得出租或买卖。别的不提,这些年动不动就看到“小产权不受国家法律保护”的警示,其源盖出自“宅基地不准出租或买卖”。此事我们还要细细讨论,暂且按下不表。

“房、地两制”还弥漫到了城镇。请在城里购房的读者清点一下手中的权利证书:“房产证”的全称是“房屋所有权证”,表明你对所标定的房屋拥有没有年限的所有权。“土地证”则是“国有土地使用权证”,表明你拥有房屋所占土地的有年限规定的使用权。“契税证”是购房完税的证明,表明你享有抽了税的政府应该提供的服务。在这些权利之间,有年限的土地使用权与永久的房屋所有权构成潜在的紧张,因为住宅土地最长只能使用70年,一旦到期,那“永久的房屋所有权”,恐怕就只能悬空地存在。

行文至此,忍不住问一句,经济政策、经济制度究竟是干嘛的?还不是方便人民生活的?要是经济政策、经济制度内生矛盾、冲突和紧张,那经济规律会说,人民用于生产的时间就必定减少,因为大家不得不花费时间、精力、以及各出奇招的聪明才智,来对付政策、制度里的那些个麻烦。

从积极的方面看,农村宅基地的使用权没有年限规定,一旦分给某个农户,就长久归其使用。与农地还有一个很大的不同,宅基地使用权一般不受村庄人口增加的影响,无需屈从“邻家增人就要求重分宅基地”的压力。在“地随房走”习俗的支配下,宅基地也可以随私有农宅的自由转让而转让。在这种情况下,宅基地同样被定价,也同样受价格机制的支配。正是这几点,驱使农村宅基地在市场化转让方面,后来居上。

[责任编辑:li_yuan] 标签:农宅 1970年 地随房走 
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