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徐晓亮:房企要顺势而为 复星加速“蜂巢城市”实践


来源:凤凰财经

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凤凰财经讯 十八届三中全会后,中国的楼市调控走向一直是个谜团。《决定》中未提及“房地产”,但中国经济整体市场化改革的推进,势必对房产领域产生巨大的影响。未来中国楼市如何坚持市场化的改革趋势、楼市政策可能有哪些变化,对于这些问题,2月13日,凤凰财经在2014年中国亚布力企业家论坛期间,专访了复星地产控股总裁徐晓亮。

房企要顺势而为

他认为,整体上来看,未来政府调控的目标是避免中国的楼市大起大落,同时,在结构上,政府会重点调控保障房领域,抑制商品房领域内的投资,让楼市以刚需为主,类似错杀或者一刀切的调控会越来越少。而企业也应该前瞻性地去看调控,而不是以抵触的心态对待,所以,企业自身的布局要随着市场的变化进行有效的战略转型。

徐晓亮说,“在传统的地产领域,政府有形的手方向是非常清晰的,希望有保有压,即保障房是要保的,刚需房需要有压;政府不希望商品房变成投资的产品,而是希望有效的抑制,所以通过流转税等渠道抑制,实际上这是一个根本调控的和导向。”因此,企业应该顺势而为。

他透露,复星结合自身20多年的产业投资基础,加上海外资源的能力构建,我们提出在接下去的一年,能够助力中国2.0城市的发展,提出如何实现“蜂巢城市”目标。“蜂巢城市”的核心,就是在目前城市的功能升级中,通过将复星的开发能力和产业资源有效嫁接,打造新型城市建设模式,使城市各个功能板块可以有机融合,有机生长。“这其中包括五个方面,文化、健康、旅游金融、物贸,我们内部称为‘五大蜂巢’。”

加大海外投资嫁接全球资源

不仅如此,徐晓亮还解释了复星收购纽约第一大通曼哈顿广场的原因,“我们对于纽约曼哈顿的投资,首先是基于全球资产配置的考虑。全球资产中我们看到的一些投资的洼地。第二也是来自于我们希望更多的嫁接中国和海外的一些平台,希望把上海,纽约这两个城市,通过两个建筑,进行平台文化交流,让更多纽约企业家能够熟悉中国国内,同时,上海的企业家能够了解纽约金融文化。这个项目并不是一个短期,短期可能是一个简单的房地产投入产出的效应,而未来的衍生效益更大。”

更重要的是,徐晓亮透露, 2014年,复星会加大海外资产的收购,从全球的资源角度,寻找资产错配的价值洼地,除了在纽约,也非常关心日本东京,法国巴黎等城市。不仅如此,复星还将会关心未来的一些新兴市场,比如印度等等,注重在海外平台公司的收购和合作,进而能够迅速地进入一个新型的市场。

最后,徐晓亮指明,复星海外投资的根本导向是服务国内,把海外优秀团队、资源、智慧带到中国。“这是我们海外投资的一个根本的导向,还是要以中国动力为核心,把更多的好的海外资源嫁接进来,嫁接到我们要在国内推广的‘蜂巢城市’。”

以下为采访实录:

凤凰财经:十八届三中全会的《决定》对房地产调控并没有强调过多,据您的观察,未来几年中国的房地产调控政策会有哪些新的变化和趋势?

徐晓亮:首先,我认为整体从调控目标来说,政府还是希望中国的楼市整体不要大起大落,这是调控的根本,并不是说一定要打压或者抬升,而是希望在合理的正常发展轨迹中。

第二,在结构上,保障房这块仍是政府重点调控的领域,有更具体的目标,逐步推进;商品房这块,我想对于投资还是要做好有效的抑制,让楼市以刚需为主,所以,在这些系列调控中,我认为类似错杀或者一刀切的调控会越来越少。

第三,企业要转变观念,对从事其中的开发企业来说,整个调控中要更多的去拥抱这样的调控,前瞻性地去看调控,而不是以抵触的心态对待,所以,企业自身的布局要随着市场的变化进行有效的战略转型。

凤凰财经:对此,复星地产会有那些新的举措出现?

徐晓亮:复星我想到的还是看中国城镇化的升级。伴随中国新型城镇化发展过程中的产业升级和消费升级,复星结合自身20多年的产业投资基础,加上海外资源的能力构建,我们提出在接下去的一年,能够助力中国2.0版城镇化的发展,提出如何实现“蜂巢城市”目标。

“蜂巢城市”的核心,就是在目前城市的功能升级中,能够使其成为有机成长,充满活力的社区。其中包括五个方面,文化、健康、旅游、金融、物贸,我们内部称为五大蜂巢。

凤凰财经:现在中国提出市场起决定性作用,对于房地产领域,该如何界定政府和市场的边界,如何限制政府“有形的手”对房地产领域过多的干涉?

徐晓亮:实际上,我认为政府有形的手还是在两个领域:第一,是传统的地产领域,政府有形的手方向是非常清晰的,希望有保有压,即保障房是要保的,刚需房需要有压;第二,政府主要调节还是在针对充分竞争商品房,政府不希望商品房变成投资的产品,而是希望有效的抑制,所以通过流转税等渠道抑制,实际上这是一个根本调控的目的和导向。

凤凰财经:复星地产行业发展这么多年,有没有遇到过与政府行政手段等强制性调控有冲突的事件?比如拿地,一般会如何解决这一问题?

徐晓亮:从目前来说还没有,因为从我们过往的发展来说,复星比较讲究顺势,不希望做一个逆方向的。第二,复星历来不主张去标地王,拿地王这些东西,所以很多事情还是以符合大势、顺势作为核心。

凤凰财经:您认为让市场在中国的房地产行业起决定性作用,是否能够缓解中国高房价问题?

徐晓亮市场起决定性作用,政府应该更多的给到的是公平、公正的、充分可竞争的市场。政府更大的点是在公平上,在制定游戏规则上;第二,市场决定的话,我觉得全球在变,市场也在变,而最后影响到市场的话,还是在目前的移动互联网。移动互联网把大量的信息打开,把其中原来很多黑匣子当中的部分都透明化了。当然,会让竞争更白热化,但同时让竞争更公平化,更充分化。

凤凰财经:近期复星试水养老地产和物流商贸地产,目前在中国养老地产并没有一个完全成熟的盈利模式,有不少人质疑多数企业是以养老地产为“噱头”进行圈地,您是怎么看待这一问题的?

徐晓亮:目前整个中国养老地产,大家看到的共性是市场很庞大,而且未来,需求是持续,井喷型的。中国养老地产面临的难题主要是两个:第一是盈利模式,第二是它的运营能力。

盈利模式对整个中国来说,无论从人才,土地,到法律的保障,再到整个系统的运作,在法律法规上各方面还需要一个完善的过程。

在盈利模式,复星重点放到运营,主要的布局三块:第一,研究更适合中国老人居住和运营的模式。那么这个模式我们从全球的纬度来看,应该说我们现在尝试的第一个是美国模式;第二,就是引入了全球在美国最好一个养老的投资集团一起合作。合作的具体项目我们是放在上海,已经经过了一年半左右的时间,从目前的运营情况来说非常好。

凤凰财经:2013年,复星在纽约收购了曼哈顿广场,为何会做出这一举措,您预计这一收购何时能够收回成本受益?

徐晓亮:我们对于纽约曼哈顿的投资,首先是基于全球的资产配置的需求。全球资产中我们看到的一些投资的洼地。第二也是来自于我们希望更多的嫁接中国和海外的一些平台。这种楼的收购因为是在纽约传统的金融区,是原来洛克菲勒先生在美国纽约打造的两个标志之一。

我们希望进去以后能够把它变成与中国交流的平台,希望把上海,纽约这两个城市,通过两个建筑,进行平台文化交流,让更多纽约企业家通过这个平台能够有一个窗口来熟悉国内,同时,在上海的企业家通过这个平台能够了解纽约金融文化的交流,项目的交流,团队的交流。

我们是想打造两方面的平台,所以说这个项目并不是一个短期,不是短期一个简单的房地产投入产出的效应,它的遍及的效应,未来的衍生效益更大。

凤凰财经:2014年复星在海外地产扩张方面,会有哪些新的举措和布局?

徐晓亮:在整个海外方面,第一,复星继续会加大海外资产的收购,从全球的资源角度,寻找资产错配的价值洼地,除了在纽约,我们也非常关心日本东京,法国巴黎等城市。

第二,复星会比较关心未来的一些新兴市场,比如印度等等,注重在海外平台公司的收购和合作,通过一个平台公司的收购合作,也能让我们迅速能够进入一个新型的市场。

第三,海外扩张的根本,我们希望能够致力于在中国“蜂巢城市”的建设当中,能够把海外好的优秀团队、资源、智慧带到中国,这是我们海外投资的一个根本的导向,还是要以中国动力为核心,把更多的好的海外资源嫁接进来,嫁接到我们要在国内推广的“蜂巢城市”。

凤凰财经:最近几年,复星在海外投资方面有没有遇到过特别大的困难,或者说目前面临哪些困境?

徐晓亮:在海外投资方面,我想在战略上,在理念上应该内部已经形成高度的统一,但是整个海外投资的话,我想作为中国企业来说我们认为刚刚开始,所以我们找了很多对标的企业进行学习,本身还是个学习过程。

第二,我们在整个海外的拓展当中,还是非常尊重,必须要尊重当地的游戏规则,尊重整个世界的游戏规则,同时,我们也更多的希望这些海外的公司更多的能够实实在在了解中国的现状,中国目前的变化,所以在这个当中,更多的从文化层面,资金层面,项目层面,在海外企业对中国的了解方面,我们做出更多的推进。(文/刘静)

相关专题:2014亚布力中国企业家论坛

[责任编辑:wangkt]

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