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南京福地房产资金链断裂 舜天船舶踩雷


来源:21世纪网

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4月15日,舜天船舶公告称,截至目前,公司尚未收到对南京福地房地产开发有限公司(以下简称福地房产)的委托贷款本金9000万元及相应利息1543万元。对于一家没有实际销售的、净利润连续亏损的小规模房地产公司,舜天船舶认为福地房产有抵押物,且“经营状况正常”,故做出借款决定。

核心提示:南京小型房地产商已有资金链断裂、老板跑路现象,进而导致房地产贷款违约,这是个案,还是风暴来袭的前奏?

号称库存量小,楼价坚挺的南京楼市,风险正在放大。这次,舜天船舶(15.95, 0.05, 0.31%)不幸中招踩雷。

4月15日,舜天船舶公告称,有一笔超过1亿元的银行委贷本息资金逾期没有收回,借款对象为南京当地一家成立已超过10年的地产公司。

舜天船舶证券事务代表言辞闪烁,一边否认该借款公司老板跑路传闻,一边无法解释上市公司借款给这家连续亏损的地产公司的具体原因。

南京小型房地产商已有资金链断裂、老板跑路现象,进而导致房地产贷款违约,这是个案,还是风暴来袭的前奏?

向亏损地产公司放款九千万

房地产利空消息多方来袭。南京出现上市公司给予房地产公司委托贷款逾期现象。

4月15日,舜天船舶公告称,截至目前,公司尚未收到对南京福地房地产开发有限公司(以下简称福地房产)的委托贷款本金9000万元及相应利息1543万元。

2012年9月19日,舜天船舶委托银行向福地房产贷款9000万元人民币,贷款期限18个月,贷款年利率18%。

工商资料显示,福地房产成立于2003年11月26日,注册资本8800万元,为自然人控股有限公司,法人代表张从春。

其中,张从春出资1833.2万元,占20.83%股权;李英毅出资1760万元,占20%股权;张从华出资5206.8万元,占59.17%股权,为公司实际控制人。

福地房产营业执照于2013年5月经南京市六合区工商行政管理局审核,确认了经营期限,从2003年11月26日至2013年11月20日。截至目前,福地房产仍未修正其经营期限。

公开信息显示,在福地房产向舜天船舶借款前的一年半内,福地房产净利润一直告负。

截至2012年6月30日,南京福地房地产开发有限公司总资产2.18亿元,净资产1.74亿元,当年未形成销售,故净利润为-151万元(以上数据未经审计)。

经南京苏建联合会计师事务所宁苏审(2012)125号审计,截至2011年12月31日,福地地产总资产1.77亿元,净资产1.75亿元,当年未形成销售,净利润-343万元。

对于一家没有实际销售的、净利润连续亏损的小规模房地产公司,舜天船舶认为福地房产有抵押物,且“经营状况正常”,故做出借款决定。

福地房产将位于江苏省南京市六合区葛塘新城1.72万平方米的土地使用权(《国有土地使用证》证号:宁六国用(2010)第06954P号)及土地附作物予以抵押,作为归还借款及利息的担保。

这部分附作物包括福润广场1幢第3、4、16、17、18、19、20层在建工程,在建工程建筑面积为2.38万平方米,分摊土地使用权面积为6897.65平方米,项目业态为办公写字楼。

(福润广场项目现场远眺/21世纪网周洲摄)

(福润广场项目现场远眺/21世纪网周洲摄)

经北京仁达房地产评估有限公司(仁达土估字[2012]第0320100672号)评估,该地块评估价值1.22亿元,在建工程估价1.59亿元。

2012年9月19日,舜天船舶公告称,“经公司实地考察,福地房产资产质量良好,经营状况正常,且福地房产为此次借款提供了真实、有效的担保,因此归还本金的风险在公司可控范围以内。”

福润广场,距南京市区鼓楼区中山北路大桥南路(21世纪网记者实地勘察起点)21公里,目前属城郊结合部,属南京城北板块。从现场情况看,此处定位商务区,福地房产在建工程附近有尚在建设中的轻轨站。

附近,另有一处四星级酒店扬子宾馆及五星级金陵新城饭店,对面有幢看不清是否完工的商务楼,售价9000元/平方米。

(此楼售价每平米9000元,在福润广场项目对面/21世纪网周洲摄)

(此楼售价每平米9000元,在福润广场项目对面/21世纪网周洲摄)

证代言辞矛盾称开发商未跑路

舜天船舶的经营现金流一直非常紧张,连续三年告负。2011-2013年,该公司经营现金流分别为-6.91亿元、-6.31亿元和-1.65亿元。

在这种情况下,舜天船舶于2012年新增委托贷款业务。在出现上述委托贷款逾期不能回收本息之前,舜天船舶成功进行了三次类似交易。

2012年,舜天船舶发生的委托贷款总额为2.48亿元,实现收益1393.65万元,占当年净利润的17.28%;2013年无委贷业务,延期收益3869.56万元,占净利润的31.39%。

此次福地房产借款逾期事项的发生,显示出舜天船舶在2012年推出的此项业务,在风险的把控上,存有漏洞。

多方信息证实,福地房产法人代表张从春于去年年中失踪。目前,其个人手机已成空号。葛塘新城项目在建工程,约于2013年8月左右停工。

在此过程中,舜天船舶仅于去年底发布公告称,“截止2013年12月31日,福地房产已累计拖欠公司委托贷款利息1215万元。”此外更无进一步公开动作。

4月16日,21世纪网记者致电舜天船舶证券事务代表处,该处一位不肯透露姓名的工作人员称,“我们不知道张从春的去向,也不了解他的行踪。该披露的信息,公告已全部披露。对于你说的张从春失踪一事,我们没有核实确认,因此在公告中没有对此做出相应说明。”

舜天船舶证券事务代表孙宝莉则对21世纪网记者称,“我们没有和张从春联系,但我们一直和福地房产的实际控制人张从华有联系,一直在和他协调。据我们了解,不存在开发商(福地房产)跑路的事。”

根据福地房产取得的预售许可(证号2013400006),福润广场应于2013年3月17日开盘销售。据21世纪网记者了解,因在建楼宇没有完工,该项目至今没有形成实际销售。

孙宝莉否认了此项原因,称“这是因为南京房管局说福地房产售楼处没盖好,没达到标准。”

4月16日,在福润广场福地房产项目附近土著对21世纪网记者称,在建楼盘已停工近一年。从现场情况看,楼盘没有封顶,门窗皆无,距完工为时尚早。现场用围墙圈起,荒凉寂静,无建筑工人,有门房看守。

(福润广场全景/21世纪网周洲摄)

(福润广场全景/21世纪网周洲摄)

(福润广场在建楼盘特写/21世纪网周洲摄)

(福润广场在建楼盘特写/21世纪网周洲摄)

“去年3月,福地房产取得了预售许可证,但没完成必要的行政手续,所以没销售。”孙宝莉说,“福地房产是项目公司,地产项目公司亏损,是正常行业现象,是阶段性的,所以我们当时仍决定借款。” 2012年9月19日舜天船舶对外借款公告中,并没指明福地房产是项目公司。另外,工商资料显示,福地房产成立至今已11年,注册资金8800万,是自然人控股有限公司,并非项目公司。 对此,孙宝莉又推翻了福地房产是项目公司的说法,改口称,“我们不要去对公司性质做出定义,我们一直在和张从华协商,张从华也一直在想办法筹资。” 从孙宝莉的表态看,舜天船舶了解福润广场项目没有如期销售,但不知出于何种考虑,他们没有就此问题发布公告,或有信披违规嫌疑。

违约款吞噬利润办公楼投资萎缩

舜天船舶此笔委贷,短期内很可能无法收回。虽然该公司拥有福地房产所在项目地块使用权,但该地块项目已遭法院查封。

4月15日舜天船舶公告称,目前,因福地房产对其他债权人尚有到期债务未能清偿,现有南京市六合区人民法院等法院对其项目进行查封。

孙宝莉称,“查封不影响我们对地块相关在建工程的优先受偿权。”舜天船舶公告称,福地房产的项目地处南京市浦口葛塘广场附近,地域位置较好、项目已封顶,且公司已取得该项目评估值为1.59亿元的2.38万平方米的在建工程抵押权。

对于舜天船舶在2012年进行的委托贷款业务,孙宝莉承认存在风险,因此在2013年没有继续实施。

2012年,舜天船舶进行了总额为2.48亿元的委托贷款业务,共四笔,借款方均为小型房地产公司或房地产项目公司。

这项业务最终形成5263.21万元利息收入,占舜天船舶2012年和2013年利润总额的25.63%。如果福地房产此笔9000万元的委贷无法收回,则舜天船舶2012年通过委贷获得的利润将被全部吞噬。

“现在看起来,这项业务存在很大风险,尤其是借款方如果是小型地产公司,这种风险就更大。”据悉,舜天船舶仍希望避免走法律诉讼程序,“那样做并非最佳选择,而且时间成本太高。”

南京小型房地产开发商正遭遇困境,而今年一季度统计数据显示,办公楼竣工面积和投资额均呈下滑态势。

据媒体报道,截至目前,除了福地房产传出老板跑路消息,还有同处南京城北板块的绣景雅苑开发商。据绣景雅苑售楼处售楼代表称,该处楼盘已遭法院查封,停止对外销售。

据悉,绣景雅苑开发商为南京亚细亚置业有限公司,注册资金2000万元,注册地与福地房产一样,也在南京市沿江工业开发区。

4月15日,南京统计局发布的《一季度房地产开发投资简析》公报统计数据显示,今年一季度,南京办公楼投资15.29亿元,同比下降3.5%。

一季度,南京全市商品房竣工面积160.18万平方米,同比增长23.0%,增幅较上年同期大幅提高,增长63.8个百分点。其中,除办公楼外,其余房屋种类的竣工面积均大幅增长。

今年1-3月,南京办公楼竣工面积5.17万平方米,同比大幅下滑54.7%。

在商品住宅方面,一季度南京全市新建商品房销售面积177.31万平方米,同比下降18.4%,较上年同期大幅下降51.3个百分点。

今年3月,南京商品房销售量59.49万平方米,而上年同期当月销量为90.86万平方米,销售量明显萎缩。

[责任编辑:wangft]

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