问诊“海南模式”云南旅游地产定位“大众化”

每经记者杜冉乐发自云南

一个是滨海之南，一个是彩云之南；一个拥有独特的热带海洋气候，一个占据丰富的自然人文资源，这就是海南和云南。去年，云南省旅游总收入首次突破2000亿元。亮丽的成绩单，难掩当地旅游地产的投资狂热，甚至一些超级旅游项目屡撞政策红线。不过，这似乎并不妨碍云南推进“旅游强省”的战略。

前不久，云南省与海南省展开战略合作，深化“山海互动、一程多站”合作模式等。云南省旅发委相关部门负责人表示，现代旅游已升级到度假游，但他们仍停在观光游。

不过，海南度假模式并非完美无缺。中国旅游研究院副研究员杨彦锋向《每日经济新闻》记者表示，“海南所有的海湾全部规划完了，所有东海岸的地都卖出去了，未来就缺乏发展空间了。关键是大家要有长远的规划，不要因为短期的利益把好资源都给卖掉了。”

在海南某旅游地产老板看来，海南资源独特，客群以旅居为主，其旅游地产已转型定位中高端，市场回归理性，而云南与周边存在相似资源，客群相对低端，未来将分流部分海南客群，应走大众路线。

云南观光游VS海南度假游/

去年，海南省旅游总收入428.5亿元，同比增长13%；接待旅游过夜人次3672万人次，同比增长10.6%。同一时期，云南省旅游总收入首次突破2000亿元，同比增长24%；接待国内游客接近2.4亿人次，同比增长22.1%。

然而在高速发展的背后，云南旅游也有“成长的烦恼”。相比海南度假游搞得风生水起，云南虽然旅游资源富集，却一直为自身徘徊于“观光游”而不自在。

云南省旅发委相关部门负责人在海南考察之后，深有感触地向《每日经济新闻》记者表示，“海南因为资源单一，在度假游方面搞得比较好，而我们目前就还停留在观光游阶段。”

隆鑫地产集团海南分公司总经理及劲松在接受《每日经济新闻》记者采访时分析说，“海南省没有太多的景点，客群以旅居为主，停留时间长，但云南游客一天可以去好几个景点，观光游占多，如何将游客留下来过夜或度假仍是一道坎儿。”

实际上，以1999年的世博会为标志，云南观光旅游达到顶峰，但新世纪以来，随着国内居民可支配收入增长和群众对高品质生活的追求，观光游降温，休闲度假游开始升温。直到2006年，云南省确立“旅游二次创业”战略，首先从开发新产品及其配套上加大投入，这也是近两年云南旅游地产投资火热的一个关键因素。

海南“光鲜”度假模式背后/

“很多地方开发旅游地产项目是有配比的，不是一次性就开发完的。三亚的教训很多，很多优质的海湾全部建成旅游地产项目，销售完以后就只产生一次性的财政收入，没有持续经营的机制。”中国旅游研究院副研究员杨彦锋指出。

目前，杨彦锋是《我国旅游地产投资过热的形成机理及其规制研究》国家级课题组的副组长，他说，目前整个海南所有的海湾全部规划完了，东海岸的土地都卖出去了，未来没有发展空间。

不过，近日新华网报道援引三亚市委副书记、市长王勇的讲话内容说，“目前，旅游业和房地产业仍是三亚经济发展的重要支撑，但未来，支撑三亚经济的将是消费。资源是有限的，从环境保护的角度，我们必须不断转型，加快转型。”

克而瑞最新报告显示，截至2013年底，全国旅游地产主要集中在海南、闽东南、长三角、两广、环渤海与西南六大板块。其中，海南拥有1096个项目，占全国总数的21%，西南有330个项目，占全国总数的6%。从开发体量来看，目前海南存量8300万平方米，西南占有1.35亿平方米。

“从总体用地规模来看，目前全国旅游地产累计用地规模超过10亿平方米，未来旅游地产用地将向中部、西北、西南等地区扩展。”克而瑞研报预判称。

对于云南旅游业来说，前有海南这个“强手”，后有四川等各路追兵。云南面对的是追逐“旅游强省”美好理想与地产投资暗潮奔涌的博弈。

前不久，据《经济观察报》报道，云南省旅发委官员称，云南省10大历史旅游文化项目投资超过千亿元，实际是一种借旅游搞地产的圈地行为。另据相关媒体援引云南省房协的数据称，云南旅游地产投资已达2万亿元。对于上述数据，《每日经济新闻》记者向云南省旅发委求证，但其相关部门并未回应。

杨彦锋指出，“全国开发过热的地区比较多，比如三亚、青岛、威海、烟台、营口属于开发过剩的典型。云南不算很典型，丽江、版纳、大理有旅游地产，但还没有到热得不行的地步。营口属于旅游地产过热、过剩到快崩溃的城市。三亚、云南的体量很大，但都有旅游资源撑着，还撑得住。”

《每日经济新闻》记者注意到，从去年初云南省旅游局升格为云南省旅发委，到近日云南官员前往海南省“取经”，并签署旅游战略框架协议，云南“旅游强省”战略进一步提速。

按照云南省的战略部署，下一步要加快推动旅游产业建设的六个转变，包括变单极突破为融合发展、变分散发展为集群发展、变产品经济为品牌经济、变初级消费为综合消费等。

“因为国家给予海南的政策比较好，定位为国际旅游岛，他们那些大项目很让人震撼。比如临海先行试验区，现在不单是纸上的规划，已有项目成型了，建设速度很快。”云南省旅发委相关部门负责人说，两地的不同点在于海南是一个岛屿，云南是一个边疆省份，资源禀赋不同，海南稍微单一，所以专门做海滨度假。

不过，云投集团董事长保明虎曾表示，云南观光旅游应与休闲度假、专项旅游并重，而不是简单化的“从观光型旅游向休闲度假旅游转型”。

在杨彦锋看来，当前旅游地产也出现了途家等创新模式，盘活存量，搞得比较火，但这种模式越火爆，旅游地产泡沫越需要挤压。目前关键要有长远规划，充分论证，慎用公共遗产资源，绝不能竭泽而渔。

被“低估”的云南旅游地产/

当前，云南旅游地产投资如此火热，应如何正确引导旅游客群参与消化？相对于海南三亚高企的房价，云南西双版纳的房价仅为其1/5，不仅具有较强的竞争性，还具有抗跌性。

景洪房产信息网透露，在入网备案的243个项目楼盘中，今年已售面积682.3万平方米，已售金额239.09亿元，均价3504元/平方米。

“西双版纳这么好的气候，目前房价还这么便宜，城区均价4200元/平方米，郊区3500元/平方米，从来没有疯涨过。作为旅游地产，海南已不太适合做投资了。”世纪金源集团西双版纳项目营销经理介绍说，即便是2008年金融危机，这里也没受到太大的影响。

不过，《每日经济新闻》记者查询中国指数研究院三亚近期的房价走势发现，在2013年11月至今年4月，除了去年11月、12月及今年1月、3月环比略微增长（不超过1%），今年2月与4月曾环比小幅下降，总体房价在24700元~25100元/平方米之间浮动。

在及劲松看来，三亚本来就是海南旅游地产的主战场，旅游地产作为专业市场，其实就是人们的第二刚需，这两年整个海南旅游地产“量价”比较稳定、理性，目前项目销售虽出现了萎缩，但没出现“跳跃式”升降。

在旅游产业活跃度上，西双版纳已比肩甚至超越三亚。去年，三亚接待过夜游客1228.4万人次，增长11.5%；实现旅游总收入233.3亿元，增长21.4%。同一时期，西双版纳接待国内外游客1494.4万人次，增长19.2%；旅游总收入171.7亿元，增长22.7%。

从两地的商品房销售情况来看，去年三亚销售商品房105.1万平方米，增长70.5%；西双版纳销售商品房146万平方米，同比增长11.5%。

《每日经济新闻》记者发现，在由亚太环境保护协会、中国城市竞争力研究会评价中心等组织的2013年中国避寒城市TOP50排名中，西双版纳位列榜首，三亚屈居第二。云南共有9个城市上榜，而海南省仅有4个城市上榜。

杨彦锋亦表示，从中长期趋势来看，云南、海南都是好地方，云南打出旅游强省战略，做旅游地产还是比较适合布局的，像美国人逐步往佛罗里达迁移，因为靠海，气候也好，影视娱乐业、IT行业都往那里聚集。如果中国经济增长到一定程度，人们注重生活质量更多一些，依赖资源的产业更少一些，云南也有可能成为“中国的佛罗里达”。

客群定位“大众化”/

“三亚旅游地产正在转型中高端。”及劲松表示，三亚已出台政策限制80平方米以下的房子，因为之前出现过“堵城”的情况，他们发现人过多不是一件好事。

据了解，今年4月3日三亚停建80平方米以下小户型的消息不胫而走，对此，三亚规划局承认了这一事实，并表示未来三亚房地产通过引入金融、会展等创业产业推动转型升级。

三亚市政府网称，建市以来，三亚市坚持高端取向，咬定打造国际滨海旅游度假天堂目标不放松。旅游业、房地产业、金融业快速发展，总部经济、智慧经济迅速崛起。

在及劲松看来，相比海南三亚，云南西双版纳等地的旅游地产不仅价格偏低，还可以容纳更多的旅游人群，未来必然会分流部分海南投资客群，因此云南应选择走差异化路线，做好大众市场。

不过，云南至祥置业研究总监田志余《每日经济新闻》向记者表示，“海南旅游地产可复制性不大，因为它遇到了好时机，景点单一，而云南每个地州都有自己的旅游特色，如何总体定位客群，难度很大，营销成本很高。”

品牌房企应如何从产品上细分大众客群？在海南房地产酒店运营策划CEO万志兵看来，房企一定要做好项目定位，选好恰当的合作伙伴，把建筑融入到旅游环境当中，通过对旅游地的自然历史人文等方面进行一系列梳理，提炼出主题，再通过建筑的方式把主题表达出来。旅游地产不仅仅是功能化的建筑，还需要通过一系列差异化的规划设计来提升产品价值。