张江高科物业承租方蹊跷“换人”租金低于市场价

http://www.nbd.com.cn2014-07-16 00:33

今年4月19日，张江高科（600895，收盘价6.47元）发布关于全资子公司——上海张江集成电路产业区开发有限公司 （以下简称集电公司）与上海张江（集团）有限公司（以下简称张江集团）签署《房屋租赁合同》暨关联交易的公告，标的为上海浦东张东路1158号3号楼（张江集电港4期东块3号楼）。

蹊跷的是，《每日经济新闻》记者日前在上述公告中的上海浦东张东路1158号3号楼调查时发现，实际办公单位并非公告中显示的承租人张江集团，而是张江高科技园区管理委员会（以下简称管委会）。记者进一步调查发现，公告显示相关租赁合同是今年4月份签订的，但是在去年10月份,管委会就已经入驻并办公。此外，记者对比集电港租售中心的租价与公告的租金水平，发现此次出租的房租价格低于周边同类物业。

对此，记者从前天（7月14日）开始通过多种途径采访张江高科，其中董事长陈干锦电话无人接听；公司董秘朱攀则表示自己在休假不接受记者采访，记者随后将采访要点短信发送给朱攀，此后也没有回应。记者最后联系到张江高科证券代表，并通过电子邮件发送了采访提纲，截至发稿时仍未得到任何回复。

实际使用人和出租公告不符/

今年4月19日，张江高科公告，根据合同约定，集电公司同意向张江集团出租位于上海张江高科技园区开发园区张东路1158号3号楼第1至9层及地下一层的部分区域的房屋及其设施。

同时，集电公司受张江集团委托，按张江集团要求将标的房屋进行装修，装修费用由张江集团承担。由于张江集团为公司控股股东,因而该事项构成关联交易。

从具体的租赁信息来看，租赁面积约为17296平方米。并且在董事会决议公告中，张江高科明确表示，“张江集团只可将租赁房屋用于日常办公用途，不得作为其他用途使用。但是记者调查发现，出租物业的实际使用人并非承租方张江集团，而是管委会。

中国高新技术开发区研究所上海分所所长肖元真告诉记者，管委会的性质是机关，但是张江集团的性质是企业。“张江集团很多资源都是上市公司的，上市公司和母公司是资源共享”。

资料显示，截至2012年底，张江集团总资产规模规模471亿元，直接投资企业128家，其中包括于1996年上市的张江高科。

值得注意的是，张江高科前任董事长丁磊在担任张江集团党委书记、总经理时也兼任管委会党组副书记、常务副主任。

记者来到公告披露的地址张东路1158号3号楼，发现这里实际办公的正是管委会，其中包括公安出入境受理、税务、人才、工商等各种审批行政工作。

对于张江集团是否对办公楼进行了转租、究竟与管委会有何种协议等具体细节，却无从得知。记者此前多次拨打张江集团党委书记、总经理陈干锦的电话，却无人接听。

有接近张江高科的消息人士人士向《每日经济新闻》记者透露，之所以张江集团会与上市公司有该关联交易，是管委会为了规避有关规定。“因此以张江集团的名义为签约方，与张江高科签署了一份关联交易的《房屋租赁合同》并以董事会公告的形式对资本市场予以披露。”

而对于张江集团的这种行为，证券律师严义明在接受记者采访时表示，从董事会决议公告中的表述来看，一般可认为张江集团是用于自己办公，也不能转租出去。“因此从现在的实际使用人来讲，很明显没有自己办公，也可能客观上进行了转租。”

管委会提前半年入驻/

不仅如此，记者进一步调查发现，管委会的实际入驻时间也与公告内容存在很大的出入。

在张江高科4月19日的公告中，公司称此关联交易的生效条件为租赁合同的签署日即2014年4月19日。租赁期限为自2014年4月17日起至2017年4月16日止，合同自双方签章之日起生效。

但是记者调查获悉，该物业的实际使用人管委会早于2013年10月8日已正式入住并对外办公。

《每日经济新闻》记者查阅管委会官方网站张江在线发现，其中一则介绍中表示，“10月份，管委会搬迁至新的综合服务大楼，实现前台审批和后台服务的物理空间融合。”并且，在去年10月份，多家媒体也报道了张江行政中心整体搬迁的消息。

这一事实也在不同的消息人士处得到证实，其中管委会问询处的咨询人员在回应记者咨询时证实是在去年10月8日搬到新的办公大楼。此外，集电港租赁中心一位工作人员也向记者证实，该楼去年10月取得产权证，“管委会是去年10月份进来的。”

如此看来，该公告中合同的生效时间与该标的房屋的真正使用人管委会的实际入驻时间相差竟超过半年之久。

为何管委会在合同签订半年前就已经入驻？之间走了怎样的程序？对于记者的这些疑问，张江高科方面未给任何回应。

除此之外，前述消息人士向记者透露，在这长达半年之久的期间，集电公司未收到任何租金。对此，张江集团未对记者做任何回复。

在记者的调查中，租售中心工作人员告诉记者，对于3号楼公司是整栋出租的。“我们建设这个项目的时候就说好给他们（管委会），但是具体价格不知道，他们是我们开发商（张江高科）的老总签的协议，走的流程也跟我们平时的流程不一样。”

在本月初，《每日经济新闻》记者曾经报道，张江高科将公开配股的项目最终变成政府公益性项目，公司此后发布的澄清公告虽然对该项目如何亏损做了解释，但是并没有解释为何最初的配股项目变成政府公益性项目。

出租价格低于市场价格/

从交易价格来看，公告显示租赁面积约为17296平方米、租赁房屋月租金为131521.67元,以此计算，租用价格为2.534元/平米/天。此外，公告表示，自2017年4月17日起至2019年4月16日止,租赁房屋基准租金可在上一期基础上进行调整，具体金额由双方协商确定，但调整幅度不超过上一期基准租金的15%。

对于装修，集电公司已受张江集团委托，按张江集团要求将该房屋进行装修。装修总额暂定为2400万元 （最终以经审计的工程决算报告为准），由张江集团承担。

在公告中，张江高科明确表示，此次张江集团承租集电公司物业属于公司正常的业务范围，以市场公允价格作为交易基础。

肖元真告诉记者，通常情况下，租给一般的企业一般给市场价，但是如果是知名企业，考虑到后续的资源、税收等，价格可能稍微低一点。“但是如果是租给机关的话，就应该是市场价格。如果其中有支持关系，则是其他的算法。”

记者调查了解到，该楼宇建筑标准是按照美国环保建筑最高等级的铂金（LEED标准）级设计并已完成施工建设，但是其交易价格却仍按照张江集团与集电公司的日常关联交易价格确定并签约，在不少业内人士看来，该交易价格有失公允性。

记者以咨询的名义来到集电港租售中心，其中一位工作人员向《每日经济新闻》记者介绍称，目前张江集电港4期东块1号楼和2号楼尚在租售期并且现在入驻企业还不是很多。

从该人士提供给记者的价格来看，其中全装修并且装修标准较高的1号楼价格相对较贵为3.8元/平米/天，没有进行装修的2号楼价格是3.2元/平米/天，这样看来，2.5元/平米/天的价格远低于市场价格。

对于管委会已经进驻办公的3号楼，该人士表示，由于该项目走的流程跟普通的商务租赁不一样，也并不知道具体的租金是多少。

“即便是转租也应该是合理的租赁价格，不应该低于市场平均价格。”严义明告诉《每日经济新闻》记者，“如果后期租赁价格过低，就已经不是正常的商业行为，则是变相的利益输送。”

前独立董事：不记得了

记者注意到，对于该物业的出租，当初的公告是这样描述的：“本次房屋租赁事项已经公司五届三十一次董事会会议审议通过,关联董事回避了该事项的表决。公司独立董事对此次租赁事宜已事前认可,认为此次张江集团承租集电公司物业的关联交易是公开、公平、公正的,不存在损害公司和全体股东特别是中小股东利益的情形”。“1、在该议案的表决中,关联董事陈干锦、彭望爵回避了表决,表决程序合法、有效；2、此次张江集团承租集电公司物业属于公司正常的业务范围,以市场公允价格作为交易基础,此次关联交易是公开、公平、公正的,不存在损害公司和全体股东特别是中小股东利益的情形。”

记者昨天就此事联系到时任张江高科独立董事的周骏 （张江高科资料显示现任上海地产（集团）有限公司资金管理部经理），周骏表示“不记得了。”

此前，张江高科在回复《每日经济新闻》关于《“市场招聘”总经理谷奕伟离任 引发张江高科治理争议》的报道时曾经表示 “公司五届董事会董事和独立董事勤勉尽职”。