总裁在线：“精明女人”张欣

2014年4月博鳌亚洲论坛上，张欣曾对媒体表示“今年楼市会有一定调整，因此SOHO中国要准备好弹药，在市场环境更有利于投资时，希望能有更大的资金投入。”然而今年，SOHO中国依旧不断有项目竣工、验收、开盘。张欣对整个地产行业的前景，如今的判断又是什么？

张欣：北京地价还在往上升

凤凰财经：您刚才说今年是您的丰收年，这也是基于这个形势的一个判断，能再解读一下吗？

张欣：今年的早期讲的市场会调整，实际上是基于我认为资产的回报率已经不是很高了。在这种情况之下的话，如果是经济有一些下滑的话，势必会影响到资产的价格，那么有一些开发商手上资金比较紧的，就要把项目卖出来，这样实际上是给其他有钱，手上有资金的开发商一个机会去收购。

但是现在的情况呢，是市场还没有调整，一线城市其实都没有太大的调整，价位不仅没下来，好象还在上升。所以看来的话，我觉得资产价格要向下调整，还没到，当然了这一两天中央银行人民银行又开始银根放松了，银根一放松，那资产价格就下不来了。

凤凰财经：所以综合来讲的话，您觉得今年之内这个拐点会来临吗？

张欣：拐点你是说什么？

凤凰财经：就是资产价格的走势。

张欣：没有，现在是下不来，你就说是不是大规模的下滑，那现在还看不到。

今年受各种国际危机余波的影响，加之从去年年底开始收紧的信贷，外界评论,中国的经济形势将进入新的周期，尤其是房地产市场情绪悲观，甚至一向在公众面前谈及房价将暴涨的“大炮”任志强，口气也温和了许多，认为2014年将是趋稳的一年。或是对此有所预见，去年，张欣在阐述完“中国住宅市场已发展到极限”的观点后，就牵头地产开发商财团，以7亿美元购得位于美国纽约的通用大厦40%股权，赴美开辟市场。

张欣：房地产税迟早要出台 影响房子购买

凤凰财经：其实中国经济已经不可能再继续饮鸩解渴了，包括大规模的刺激政策，很多业内人士困难说也不太可能出台了，所以这个放水还能够把这个房地产价格拖住吗？

张欣：其实现在房地产是有不少的下行的一些压力的，你比如说我们将要出台的房地产税，那么现在一直迟迟没有出台，可能也是跟现在经济放缓有一定的关系。但是房地产税是迟早要推的，所以你在买房的时候就会想一想，我还要不要买呢，如果我每个月还要交税，那我这个成本会不会太高呢？所以这会影响一批的购买。

张欣：反腐促进房价回调 房地产高增长时代已过

还有影响购买力的就是反腐，现在不是明年要每一套房都要登记了吗，是不是有一些反腐逼出来的一些房子就放到市场上来，几个方面看来的话，房地产还是进入了一个比较缓慢期，就是高峰增长的时期肯定是过去了。

张欣：中国经济体量很大不会出现大幅下滑

凤凰财经：这个缓慢我们继续深入解读一下，您觉得是保持稳定还是会往下走。

张欣：我自己的感觉是不会出现这种大幅度的下滑的。首先量比较这么大了，另外呢就是说基本的增长还是存在的，你比如说出口，城镇化这些，还是一些大的经济方向。而且整体你像银行给房地产的贷款的量也不是那么大，昨天我还问一个央行的经济学家，他说现在的各银行给房地产的总贷款可能不超过25%。所以这个整体的量也还是比较健康。而且银行给房地产贷款呢，它的Down payment首付也是比较高，所以我觉得还不是说是紧张到那么的，还有很大的幅度，安全点相当多。

张欣：大批开发商会在未来十年被减掉吃掉

凤凰财经：但是说到房地产商本身的日子，现在是不是很多房地产商日子都很不好过。

张欣：房地产商也是两极分化，你比如像我们这样的公司的，就是贷款量非常的低，手上也拿着大把的现金，就等待着谁的项目要卖出来我们买，这也是一类。还有一类的呢，就是已经是贷款量也非常的高，然后销售也卖不动，我觉得未来的，如果是未来的十年，房地产进入一个缓慢增长期的话，现在的这五万家开发商肯定有相当一批被减掉吃掉。

张欣：SOHO中国负债率从没超过10%

凤凰财经：这个是不是跟你们的资本运作是比较全球化的，包括你们也是在香港上市有一定的关系。

张欣：还不是，我们的融资渠道是多层次的，一个是国内的银行，我们可以有开发贷款或者抵押贷款、经营贷款很多种。同时呢，我们在海外，因为我们是香港上市公司，所以我们有很多可以做syndicate loan，有好多不同渠道。

凤凰财经：所以在现在很多开发商日子很不好过的时期，SOHO还是很舒服的一个状态。

张欣：我们一直就保守，我们这个公司好象从来净负债率没有超过10%几，现在我觉得13%已经是很高的了，在我的印象中。所以我有时候看开发商的Balance sheet，我一看贷款gearing level量已经到了90，100，我就想我要是这个公司老板的话我得紧张坏了，这么高的贷款量。