起底苏州“秋裤楼” 建造十年未完工之谜

刊发于总2086期《中国经营报》[区域经济]版 0条评论 被次查看收藏

“太失败了，买这个房子（东方之门写字楼）也是我盘算错了，别说升值了，现在说好的赔偿款也一直没到账，害得我现在遇到好的项目需要资金投入也是无米下锅啊。”11月19日，被称为“秋裤楼”的苏州东方之门业主朱宏涵（化名）告诉记者。

朱宏涵是苏州一位颇有投资头脑的私营业主，但进入2014年以来，他却因为自己在苏州乾宁置业购买的东方之门写字楼懊恼不已。

“我是2012年底买的这边一个精装小型写字楼，当时均价3.5万元每平方米，面积有100多平方米。目前看来，这房子能不能明年交付、又是否好出租出去都是个问题。我的购房合同上写的交房时间是2013年底交房，今年也签了延期赔偿协议，延期赔偿条款上写的是2014年的赔偿利息8月底前付款的，现在已经到11月底了，款项还遥遥无期。”朱宏涵表示。

而与朱宏涵有类似遭遇的业主不在少数。“打电话过去询问，不是说银行那边有问题，就是让我等下一批货款到位，反正各种托词，说实话我的心一直悬着，若是项目资金如此紧张，明年是否能按时交付还是未知数呢。”夏女士购买的是东方之门的豪宅项目，希望用来居住养老的，眼看房子工期一再延长，她每天都充满担心。

天气逐渐转凉，此前一直牵引大众目光的苏州地标建筑东方之门能否按时穿上“秋裤”，成为时下的热门话题。而2004年7月即已试桩开工的东方之门项目也因为资金紧张等问题一再拖延业主工程赔偿款，加上项目原计划上亿元总统套层取消建造等消息甚嚣尘上，为“秋裤楼”东方之门能否按时交付再次蒙上了阴影。

对此，记者致函东方之门项目开发商苏州乾宁置业有限公司，截至记者发稿时，公司方面的回复是项目按照正常进度进行，赔偿款按照合同进行支付。与业主反映情况有所出入。

久拖赔偿款，或因企业资金链紧张

在以朱宏涵为代表的东方之门业主中，因为开发商数次“放鸽子”拖延房屋交付时间，如今连赔偿款也都是一拖再拖，让他们对织了10年还没织好秋裤的东方之门无力吐槽。

“我最近萌发了强烈的退房念头，但我知道这很难。尽管是因为开发商违约在先，但如果要退，定然是阻力重重。尤其再看到东方之门附近一个个摩天大楼拔地而起，东方之门作为地标性建筑的位置将逐渐被取代，我很为买的这个写字楼未来的承租前景担忧。”朱宏涵表示。

而苏州市乾宁置业公司方面在回复记者的采访函中表示，乾宁置业从2014年6月开始陆续与客户签订补充协议，主要约定新的交房期限。相应的补偿款均正常向客户进行支付。

对此，以朱宏涵为代表的业主深表不解：“赔偿款正常支付？可是我们没有收到钱，钱去哪儿了？我上周询问公司财务方面，还答复我说要等。”

“新海宜买两层，均价2.5万元每平方米，真便宜啊，比我们的购买均价便宜多了，这样东方之门抵了很多工程款，估计开发商乾宁置业真的是资金紧张的厉害。”面对记者，一位被拖欠赔偿款很久的业主直言。

11月17日下午5时左右，记者来到东方之门的施工现场看到，项目现场只有寥寥无几的施工人员及工地保安，比较安静的施工现场与周围几栋高楼热火朝天的建设场面形成了鲜明对比。

工地上的保安告诉记者：“东方之门项目每天也在施工，不过加班加点的很少。大家早早下班了。”

而苏州市乾宁置业方面在回复记者时表示，项目已经进入内部精装修阶段。

此前，苏州乾宁置业总裁助理徐文俊对媒体表示：“东方之门绝对不会烂尾，东方之门项目的投入与施工进度有关，根据目前情况预估，大约在70亿元左右。目前公司人财物各方面都在尽量配合这个项目，希望能在年底竣工。不过，也不排除因为技术等原因而延期。”

面对记者关于企业当前负债率的提问，苏州乾宁置业方面的回复是“均正常”。而据业主们反映，因为拖欠赔偿款的问题，他们数次找过开发商方面，开发商方面不是回答银行方面资金有点问题，就是要再等等，等下一批货款到账。显然与公司方面回答的“资金财务状况均正常”有所出入。

去化艰难，产品结构历经多次变更

记者在登录苏州市区商品房网上销售管理系统查询到，除58层以上超高层还属产品重新定位阶段未出售外，目前东方之门待售房源依然有近百套。而剩下来的房源多以均价5万元每平方米以上的为主，更有单价高达八九万元的豪宅项目在售。对此，苏州一位资深地产分析人士表示：“东方之门目前在苏州来说应该是属于顶级高端项目了，因为其单价和总价都比较高，尤其是住宅方面一直销售不好，销售不好势必就会对回笼资金有影响，所以不能排除项目一再延期是因为资金链吃紧出现的问题。因此，这样的项目对于开发商实力绝对是一个极大的考验。”

记者以购房者的身份咨询售楼处，现场销售人员告诉记者：“项目于2011年开始销售，目前数酒店式公寓销售最好，只剩下不多的几套。而住宅和写字楼销售处于偏冷的状态，去化比较缓慢。”

该工作人员还告诉记者：“以在售的共计17层房源来看，每层有10套住房，目前还有几十套房源可选，价格以均价5万元每平方米左右的居多。60~82层公寓三区、四区目前为产品重新定位阶段，届时大楼建好后应该会以现房出售。”

而对于房屋售卖情况，苏州市乾宁置业总裁助理徐文俊也曾于9月份对记者表示：“目前东方之门在售项目中酒店式公寓去化达到八成以上，办公三个楼面共计13层目前去化接近一半，豪宅区域销售也有五成左右。至于58层以上的超高层，目前还属于产品重新定位阶段，销售日期待定。”

对于产品的重新定位，苏州一位房产业内人士则表示：“其实东方之门项目运作的确实很不容易，据我了解，负责项目的管理团队也换了很多人，代理公司也换过，产品结构上更是一再调整，据悉该项目原本是想做2000多平方米的大面积办公用房。旨在瞄准国际一流的大企业来此办公，但后来不巧赶上了2008年金融危机。加上企业从销售回款的角度去考量，后来把产品分割为150~200平方米来做，就是为了放低门槛，让更多的业主可以买得起。”

而乾宁置业在回复记者有关项目在售情况的问题时，只以简单的“正常销售”草草作答。

而对于近日业内传言的东方之门顶层苏式园林总统套是否会按照计划建造的问题，苏州市乾宁置业在回复记者的采访公函上透露，东方之门一直按已通过审批的规划方案及设计进行施工建设，顶层苏式园林总统套不再建造属谣言。

内忧外患，造楼十年至今未完工

公开资料显示，乾宁置业成立之初的注册资本为1亿元，公司发起人为南京天地房地产开发有限公司、南京东方投资集团有限公司、苏州太湖之星开发建设有限公司以及苏州东方之星置业有限公司，分别持股35%、30%、30%及5%。四家股东公司的法定代表人均为同一人——当地民营企业家杨休。

据了解，2003年至2008年期间，乾宁置业股权几经转让，新的投资方不断入股又撤出，显示公司资金层面遇到考验。

有业内人士向记者透露，仅仅是购买这条“秋裤”的“边角料”公司就投入了将近4亿元，建设秋裤的“布料”却需要高达45亿元。为了解决资金难题，开发商乾宁置业不断寻找新的投资方。在乾宁置业成立不久后，太湖之星公司便向南京华恒投资有限责任公司和南京华福投资有限公司各转让了15%的公司股权。

而乾宁置业另两家发起股东——苏州东方之星和南京天地房地产也试图分别将其持有的5%股权和14%股份转让给江苏万泰实业集团有限公司。不过，乾宁置业引入万泰实业的算盘以失败告终。华恒投资和华福投资也在2007年底退出了乾宁置业。

经过一番颇为折腾的织造秋裤之路，东方之门的建设工期也一再延长。尽管在2012年11月，其总负责人杨休还公开表示，“我从来就不缺钱，除了苏州的东方之门外，未来还将在中国的几个发达城市再建四座东方之门。”

而事实证明，苏州这一座“东方之门”已经让乾宁置业的项目开发之路不堪重负。如今，随着苏州工业园区一座座新的摩天大楼的拔地而起，一座座毗邻大秋裤的超高层建筑的出现，更让东方之门项目去化压力加大。

记者采访中了解到，正如曼哈顿之于纽约、陆家嘴之于上海，金鸡湖西对于苏州而言，这一区域已经成为首屈一指的超高层“大本营”。已落成的环球188、凤凰国际书城、尼盛广场都是其中的代表。如今，湖西CBD的戳天格局又将升级。“CBD这片总面积230万平方米，大致格局是这样的：7栋建筑隶属苏州中心，1座301米高的东方之门，1栋729米高的中南中心，1片大型凯德商用中心，还有一栋高楼‘名花尚无主’，等待竞拍。”徐文俊此前对媒体表示。

目前，苏州湖西CBD共聚集了3栋超高层，7栋高层，密度过高难免会造成“同质化”困局。有业内人士分析称：“随着一座座新的摩天大楼的拔地而起，东方之门的地标性优势也必然会受到影响和撼动。加上大秋裤东方之门的项目售价偏高，与其他超高层产品相比几乎没有优势。”

“卖房子卖不动，可能会造成有价无市的局面。”上述人士置评。