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央企中交地产版图:中房地产已被边缘化


来源:经济观察报

谢敏敏

经历了大反转、人心争斗和各方博弈,中国房地产界最复杂的一幕剧情似乎迎来了最终结局。7个月以后,宋卫平为绿城中国(3900.HK)找到了新的买家。

这一次,驰援宋卫平的白衣骑士是央企中国交通建设集团有限公司(以下简称“中交集团”)。它以约60.15亿港币的代价,收购宋卫平、行政总裁寿柏年以及夏一波合共24.288%的股权。交易完成后,中交将和九龙仓并列绿城第一大股东。

就在前一天的下午,双方于杭州正式签署股权收购协议。和融创的交易宣告终止,重掌绿城控制权,仅剩下10.46%股份的宋卫平心情依然不错,他连连感谢,表示“让不开心成为过去”,“希望和中交、九龙仓这种三方合作的大的格局,在接下来的很多年都将是一个非常稳定的合作。我可不想有第三次了。”

这次合作让中交集团受到空前的关注。中交近年来大力发展地产。2010年将中国房地产开发集团公司(以下简称“中房集团”)整体并入以后,中交一举成为国资委确定的从事房地产业的16家央企之一,房地产板块有着先天的政策和资源优势

“中交是施工起家,然后转为道路桥梁建设,同时整合了中房的业务,两年前地产开始进入快道。其发展地产板块的整体思路应仍是以中交品牌为主。”睿信致成管理咨询董事总经理郝炬介绍说。

“然而,由于中房集团背负着巨大历史包袱,近年来发展乏力,旗下主要平台中房地产2013年营业收入不到10亿元。而中交集团近几年重点打造的新公司中交地产仍处在扶持期,中交系迫切需要将既定的五大板块中房产业务做强做大。”一位业内资深人士分析。

郝炬认为,从合作角度来看,宋卫平解决了融资问题;而中交作为国企,地产推进的节奏和经营风格不同于融创的极致市场化,“用60亿港币成为绿城这样一家产品线完整、品牌效应强的上市房企的大股东,对央企来说是划算的。”

此番入主绿城,对中交的地产业务而言可谓锦上添花。中交集团董事长刘起涛表示,合作以后,需要绿城去助力中交的房地产发展战略,同时,“中交会带来央企特有的、方方面面的、能够贡献给绿城的、所能做到的一切。”

“之前中交集团下面有三家主体做地产,现在加了一个绿城。面临的是四个主体如何做好内部的协同战略。”兰德咨询总裁宋延庆说。

牵手中交

历时20余天的谈判后,12月18日傍晚,宋卫平与孙宏斌达成最终协议,终止了此前公告的收购事宜。

就在这期间,中交集团已经展开了对绿城的详细调研,“经过团队详细的评估,对绿城资产价值和各项情况了如指掌”。据悉,经过了十几天的接触和沟通,双方于12月22日凌晨确定签约内容。此前,双方在海南三亚曾合作开发过“中交绿城高福小镇”项目。

接近宋卫平的人士透露,大股东九龙仓对交易知情,且三方有过会谈。按原定计划,近期身在杭州的九龙仓副主席周安桥和杭州绿城九龙仓置业有限公司常务副总经理翟凯杰均打算出席24日的签约仪式,但由于顾忌在场媒体,他们后来并未露面。“九龙仓的态度是没有反对,比较平和的。”上述人士说。

据中交集团人士透露,九龙仓和中交集团香港上市公司中交股份早就有过在港口、货运业务等方面的密切合作。

据悉,就这次的合作,绿城专门向浙江省委省政府提前做了汇报。“希望两者强强联合,为国有企业和民营资本合作提供良好示范。”应邀出席新闻发布会的浙江省住建厅副厅长应柏平说。

中交集团方面,包括董事长刘起涛,总经济师刘文生,中国交建战略规划部总经理刘振东,资金部总经理朱宏标,中国交建办公厅主任冯锡荣,中国交建总裁助理、房地产事业部总经理、中交地产董事长、总经理孙国强等相关高管悉数出席。

“整个过程里面肯定有起起伏伏,但昨天确实很开心,事情终于落地。”宋卫平身边的工作人员对本报表示,目前宋正和融创的管理团队做交接。目前50%的应付款项已经归还给融创,按照协议,融创进驻绿城总部的团队将于30个工作日内全部退出。

新的交易完成后,中交集团将向绿城派遣董事和高管,参与绿城管理。绿城现有执行董事已由5席减至4席,中交集团占两席;占据了绿城投资委员会一席席位;绿城新的财务负责人亦由中交集团人士派遣。

针对外界对央企强势的担忧,刘起涛强调,会尊重(宋卫平和绿城),不会改朝换代和推倒重来。“合作以后就是一家人,不存在谁操盘的问题。兵合一处,将打一家,会促进未来战略提升、“走出去”等。”刘文生说。

中交地产版图

宋卫平说,“像中交这样的央企,是很好的学习对象,我们有了一个非常好的、非常强大的合作伙伴。”

中交集团的最大特色是国企背景。近年来,中交集团提出“五商”战略,要把公司打造成全球知名的工程承包商、城市综合体开发运营商、特色房地产商、基础设施综合投资商、海洋重型装备与港口机械制造及系统集成总承包商。房地产,即是中交近年来着力发展的主业之一。

2010年8月,国资委宣布以无偿行政划拨的方式把中房集团整体并入中交集团。中房集团作为中国最早成立的房地产企业,在诸多城市开展保障房建设,但受困于体制和外部冲击,经营不力。被并入中交以后,中房的第一件要务就是处理不良资产。

中房集团成为中交集团的全资子公司后,全面退出了上市平台中房股份,保留了A股上市平台中房地产。中房地产也是中交系地产目前唯一一个上市公司。

中房集团为此制定了“一年小变化,三年中变化,五年大变化”的五年发展战略。明确了5年以后,成为中交集团房地产板块的支柱型产业之一。

但随着中交地产有限公司的面世和壮大,中房集团陷入到逐渐被边缘化的尴尬地位。

2011年3月6日,中交集团和中房集团重组后新设立了中交集团独资公司中交地产有限公司,由中交集团独资持有。本报了解,彼时中交集团从中房集团抽走了四个项目公司的优质资产,并让员工自由选择,超过一半的人选择去中交地产。

此后中交集团逐渐展露在房地产方面的“野心”,主推“中交地产”品牌。在当年中交地产的揭牌仪式上,刘起涛就指出,支持以中交地产为“龙头”的房地产板块发展壮大,打造具有中交特色的房地产开发盈利模式。

中交地产以交通基础设施与房地产开发捆绑运作为主营方向,近年来迅猛发展。官方信息显示,中交地产目前共有23个在建项目,一个建成项目,分布在天津、广东、广西、福建、江苏、浙江、湖北、四川等地,项目总规划建筑面积720万平方米。

除了中房集团和中交地产,中交集团旗下的上市公司中国交通建设股份有限公司(一下简称中交建)同时发展BOT项目、BT项目、一级土地地产开发项目。2014年上半年,中交建一级土地地产开发销售额为29亿,建旗下的诸多公司成立了自己的房地产公司,以中交二航局为例,旗下有中交二航局房地产开发有限公司,先后完成了中交·康桥和中交·江锦湾等大型楼盘开发,总建筑面积超过30万平方米。

亿翰智库董事长陈啸天认为,央企的融资成本非常低,这对中交发展地产来说是很大的优势。“中交的地产板块其模型和中建是类似的,双支柱型:基建+地产开发。依托于集团基建业务的强大,一方面能给地产带来专业工程技术人才,另一方面往往可以通过BT模式获取较为便宜的土地资源。”陈啸天分析说。

内部协同

但中交系地产的发展首先需要解决内部协同和整合问题。此前,关于中房集团并入中交地产的整合传闻甚嚣尘上。据知情人士透露,中房和中交的合并已开始行动,“不考虑权益划分的话,从理论上说,二者合并后的地产板块应该是土地储备量最大的企业,估计会在1.7亿平方米左右。”

但宋延庆有不同的看法。他所在的兰德咨询曾经为中交地产提供产品线咨询服务,“现阶段是肯定没想着把中房集团给并过来的,中房首先需要解决的是它自己的历史遗留问题。什么时候消化完,什么时候再说,不能把原来的问题引到中交地产。”

中房集团也希望保有自己的品牌。中房在处理掉部分不良资产以后,开始在土地市场拿地。2013年底,中房集团联手中房地产斥资9.5亿竞得重庆地块。据中房集团董事长沈东进今年初在接受媒体采访时透露,中房旗下除了郑东新区项目,还有北京、湖南等地的项目正在洽淡之中,目前中房集团共有10多个项目正在运作,中房集团现有项目总规模超过500万平方米。

按照沈的规划,中房希望到2018年实现100亿元的营收目标。他曾经向中交集团提交了一份关于使用中房品牌的报告和建议,希望这家有着30年历史的国企品牌得以保留。

宋延庆曾就中交集团地产业务的整合和协同,为后者提供了三种建议:第一种是通过股权转移,让中交地产通过A股上市平台来控制整个地产板块;二,由集团层面地产事业部全面统筹地产业务;第三是,中交地产在香港单独上市。“现在绿城进驻后,可能会有第四第五种方案,比如甚至把中交地产注入到绿城集团。”宋延庆说。“这几大地产主体面临内部协同的问题。首先是尽可能让不同的四个市场主体在一个城市避免正面竞争,第二个是产品上的整合,几个主体各自的产品线规划如何产生协同效应。第三个是一、二、三级市场的整合。还有产业上的整合,中交集团在那么多海外城市建设港口港湾,地产跟着大的基础设施建设‘走出去’。”宋延庆建议。

据悉,海外市场确实中交集团地产板块拓展的题中之义。目前,中交地产已有海外项目位于非洲肯尼亚内罗毕地区,并在不断扩大海外项目人员。

此番合作绿城,并不排除将来助力绿城“走出去”的可能。“我们要为绿城安上腾飞的翅膀,除了在国内的广泛基础以外,我们将会为中国房地产走向国际、走向海外,不断去提升。”刘起涛表示。

[责任编辑:liuqiang]

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