政策暖风难御行业寒流 房企业绩预告近半报忧

2014年，房地产业虽政策暖风频吹，但到了盘点一年业绩的时刻，上市房企们还是能感到阵阵寒意。

据上证报资讯统计，目前A股上市房企中已有73家公布2014年业绩预告，有35家预计2014年净利润下滑，其中14家宣布首亏，且不乏净利润下滑幅度达数十倍的惨烈个案。相比之下，预增房企所预告的业绩增幅则显得较为平缓。此外，今年1月房企销售数据亦难言乐观。

上市房企业绩预告显示，市场分化愈加严重，全行业轻松赚钱的高增长时代已一去不复返。业内人士分析，在房地产业务收入下降、融资成本增加，但土地成本并无下降的情况下，房企业绩下滑已成为行业普遍现象。这也加速了市场集中度的进一步提升，行业门槛将越来越高。

14家公司遭遇首亏

上证报资讯统计显示，已公布业绩预告的73家上市房企中，净利润出现下滑的占到近一半，有35家之多。其中，有14家房企业绩首次报亏，包括金丰投资、新潮实业、万好万家、中华企业、亚太实业、中房股份等；另外还有21家房企业绩预减，包括栖霞建设、万通地产、中茵股份、铁岭新城等。

目前，2014年上市房企净利润变动幅度最大的是深大通。遭遇业绩首亏的深大通预计，2014年亏损6000万至4900万元，净利润变动幅度为下滑3115.11%至2562.34%，相当于净利润下滑了25到30倍。

深大通表示，业绩下滑的原因在于，2014年度公司毛利率与2013年同期基本持平，随着销售收入的增加，营业税金也同比增加；同时，旗下的泗水公司未决诉讼根据一审判决计提了预计负债，增加了营业成本等支出；此外，兖州公司、广顺公司的开发项目按照税务政策有关要求清算土地增值税，增加了营业税金及附加的支出。上述事项的影响均计入本期损益。

此外，包括中华企业、实达集团在内的12家房企，业绩下滑幅度也超过了100%。

在业绩预增的38家房企中，有12家为略增或续盈，较上年净利润增长幅度在40%以内；另有16家业绩增长幅度相对较大，其中有三家增幅达200%以上。增幅最大的是多伦股份，业绩预告2014年净利润约6000万至7000万元，增幅达580%至693%；其次是卧龙地产，净利润增幅预计达到318.95%；浙江广厦增幅也达到250%至295%。另有天津松江等十家房企2014年实现扭亏。

寒冬倒逼并购整合

由此可见，2014年房地产市场整体景气状况对上市房企的压力非常大。在35家业绩下滑的上市房企中，有三分之二的企业在其业绩变动原因中提到了2014年房地产市场不景气，导致公司收入未达到预计目标。

兰德咨询机构总裁宋延庆分析，造成经营业绩下滑的主要原因分为三类：第一类是房地产业务收入下降，比如新潮实业、中房股份等；第二类是融资成本增加，比如实达集团；第三类是由于计提资产减值准备，比如中华企业、绿景控股等。

新城控股高级副总裁欧阳捷对此则表示，房企出现大面积业绩下滑的情况其实早有预兆：一方面，市场表现并没有预期的乐观，高增长时代一去不复返；另一方面，土地价格并未出现明显下跌，一线城市的土地资源仍然紧俏，除少数企业能拿到低成本的境外融资，更多的企业还要面临高昂的融资成本，业绩不佳也就在所难免。

欧阳捷认为，百强房企正在不断扩大规模，市场份额仍是这些企业追求的主要目标之一，这会逼迫中小企业不得不降价出售，利润空间被进一步削减，因此才会出现企业大面积预亏。

行业高增长时代一去不复返，所有房企都能轻松赚钱的好日子恐怕到头了，这已是房地产行业的普遍共识。北京中原地产分析师张大伟认为，从整体市场看，楼市分化也愈加严重。一方面是区域市场的分化，另一方面是开发商的分化，楼市集中度将在市场调整中进一步加剧。有品牌、运营、资金和资源优势的开发商将更做大做强，行业的门槛越来越高。

此外，最新数据显示，仅以披露今年1月销售数据的保利、万科和招商地产为例：保利地产1月实现签约面积57.17万平方米，同比降36.66%；实现签约金额73.03亿元，同比下降26.72%。万科今年1月实现销售面积196万平方米，销售金额232.1亿元，分别比2014年同期增长0.7%和下降16.1%。招商地产方面，1月实现签约销售面积19.36万平方米，同比减少44.09%；签约销售金额27.78亿元，同比减少33.94%。

龙头房企开年销售不力，可能预示房地产业今年的日子会更难过。有业内人士预计，在行业经营压力不断增大的背景下，主动退出和寻求并购的中小开发商在2015年恐将更多。