求解千亿库存压顶 保利地产多元化之谋

　　受过去一年房地产市场深度调整的影响，一直维持着激进发展速度的央企地产企业保利地产增长速度开始有所放缓。3月17日，保利地产发布的年度报告显示，过去一年保利地产实现的销售额为1366.8亿元，虽同比增长9.1%，但已经远低于2013年23.15%的增速。
　　　　“今年无论是投资拓展还是新开工，我们的态度都是偏谨慎。”保利地产董秘黄海在机构投资者交流会上表示，今年保利的重点是集中去库存，新开工面积则主要看去库存的速度：“总体而言，今年的推盘策略会很灵活。”
　　　　面对地产主业的不确定性，保利地产方面透露，今年将继续整合相关资源，谋求在商业运营、养老地产、房地产金融等方面的创新业务，包括走出海外市场，学习海外的优秀开发模式。
库存巨大
　　　　尽管市况不佳，但数据显示，去年保利地产在投资拓展上仍在加速。根据公告显示，2014年全年保利地产实现房地产项目新开工面积1772万平方米，同比增长4.7%；竣工面积1363万平方米，同比增长7.9%；在建面积4968万平方米，同比增长11.2%。
　　　　在土地获取方面，保利地产去年全年共新增40个房地产项目，新增容积率面积1231万平方米，总地价429亿元，平均楼面地价为3485元/平方米，较2013年的3111元/平方米上涨了12%；新增权益容积率面积861万平方米，权益比例69.9%，权益地价298亿元。
　　　　但快速的投资增长并未给保利带来业绩的整体提速，房地产市场的整体下滑直接影响了保利的销售速度。去年保利地产的新推总货值为1550亿元，略低于年初1600亿元的推盘计划，去化率方面，全年新推产品的去化率为73%，低于2013年的水平；按总可售货值1953亿计算，保利去年的总货值去化率还不足70%。
　　　　去化率不足直接导致其销售增速乏力。去年保利实现的签约销售面积和销售金额分别为1066.61万平方米和1366.76亿元，仅同比分别增长0.21%和9.09%，相较于过去几年平均20%的增长速度已经明显放缓，唯一提升明显的指标只有市场占有率，2014年的市场占有率增长了0.25个百分点达到了1.79%。
　　　　截至2014年底，保利地产的库存规模已经达到2672亿元，相较于2013年底约2399亿元增长了273亿元，增幅为11.38%，库存余额是其2014年合同销售额的2倍，是所有龙头企业中库存压力最大的房企：同期碧桂园的存货水平只有1000亿元左右，而万科的存货估计也不会超过其同期销售额的1.5倍。
　　　　“在房地产白银时代，过多的存货，将不是财富而是负担，鲁莽的投资，将不是机会而是风险。”在去年底的万科投资者交流会上，万科总裁郁亮曾发出这样的警示，其认为“现金回款才是真正的销售”。
　　　　显然，保利目前正面临着存货巨大的压力，较高的存货余额已经在考验保利地产的现金流。去年同期，保利地产经营活动产生的现金流量净额仅为-104.58亿元，已经连续两年呈现负值，现金流的压力显而易见。
　　　　“去库存不只是保利的问题，而是整个房地产行业未来1~2年的共性问题。保利将根据市场变化合理安排开工进度，保证持续的货量供应。”保利地产总经理朱铭新表示，当前的市场回暖情况低于预期,部分城市公司项目存货水平依旧偏高,这对于公司未来的推货以及销售进度都有所影响。
　　　　据朱铭新透露，今年保利计划新开工的面积是1500万平方米，计划竣工1450万平方米，两个指标较去年都有明显下降。在新推货量方面，今年计划推售的货量在1600亿~1800亿元之间，推货窗口期上半年是五六月份，下半年是九十月份，在所推售货量中，一二线城市项目占比预计在80%左右。而对于土地拓展计划，保利目前还没有明确的投入预算。
　　　　显然，调整开工计划只是保利的权宜之计，为缓解迫在眉睫的现金流压力，在发布年报的同时，保利还公布了一份百亿元的融资计划：拟定向增发不超过11.5亿股，募集100亿元，发行价格不低于8.74元/股，募集资金主要用于南京保利中央公园等11个位于一二线城市房地产项目建设。在该计划中，保利地产实际控制人保利集团将承诺认购5亿~15亿元。
　　　　在该笔融资完成之前，保利地产的有息负债总额为1262亿元，其中2014年新增的金融机构贷款就有620亿元，负债率达到77.89%，处于行业较高水平。不少证券机构分析师认为，该笔融资将有效缓解保利的资金瓶颈，增强其投资能力。
拓展新业务
　　　　与万科、恒大、碧桂园类似的是，面对地产主业不确定性的风险，保利也期望在坚守主业不动摇的基础上探索新的业务单元。据保利地产董秘黄海透露，保利地产今年的新业务一方面将围绕社区做文章，包括商业运营、社区商业、社区养老、房地产金融，另一方面也可能会通过并购方式实现跨越式发展。
　　　　过去一年，保利在新业务的探索上可谓小有成绩。2014年保利地产旗下的信保基金资金管理规模已经突破280亿元，同比增长40%，连续三年排名行业第一；养老产业方面则建成了6个养老地产项目，其中北京“和熹会”养老公寓入住率接近7成，已经基本实现收支平衡；在持有商业上，持有运营的商业面积也近百万平方米，实现租金收入10.3亿元，同比增长13.1%。
　　　　“何谓地产新常态？就是旧秩序被打破，出现新平衡。如何适应新秩序？强化主业，才是不二法门。互联网只是工具，用好互联网，服务主业是保利当前思考的重点。”，黄海表示，保利将主动适应地产新常态，围绕保利潜在和现有的业主，利用互联移动平台做好增值服务。
　　　　但鉴于相关产业目前的政策风险，保利地产并未打算在新业务方面投入更多的资源。以养老地产为例，目前国家的相关扶持政策并不明确，诸如扶持的对象、方式、养老地产的发展模式等等都没有详细的操作细则。“我们不敢一下子投入很大资源，而是采取试点的办法，小规模地投入，待国家政策导向清楚之后，我们才会分析，到底是不是机会真的很大，机会能不能转成一个有效的市场。”黄海表示。
　　　　事实上，从商业模式上看，当前开发商做养老地产并不具备任何的优势。持有重资产物业，持续经营，然后通过服务费的模式收回投资，对于任何一家追求资产快周转的地产企业都是难以解决的问题。
　　　　值得注意的是，在国际化方面，保利地产也在向万科、碧桂园、富力等企业学习，开始走出海外。据保利高层透露，保利已于2014年成立了海外事业部，考察了美国、澳大利亚等海外市场。目前的进展的是，澳大利亚已有一个项目得到落实，另一个项目也接近落地。2015年，保利还将继续关注美国、欧洲、东南亚等地区市场的投资机会。
　　　　“目前保利地产在海外落实的两个项目规模都不大，走出海外并不是为了获得更多的收入来源。总体上，我们对海外市场保持谨慎的态度，更多是学习海外成熟的房地产市场发展模式，以及运作方式。就目前来讲，保利地产还没有把海外市场定位为一个很重要的、短期的业务成长单元。”黄海表示，保利地产会考虑海外资产在低位的时候，有一些并购，获取资产，以赚取资产配置在阶段性的资本收益。