新政密集出台房价会涨吗 专家观点有分歧

2015楼市新政

南都讯昨日接受南都记者采访的经济学家普遍认为，房贷新政或只能对房地产市场起到短期提振作用，长期依然难以改变房地产下滑颓势。对整个经济的作用也是如此。

2015年以来宏观经济增速不断下降，其中，占国民经济支柱性地位的房地产业市场表现尤其疲软。民生证券研究院执行院长管清友表示，去年9·30房贷新政和11·22降息之后，房贷利率虽然开始下降，但量依然偏紧。全国整体销量仍未企稳，库存居高不下。房地产业的低迷，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

房贷新政出台后，房地产业乃至宏观经济会企稳回升吗？管清友认为，房贷新政可以使房地产市场短期压力缓解，却无法扭转中长期趋势。原因有四：第一，刚需人口已进入下降通道，即便生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应已经消失，市场预期短期无法扭转。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是政府负责保低端，其他的交给市场。

而且从长期看，房地产高库存的压力仍如“泰山压顶”。仅从去年看，根据国家统计局数据，去年全国在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米，其中商品住宅72.1亿平方米。而去年商品房销售面积为12.1亿平方米，其中住宅销售10.5亿平方米。供需如此悬殊，前几年超量供应土地形成的泡沫短期内难以消化。

清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明还担心，房贷新政会对中国花费很大气力推进的过剩产能清理带来阻力。在房贷新政的刺激下，可能会有一些开发商又开始大力开发。过去几年，房地产的高速发展，带动上下游产业链产能大量增长，以至于造成了多个行业的产能过剩。从2011年开始，中国一直在致力于清理过剩产能，以促进经济恢复。现在，房地产开发如果再度扩张，钢铁、水泥等这些已经过剩产能调整的行业将死灰复燃。

股市反应

10地产股涨停

市场对楼市接连的利好政策反应强烈，昨日午后房地产板块再度快速拉升，地产板块昨日大涨4.75%。其中荣安地产、中天城投、深深房A、招商地产、香江控股、国兴地产、金科股份、天房发展、保利地产、实达集团等10只地产股涨停。

专家观点

房价很可能上涨甚至幅度不会小

中原地产首席分析师张大伟认为，二套房首付从60%-70%调整为40%，对于市场来说，起码可以直接增加10%的有效购买需求。

昨日，恒大集团董事局主席许家印在接受南都记者采访时也认为，今年房地产总体销量好于2014年是“可以肯定的”。广州维森置业董事长张维伦表示，今年在政策对刚需和首改的支持下，开发商肯定会乐于向市场需求稳定且容量较大的一二线加码进军。

中原地产分析称，特别是在今年一二线城市的供需关系改善明显，房价很可能上涨，甚至幅度不会小。

不少中介人士表示，已经有很多准购房者致电咨询，买方卖方都很热心。

虽一时利好但大幅上涨可能性不大

新政能否长期激发楼市活力？也有不少人表示，一时的刺激之后，长期效应很难说。房地产市场告别高增长、回归平稳的大趋势恐怕一时难以扭转。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，虽有刺激作用，但房价大幅上涨的可能性不大，因为从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，业主方提价只会面临有价无市的被动。

胡景晖认为，新政将刺激改善型需求的提前释放，将促进大户型、高价房的销售，但不会创造新的需求，“因为首付比例降低后贷款会增加，购房人获得按揭的难度反而会有所加大”。正荣集团南京公司总经理助理吴强表示，新政带来的利好并非立竿见影，“我们更多地寄希望于央行降息，进一步减少贷款的成本。”

多位高级代理负责人表示，购房者的热情比起前几年明显不足，“尽管政府的救市信号一个接一个，但市场买账的并不多。”

开发商反应

“涨价，4月1日执行”

与往年相比，今年3月份深圳的开发商推盘节奏出现放缓，意在观测两会前后政策走向。昨日，南都记者采访了深圳数家开发商，均表示4月份将会涨价。

深圳市华兴广实业有限公司副总经理潘勇认为，去年巡视组视察后，开发商介入深圳城市更新效率出现放缓，导致未来一两年的供应量偏少，因此不少开发商实质上会想方设法把销售节奏变慢，提价可能性就很大。

东莞永江房地产开发有限公司营销负责人黄文枫在听闻新政后，立马在微信群中表示：“涨价，4月1日执行”。他称，这已属该公司旗下在凤岗的楼盘永江臻萃园今年第二次涨价，上周就已经得到老板的批复。

“这时选择涨价是愚蠢的”

东莞虎门南部湾万科城营销总监李文画称，虽然此次国家对于楼市的支持力度很大，但并不会出现2008年全民涌入的景象。目前，包括东莞在内的许多城市，商品房库存量十分庞大，特别是一线城市，受这些年去化较低库存压力很大。

二套房首付门槛的降低，肯定会刺激楼市成交量有所上扬，但不会迎来爆发式增长。房地产市场已进入白银时代，投资性客户现在已基本绝迹，只有那些有着切实改善型需求的客户，才会积极入市置业。

昨日许多开发商在朋友圈称，将在4月初提价。“在我个人看来，这么做是十分愚蠢的，目前东莞很多区域竞争压力很大，一旦提价，就等于把客户推向了周边楼盘，这对自身的快速走量是没有好处的。”李文画说。

中山一开发商也认为，楼市不可能像2008年一样全面复苏，目前中山楼市竞争激烈的情况下不敢贸然提价。

业主故事

早买2天房多交2万税

张小姐刚购买了一套满2年而未满5年的小户型，于上周五过户，交了2万多的营业税。而昨日财政部出台的新政规定，免征营业税的年限由原先的5年改为2年。如果晚两天，上周五交的2万多元的税就不用交了，心里甚是郁闷。不过再一想，年前交了定金的这套房，现在相同房源最新成交总价已经贵了7万多，她心里又平衡了。

二手业主放弃签约准备涨价

陈小姐于2011年在中山映翠豪庭购买了一套公寓，原计划这周与买家签约以23万元的价格卖掉。当得知昨日国家出台新政，购房满两年就能免征营业税时，她立刻决定放弃卖房，打算和买家商量涨价。

“能省1万多的营业税！这个费用说好是买家承担，现在没有了，那我不就可以加到房价上去了吗？”陈小姐算了笔账：按此前政策，购房未满5年需征收5.6%的营业税，她需多支付14112元。“在中山实施这个政策之前，我决定不卖了，准备再和买家再谈谈价。“陈小姐说。

刚需买家后悔迟迟没下手

“看到救市消息，简直气炸了。”赵小姐说，2014年下半年，广州郊区房价部分跳水，赵小姐打算购买首套住房，但工作还不满一年，资金不够充裕，迟迟没有下手。

“现在二套房首付比例下调，房价短期内必定水涨船高”，赵小姐很焦灼，不知是该迅速出手抢房，还是先炒股赚钱。“房地产库存量大，长期来看还是不看涨”，可谁能肯定呢，赵小姐陷入了迷茫。

采写：南都记者杨森陈琳琳张艳芬冯叶詹燕燕谢秀鎏卢韵如萧倩苑卫学军陈晶陈焓实习生李倩珺周俊安

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