中粮地产：国企改革提升估值空间

中粮地产（000031）于日前公告了2014年度财务报告。依据财报，公司2014年度全年实现营业收入90.41亿元，较上年同期下降11.18%，主要是因为报告期商品房结算收入较上年同期减少。在营业收入同比略降的情况下，中粮地产依然实现了归属于上市公司股东的净利润11.96%的同比增长，达到5.99亿元，一方面，得益于公司持续提升精细化管理水平和运营效率；另一方面，是因为公司处置了部分可供出售金融资产获得收益。

自去年7月以来，中粮地产二级市场股价持续上涨，从3.3元左右的每股价格涨到目前的12元/股左右，上升幅度超过260%。市场资金对中粮地产股价的强烈看好，一方面是受到房地产调控政策的放宽以及大盘行情的整体火热的影响，另一个更重要的原因是市场对公司国企改革的预期（2014年7月国资委确定了中粮集团、中国医药等6家央企开展国企改革试点）。未来，随着调控政策放松带来公司业绩的提升以及中粮集团国企改革的逐步推进，预计中粮地产二级市场股价仍有较大上升空间。

资产实力增强，

资源优势突出

依据财报，截至2014年12月31日，中粮地产总资产463.11亿元，较上年末增长14.06%，主要是本年在建项目投入及持有型物业（投资性房地产）增加；公司所有者权益106.65亿元，较上年末增长18.89%，主要是本年经营盈利及少数股东投入增加；归属于上市公司股东的所有者权益59.85亿元，较上年末增长10.67%。在资产规模稳健增加的同时，公司的负债率也保持在合理水平，截至2014年12月31日，公司扣除预收账款后的资产负债率为58.81%，处于健康水平。

报告期内，中粮地产住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积69.82万平米，签约金额108.50亿元；结算面积54.97万平米，结算收入96.40亿元。值得一提的是，截至2014年底，公司还有68.87万平米的已售待结转面积，这一部分将在未来逐步确认收入，预计将对公司的后续业绩形成有力支撑。

图1：中粮地产近3年财务状况向好

资料来源：公司财报

2014年，公司在建拟建项目共20个，权益占地面积428.39万平米，权益规划总建筑面积658.17万平米，其中2014年住宅项目新开工74.33万平米。从地域分布来看，中粮地产的储备项目主要位于深圳、北京、上海等一线城市，以及成都、天津、南京、长沙等较为发达的二线城市。

随着限购、限贷等房地产调控政策的松绑，以及中国全面进入货币宽松和降息周期，具有明显人口集聚效应的一、二线城市房地产预计将迎来新一轮上升周期。相比其他房地产企业，中粮地产的项目大多位于深圳、北京、上海等一线城市，以及成都、南京等较发达的二线城市，预计将会更为明显地受益于政策面宽松对房地产的有利影响。

为了顺利完成土地储备指标，中粮地产除通过招拍挂方式成功获取成都攀成钢地块外，公司总部与城市公司形成合力，系统研究城市土地与房地产市场发展趋势和不同城市的房地产政策，以解决历史遗留问题为契机成功获取深圳凤凰里项目；同时凭借丰富的城市更新项目开发运营经验收购其他城市更新项目，成功获取深圳云景国际项目，全年累计新增土地储备74.4万平米，为公司的后续发展提供了丰富的储备资源。

受益深圳前海

自贸区建设

中粮地产的前身是深圳市宝安区城建发展总公司，作为一家崛起于深圳的房地产公司，中粮地产在深圳又着独特的资源优势。资料显示，公司目前拥有大量当年行政划拨的工业用地，工业地产可出租物业面积共计约110万平方米。由于深圳存量土地已经所剩无几，未来新增土地主要来源于对工业用地和老旧城区的城市更新。在此背景下，中粮地产在深圳持有的大量工业用地未来有望转换成商业用地或住宅用地，面临大幅升值的预期。

除工业用地外，公司还在积极参与深圳前海自贸区的建设，有望充分享受前海自贸区发展带来的机遇。中粮地产全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司于2012 年与深圳市前海深港现代生活服务业合作区管理局签订了合作框架协议，双方约定在优势互补、平等协商的基础上，紧密开展合作对接，积极谋划双方在金融、物流、地产领域的合作。

深圳前海自贸区处于广州—深圳—香港“黄金走廊”的轴心，又处于深圳机场与香港机场的中心，是广东自贸区的重要组成部分。其良好的地理条件、35年改革开放累积的丰富经验，以及与港澳、东南亚乃至全球各地建立的紧密合作关系，将有助于自贸区深化体制机制改革，带动地方经济在新常态下积极应对国际竞争，并发挥对港澳经济发展的辐射作用，成为国家“一带一路”战略的重要支点。前海管理局局长张备曾表示，自贸区成立后，前海将叠加享受自贸区的功能和政策，成为国内开放度最高、吸引力最大的改革地区之一，是“特区中的特区”，也是国家唯一一个深港现代服务业合作区，是“一带一路”的重要战略支点，也是获批的广东自贸区的重要板块，三大国家战略集于一身，在全国独一无二。

自从前海合作区及自贸区获批筹建的消息公布后，前海片区以及附近的宝安中心区房价大涨，频频创出新高，成为近两年深圳市内涨幅最大的区域。业内人士认为，前海自贸区房价的大幅度上扬，首先来源于政府改革创新的政策扶持，其次来源于产业资金和人流的聚集，未来房价很可能比肩香港。

我们认为，中粮地产作为前海自贸区的重要参与建设者之一，未来有望充分享受自贸区发展和房地产升值带来的巨大机遇。

依托大股东优势，

国企改革预期强烈

公司控股股东中粮集团有限公司是中央管理的53家国有重要骨干企业之一，也是目前国内最大的综合性粮油食品企业，最大的市场化粮油贸易企业，资金实力雄厚。中粮集团凭借其良好的经营业绩，持续名列美国《财富》杂志全球企业500强，大股东良好的品牌优势和资源优势为中粮地产的发展创造了优越的条件，作为中粮集团住宅业务唯一的上市平台，中粮地产对消费者、合作伙伴、供应商等均有较强的吸引力。

2014年7月国资委确定了对中粮集团、中国医药等6家央企进行国企改革试点。在国资委推动的国企混合所有制改革中，中粮集团作为试点企业之一，虽然目前的整个改革方案还在设计阶段，但市场普遍对中粮集团包括国际化全产业链、引进业外资本、业务板块分拆上市以及引进职业经理人方面的改革充满期待。

作为中粮集团旗下的唯一住宅业务上市平台，中粮地产有着强烈的国企改革预期。为此，多家机构对中粮地产进行了密集调研，机构的普遍看好也是推动公司近期股价持续上涨的重要因素。

打通多元融资渠道，

为公司发展提供支撑

房地产属于典型的资金密集型行业，融资渠道和融资成本是房地产企业最重要的竞争要素之一。中粮地产一方面依托控股股东央企中粮集团的支持，凭借多年的经营发展过程中积累的良好的信誉，与各大银行保持着长期合作关系，形成了稳定的信贷资金来源；另一方面公司还积极拓宽融资渠道，通过采用在项目层面引入合作方进行“股权+债权”的融资方式，优化了项目股权结构。

报告期，中粮地产加大了融资创新力度，通过总对总授信、债权融资、股权融资等途径，全面保障项目资金需求，为战略储备及经营发展争取更多的资金支持。一是有效拓宽了债权融资渠道，公司债、中期票据等工作取得突破；二是项目层面引入投资者，股权融资规模逐年扩大，成功为北京中粮瑞府、深圳云景国际、成都中粮鸿云等项目引入股权合作方。通过项目股权融资，不仅优化了项目股权结构，节省了资金成本，提高了资金利用效率；另一方面通过引入第三方，还有助于提升项目管理水平，提高项目投资回报。

除开拓多元融资渠道外，中粮地产也在提升资金使用率方面下了不少功夫。2014年，中粮地产通过全面推行全生命周期管控体系，有序推进在建项目整体运营计划，新拿地项目从拿地到开工时间已缩短至6.3个月，与2013年相比减少了2.3个月。与此同时，公司还加大推进各项目的销售力度，加快资金回笼，提高资金使用率。

发展中牢记责任

作为一家国有控股的房地产上市公司，中粮地产在自身得到快速发展的过程中，始终不忘积极承担自身的社会责任，努力实现为客户创造价值、为股东创造价值、为员工创造价值、为社会创造价值的目标。

对于客户，中粮地产坚信民生工程无小事，始终将工程建设质量放在首位，并深入了解客户需求，不断改进服务品质，最大化地适应客户需求。截至2014年，中粮地产已连续七年聘请第三方权威机构，对客户满意度、忠诚度进行调查，目的是为中粮地产不断改进服务提供了建议和决策依据。

中粮地产还于2013年成立了“悦客会”，公司致力于将“悦客会”建设成为一个整合中粮优质食品产业链和全服务链的独特资源平台，达成“奉献高品质的绿色生活空间和服务，引领时尚潮流的生活方式”的企业使命。目前，各个城市公司“悦客会”分会纷纷结合当地客户需求，将中粮的产业链相关资源嫁接到“悦客会”的会员权益中，如中粮旗下品牌食品、高端酒店等，让客户切实感受到中粮集团全产业链缔造的美好生活。同时，悦客会长期在各个社区组织大量的客户活动，重视与新老业主维持良好的关系，积极创造与客户的多维度沟通，传达中粮地产对客户的关怀与责任。

对于职工，中粮地产一直视职工为最宝贵的资源和财富，重视落实职工权益保障，争取用以宽广的平台和完善的体制回报全体员工。为此，公司制定了一套有吸引力的、持续稳定的、较为完善的薪酬福利保障体系，增强员工对公司的认同感和归属感，创造人才竞争的优势。不仅如此，中粮地产还建立了灵活的人才培养机制，提供内部培训平台及鼓励学历教育，为员工的学习提高开辟了更为便利的新途径，努力提升员工队伍素质。

对于股东，中粮地产一向注重对股东的回报，在公司经营规模和盈利能力不断提高的情况下，回馈股东对公司发展的支持。公司严格履行了“在资金充裕，无重大投资计划情况下，公司每年以现金方式分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之十”的义务。公司近三年累计现金分红达到1.72亿元，平均每年分配金额超过归属于上市公司股东净利润的10%。不仅如此，中粮地产还公司高度重视信息披露的透明性，增强与股东之间的交流沟通，特别是与广大中小股东的沟通，并建立了有效沟通平台。

对于社会，中粮地产用于承担环保责任，热衷社会公益。环保方面，公司成立了绿色建筑推进小组，建立了绿色建筑与技术管理交流培训平台，积极探索中粮特色的绿色建筑之路，在绿色建筑节能材料、绿色建筑成熟技术因地制宜应用、能源管理平台建设等方面做出了巨大的努力，也取得了一定的成绩；公益方面，公司牢记作为上市央企肩负的社会责任，注重自身在社会整体中价值的提升，通过积极参与公益事业回馈社会。2014年，公司先后发起了“悦公益·悦美好”图书换绿植、“爱满鹏城，情系你我”、忠良“衣+衣”捐助等多个公益系列活动，还与深圳市绿化委员会、深圳都市报、壹基金、共同发起的“壹家人壹棵树”植树活动。

（余君雨）（CIS）