楼市高唱“冰与火之歌”

2015年过半，我们不仅经历了上证指数从3350点到5178点再到3795点的过山车行情，也共同见证了楼市由冷变热的“奇迹”。《每日经济新闻》房地产研究小组通过“快速回暖”、“一线城市”、“互联网+”、“房产+”、“融资”及“股市资金”等关键词，盘点2015年上半年楼市表现，并结合一些可预判的趋势，预测下半年市场走向。

光耀地产卷入资金链危机，融创收购佳兆业，地产股再融资闸门敞开……2015年上半年全国楼市唱起了“冰与火”之歌。

这种“胶着”状态正被近期席卷一线城市的购房热打破，并且购房热潮已开始向1.5线城市蔓延。

6月28日，《每日经济新闻》记者路过成都万科城售楼部时发现，看房客人头攒动，这里虽不是主城，但不少看房客冲着学区房、地铁房等优势而来，也有不少人在股市中碰了一鼻子灰，遂将目光投向楼市。

这只是当前楼市回暖的一个缩影。国家统计局最新披露的数据显示，5月末商品房待售面积约65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是本轮楼市自2014年中调整以来的首次环比下滑。

随着供求结构逐渐改善，加上近期A股暴跌，楼市的回暖比预期的来得更快。那么，这种回暖是趋势性的还是结构性的？下半年楼市如何走？降息、营改增等政策将为下半年楼市带来哪些影响？

回暖蔓延至1.5线城市

万科城位于成都高新西区，号称是万科集团在成都试水的首个UP系创新产品，附近有一个鼎鼎有名的成都外国语学校。记者路过这里时，该校正在高调宣传其刚刚诞生的2015年四川省高考文科状元。另外，成都地铁二号线百草路站也经过这里。

在万科城售楼部，一位前来看房的吴先生说，“我现在住的面积有点小，前段时间从股市赚了一点，想买个大点的。娃娃现在也快上中学了，想给他一个好的成长环境。”

成都万科营销部相关负责人表示，目前万科城正处于蓄客阶段，之前也没过多宣传，没想到人气会这么高。《每日经济新闻》记者近期调查了解到，类似吴先生的购房者不在少数。

去年底，著名经济学家郎咸平在成都演讲时曾谈到，房地产仍是最保值的，买房须坚持几个原则，比如学区房、刚需房、地铁房等。

进入6月份，国内前30强房企蓝光地产在成都14个楼盘“杀价”，业内称之为“刚需清盘”行动，引来市场疯狂抢购。

由此看来，价格仍是当前刺激住房消费的最关键因素。虽然各地楼市总体仍供大于求，但类似成都这种“供需两旺”的，还包括武汉、南京等其他1.5线城市乃至不少二线城市。

中铁二局房地产集团副总经理刘斌告诉《每日经济新闻》记者，像成都等城市的房价目前还没有暴涨暴跌，供需比较稳定，涨幅明显的主要是一线城市。

记者注意到，近期北上广深四个一线城市房价率先领涨，深圳等部分城市更是“日光盘”、“时光盘”频出。

库存首现环比下滑

年初，国家统计局发布的数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创历史新高。

6月24日，国家统计局公布的数据显示，今年5月末商品房待售面积约65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是本轮楼市调整以来，商品房待售面积首次减少。同时，70个大中城市房价下跌幅度同比、环比均收窄，房价稳步上涨的城市个数增加，且最高涨幅均创新高。

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌告诉《每日经济新闻》记者，这属于市场本身的调节作用，加上政策驱动，从楼市周期来看，目前出现了总体回暖的态势。

“目前，楼市应该进入一个新的回暖小周期的开端，一个小周期一般为3年，去年初真正转冷至今刚好一年半。大周期就是白银时代，总体供大于求，现在楼市即使趋热，也不会过热。”顾云昌说。

中洲控股副总经理、董秘尹善峰向《每日经济新闻》记者表示，“我们在惠州、上海、成都区域的项目销售均有回暖，尤其是惠州和上海，回暖趋势明显。这与当前时间节点上的政策支持有关系，我们的产品也契合了消费者首次置业、改善型住房等需求。”

楼市企稳回暖的背后，首先是政策的回暖。

去年11月，央行时隔两年首次降息；今年3月央行再次降息，同时祭出以降低首付比例为重点的“3·30”新政；5月11日、6月28日，央行再度连续降息。业内专家认为，央行进入降息通道，首先利好楼市。

一位去年9月份在成都买了房的刘姓业主告诉《每日经济新闻》记者，“这几次降息下来，原本月供需要还3400元，等到明年申请房贷的建设银行调息之后，月供只需要3000元，大大降低了还款压力。上次公积金贷款没用上，如果利率稳定，我还想买一套大的。”

并购融合大势所趋

央行连续降息，加上各地住房公积金新政频出，让外界误认为当前楼市进入“政策市”，甚至有舆论认为这是“救市”之举。

但中国城市产业发展联盟主席陈宝存并不认同这一看法。他解释说，限购、限价等房地产市场的行政性调控手段今后会陆续退出，让市场决定房价高低才是楼市稳健发展的根基。虽然近期地方政府采取了很多措施，但更多是对开发商和消费者的“减负”。“地方政府应在‘减负’上多做些文章。”陈宝存强调说，扶持一些重点房企，比如实力较强、开发经验与模式较为先进的房企，让更多的中小房企从市场调整中自我淘汰掉。

从一些上市房企来看，包括中茵股份、绿景控股、莱茵置业、宜华健康、华业资本、万方发展、中房股份、万通地产等中小房企正在跨界转型，开始淡化其本身的房地产背景，部分甚至退出了地产行业。

前不久九鼎投资控股中江地产，让业内看到了资本的凶猛。而更多的非上市中小房企也开始被整合收购，比如百强房企经典地产已被华信资产收购，中渝物业被恒大地产吞并。

在陈宝存看来，房企并购整合是当前必然趋势，只有这样才能走向成熟。

顾云昌认为，目前一线城市快速回暖，二三线城市相对沉寂，部分三线城市仍在“冬天”，未来区域分化会更加明显。

那么，营改增等涉房的重大政策变革，将对房地产市场产生怎样的影响？业内对此看法不一。

刘斌表示，房企营改增让监管趋于合理，使预收款进入监管账户，专款专用。以前房企都有其税收筹划和清算体系，可以实现不同项目的资金调配，但现在行不通了，这样一来会进一步加剧房企的资金压力，但融资成本增加有限。

顾云昌认为，营改增要求房企集约经营，减轻负担，解决的是政府与房企的关系，有助于推动地产行业逐步走向成熟，但对楼市供求并无实质性影响。他同时指出，国家应继续深化改革，明确保障房非市场化机制及法律界限。

一线楼市“风继续吹” 用地极限逐渐推涨房价

早在6月16日，股民老徐就清仓了，并把这笔钱投入到楼市，在北京六环边买了套商住项目。面对这几天的股市暴跌，老徐颇为得意地对《每日经济新闻》记者说，“股市有风险，现在利率低，买房更稳妥。”

刚刚经历了一轮“风雨洗礼”的A股投资者中，做出类似老徐的选择的恐怕不在少数。卖股买房，这为近期楼市，尤其是一线楼市的回暖再添一把火。

万达集团董事长王健林在做客新华网思客讲堂时直言，北上广深这些城市房价永远会上涨。这一说法是否靠谱？

中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者，一个大都市建设用地的总量，一般是整个城市土地总量的1/3到1/2，一线城市的用地指标已经达到该数据的极限，所以只能从存量土地方面考虑。

陈晟认为，越接近这个极限值的城市，土地的供应量就会越少，相对来说价格也愈加坚挺。如果这类城市的人口还在持续增长，存量土地的盘活又不够快的话，那么房价上涨的速度就会更快，反之亦然。现在来看，北京、上海、深圳这三个城市目前已接近用地的极限。

政策利好提振楼市成交

在多位业内人士看来，此次楼市回暖，与政策利好密不可分。“限购令”取消，降息，降准，多地公积金迎来调整，房贷优惠加大以及购房税收减免等多重政策利好，无疑提升了消费者的购房信心。

在“第七届中国产业园商务区发展论坛”上，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，当前的宏观经济形势和房地产关系非常密切。在政策利好影响下，4月份以来全国房地产市场形势出现了积极变化，4月一线城市和部分二线城市房价开始明显企稳回升。

6月27日下午，央行官网发布消息，从6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。与此同时，存贷款利率对称降息0.25个百分点。一年期存款基准利率降至2%，比历史最低值的1.98%仅高0.02个百分点。而一年期贷款基准利率，在今年5月11日创下5.1%的史上最低值后，进一步降到了4.85%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，此次降息降准无疑对房地产市场形成利好，不论是上游的开发融资，还是下游的购房按揭，都将受益。今年二季度以来房地产量升价稳的趋势将在下半年延续。

伟嘉安捷企划经理吴昊指出，新一轮降息后，商贷的按揭利率为5.4%，公积金贷款利率为3.5%，比2008年全球金融危机时的利率还要低。以北京为例，公积金首次置业可以最高贷到120万元。假设贷款20年，降息后，公积金贷款每月将节省155.14元，总利息节省近4万元。按基准利率算，商贷每月将节省利息169.62元，总利息节省4万余元。

政策托市效果已经显现。2015年5月，北上广深四个一线城市新建商品住宅成交面积分别为94万、130万、100万和60万平方米，环比增幅分别为3.2%、4.8%、17.5%和46.7%，同比增幅分别为59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。

从环比来看，深圳增幅最大；从同比来看，深圳和上海反弹力度最大。与上一轮楼市复苏期的2012年5月相比，深圳、上海新建商品住宅成交量已远远超过当时，故在本轮楼市调整中，深圳和上海领涨一线楼市。

楼市的火热加快了去化速度。易居智库数据显示，一线城市5月末新建商品住宅库存面积为3615万平方米，环比下跌1.5%，同比增长12.4%。同时去化周期11.3个月，已经连续5个月低于12个月的水平。

虹吸效应带来人口净流入

为什么选择来到北上广深？作为一个“北漂”，《每日经济新闻》记者和身边多位小伙伴们聊过这个问题，更多的人用一个词来回复，那就是“机会”。

不管北上广深的房价有多贵，居住有多难，空气有多糟糕，道路有多拥堵，还是有那么多人蜂拥而来。

除了机会，经济增长水平，也是导致一线城市人口净流入的关键因素。央视新闻微博发布的31个省份人均收入排行榜显示，2014年沪、京、浙、深等省市的城镇居民人均收入都超过4万元，上海达47710元，分区域来看，东、中、西收入差距依然显著。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的2014年度人口调查抽样结果显示，2014年末，北京全市常住人口为2151.6万人，与2013年相比，增加36.8万人。其中，全市常住外来人口为818.7万人，与2013年相比，增加16万人。

上海市统计局、国家统计局上海调查总队发布的数据显示，到2014年末，上海全市常住人口总数为2425.68万人。其中，户籍常住人口1429.26万人，外来常住人口996.42万人。

深圳的数据显示，2014年深圳市常住人口中非户籍人口为745.68万人，户籍人口为332.21万人，非户籍人口的数量是户籍人口的两倍多。此外，广州也是位居全国人口净流入第一梯队的城市。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，由于各城市发展不均衡，而一线城市具有较多的教育、医疗等优质公共资源，有较多的就业机会，所以人口规模还在不断增加，房地产市场仍然会供不应求，未来房价很难降下来。

土地天花板制约楼市供应

除了北上广深，还有哪些地方适合置业？

王健林在做客新华网思客讲堂时表示，国土部刚刚发布了对16个城市用地的刚性约束规划，16个城市近期会出台一个最终用地极限，当然包括北京、上海、广州等。也就是说，到这为止，不准再新建了，只能在存量上想办法，只能二手买卖。这个制度会进一步使这些城市的供应量减少，所以一线或者二线靠前的城市会永远处于房价上涨的过程中。《每日经济新闻》记者注意到，早在2014年7月，住建部和国土部共同确定了全国14个城市开展划定城市开发边界试点工作。首批试点城市包括北京、沈阳、上海、南京、苏州、杭州、厦门、郑州、武汉、广州、深圳、成都、西安以及贵阳。“城市开发边界”指根据地形地貌、自然生态、环境容量和基本农田等因素划定的、可进行城市开发和禁止进行城市开发建设区域的空间界限，即允许城市建设用地扩展的最大边界。

赵秀池说，上述城市都是常住人口在500万以上的特大城市，人地矛盾比较突出，耕地逼近红线。用地刚性规划使新增建设土地供应得到刚性约束，更多的是在盘活存量上下功夫，未来城市建设用地供应会越来越少。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，北上广深外加成都和武汉，是人口聚集过快的城市，这类城市是想绝对性地控制人口过快增长；第二类是潜力城市或中心城市，未来也可能会感染上“大城市病”，目前是预防性地控制。

欧阳捷预计，上述城市未来房地产销售会加快，进而促进去化速度加快；未来人口流入会有所减慢，但净流入趋势不会改变；尤其是一些土地供不应求的城市，还会带动中心城市地价上涨，进而带动周边房价上涨。

前5月融资额暴增70%　房企“找钱”各显神通

“西方不亮东方亮”，随着美联储退出QE，过去数年备受房企追捧的海外融资渠道出现一定程度的紧缩，而房企在国内的融资环境却大幅改善。在海外上市的开发商，纷纷“回家”找钱。

在房企转型和鼓励金融创新的时代背景下，互联网金融业风生水起。龙头房企纷纷开拓新型融资渠道，众筹、理财产品、房地产信托基金（以下简称为REITs）等应运而生。

新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，融资环境的好转，直接受益的是大型房企，它们不仅能通过增强资金实力加快行业并购，像众筹等新兴融资模式也能更好地协助它们去库存，进一步巩固“大鱼吃小鱼”的行业格局。

房企扎堆境内“找钱”

今年上半年，房地产市场环境并未完全转暖，但主流房企的融资力度却不降反增。根据克而瑞的研究报告显示，其监测的108家房企在今年前5月的融资总规模达到3685亿元，同比大增70%。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，自去年9月份上市房企融资放宽，获准发行中票之后，典型房企陆续启动发行中期票据的计划。此外，央行接连降准和降息，带动融资成本降低也是提升企业融资热情的动因之一。

在这其中，今年前5月108家监测房企的海外融资金额占融资总额的27%，而这一数据在去年同期为43%，这意味着过去数年房企依赖的海外融资渠道正在收缩。

在香港粤海证券投资银行董事黄立冲看来，房企海外融资大幅下降主要有以下原因：一是受累于佳兆业债务违约事件影响，海外融资难度增加；二是人民币走势和美国退出QE的影响，弱化了境外融资的成本优势；三是境内融资渠道大开，房企不必过分强求海外融资。

值得注意的是，自2010年国务院发布“10号文”以来，A股上市房企再融资就一直受到限制。但在今年1月16日，证监会对上市房企股权再融资实施松绑，带动股权融资出现爆炸性增长。截至5月15日，今年A股市场已有24家房企宣布1166亿元定增计划，已是去年全年的2.43倍，呈爆发态势。

在香港上市的内房股回内地融资也获得重大突破。恒大地产于6月中成功发行5年期50亿元的公司债，5.38%的利率远低于公司的海外发债成本。富力地产更于日前发布回归A股的预案，成为最近5年内首家申请回归A股的内房股。

创新金融产品涌现

除了传统的融资渠道，在房地产转型与国家大力鼓励金融创新的背景下，龙头房企纷纷开拓新兴的融资渠道。

时下最热门的当属众筹建房。平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业共同发起中国房地产众筹联盟，首个项目将由平安与碧桂园合作推出，用于碧桂园首次在上海所拿的嘉定徐行镇地块上。

平安好房CEO庄诺向《每日经济新闻》记者表示，该项目会以每平方米为单位，针对该项目感兴趣的投资者或购房者进行资金募集，在楼盘完工后，投资者拥有该套楼房整体或者部分权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权，直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。

众筹的试水者还有万达，这位商业地产巨头联手快钱发起互联网金融产品“稳赚1号”，又被业内称之为“Pre-REITs”，投资门槛仅为1000元，最高认筹100万元，除了每年6%租金收益，产品还有一个7年150%的回购条款来自物业增值，预计年化收益13%。

按照王健林的说法，轻资产模式之下的万达，未来一年最多可以开到100个万达广场，到2025年，计划开业1000个万达广场，以每个万达广场10亿元投资计算，这些万达广场投入的资金将达到万亿。若都采用“众筹”的手段进行募集，则能聚集小投资者的闲散资金用于持有，将精力更多地集中在如何经营上，不再依靠住宅销售补充现金流。

除此之外，备受期待的REITs也在今年上半年正式破冰。万科联手鹏华发行鹏华前海万科REITs封闭式混合型，成为国内首只获批的公募REITs基金。本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其它固定收益资产投资中获得收益。而在退出机制设置上，将在投资期届满，由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。

不可否认，类似众筹、REITs等金融产品的诞生，大大降低了地产商的资金压力，推动其向轻资产模式转型，但背后的风险也不容忽视。一位不愿具名的分析师向记者表示，尽管政府鼓励从间接融资向直接融资转型，但房地产属于高风险投资项目，对于项目如何实现尽职调查、控制风险是关键。但无论是众筹还是REITs，相关的监管政策依然是空白，这需要监管部门尽快推出相应的法律法规，才能保障投资者的权益。