人民币贬值有一个意外受害者：新加坡房产股

新加坡房地产股票受冲击

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凤凰iMarkets讯新加坡的房地产类股票已经在美联储加息预期下经受了一轮打击。而在本周二，中国主动贬值人民币再次给房产类股票带来打击。更多的影响将逐渐发酵。

摩根大通分析师周三表示，“考虑到大部分房产类股票对中国的敞口没有对其收入和资产负债表的汇率风险进行对冲，人民币贬值将会给这些公司资产价值和盈利带来负面影响。公司的账面资产和每股股息将受到影响。”

新加坡房地产投资信托(S-REITs)同样受到人民币贬值的影响。人民币贬值也造成新加坡元走低。

新加坡元走低给新加坡国内利率带来了向上压力。摩根大通预计利率每上涨100个基点推动成本上升，新加坡房地产投资信托(S-REITs)每股股息就会下降2.7%。

摩根大通的研报中指出，新加坡房地产股票对中国的敞口主要是四家公司，包括凯德地产中国信托基金、盖洛斯公司，凯德地产和城市发展。四家公司股票在周四小幅回弹后，本周跌幅为1.2-5.5%。

新加坡的房地产市场并不是唯一受到人民币贬值影响的。

法国巴黎银行分析师Patrick Wong表示，在香港，九龙仓、长江实业和恒隆集团都拥有巨大的敞口。Patrick Wong预计九龙仓大约25%的利润来自内地市场，恒隆集团这一比例达到近50%。

但是人民币贬值所带来的影响程度取决于人民币贬值的幅度。Patrick Wong表示，如果人民币只是贬值2%，那么问题不大。但是如果贬值幅度达到10%或者更高，那么就会带来一些麻烦。

Wong指出，“香港市场很大程度上是受本地需求的支撑”。内地买家目前仅占香港新物业购买量的不到10%。而在很多年前，香港政府实行印花税前这一比例达到30-40%。香港房地产市场以无法满足最终用户的房屋需求而闻名。

在新加坡，市场的动荡也可能刺激人们对于实体房产的需求。

第一太平洋戴维斯高管Alan Cheong表示，“如果中国的资本外流在未来持续或是人民币进一步贬值。中国内地买家将会在新加坡购买房产，特别是高端房产”。

新加坡和香港高端房产的价格差正在扩大。主要原因就是港币实行钉住美元的联系汇率，美元的不断走强带动港币走强，而新加坡元在不断贬值。根据全球房产指导的数据，新加坡公寓的价格为15251美元/平方米，而香港达到22814美元/平方米。

此外，新加坡的避险功能也会带来更多的需求，不仅仅是来自中国。

Cheong表示，“最大的担忧是大量马来西亚投资者涌入到新加坡。因为马来西拉林吉特的贬值速度快于新加坡元。全球市场对于马来西亚的不良印象似乎仍在持续。这是非常严重且非常难以改变的。

马来西亚国内面临着长期的政治不稳定。在要求辞职呼声的包围下，四面楚歌的马来西亚现任总理纳吉布在7月重组了内阁，副总理被免职。之前副总理曾要求纳吉布就半独立财富基金公司1MDB捐赠的7亿美元被划入纳吉布私人银行账户一事做出解释。

纳吉布否认因为个人利益收受贿赂，并表示考虑对报道此事的华尔街日报提出诽谤指控。马拉西亚反腐败委员表示纳吉布私人账户的资金是来自一名中东捐款者，此人与1MDB没有联系。但是捐款者的身份无法公布。

在经历此番动荡后，马来西亚林吉特跌至1998年亚洲金融危机以来的最低水平。(Oscar编译)