深振业发展受困靠重组解套？

去年广州最大“旧改”项目广钢新城一口气推出11宗地块，引来各路房企竞相争夺，这当中不仅有像保利、中海这样的本土大鳄，也不乏深振业、金融街、北大资源等外来“过江龙”。

时至今日已一年过去了，《中国经营报》记者实地探访了位于广州荔湾区的广钢新城，工地现场已是一番热火朝天的景象，远处中海和金融街项目即将推出第二期，然而随着推土机的轰鸣声，有一块地却显得格外冷清，记者看到，夹在北大资源与保利之间的深振业AF040131地块尚未有动工迹象，为何拿地超一年尚未动工？是不看好广州市场还是另有原因？

首秀广州迟迟未动

“这边是北大资源，那边是保利，中间没开工这块就是深振业的地了。”一位工地上的工作人员向记者介绍。他所指的这块地与北大资源地块只有一路之隔，周围用蓝色的胶板隔了起来，还是一片荒地。从现场情况来看，深振业是广钢新城目前唯一一家尚未动工的房企。

这还要从去年9月说起，广州土地交易市场推出13宗地挂牌出让，其中来自深圳的深振业房地产开发有限公司（以下简称“深振业”）以20.3亿元竞得广州市荔湾区芳村AF040131号地块使用权，楼面价为18254元/平方米。据了解，该土地总面积约为2.85万平方米，为住宅用地。值得一提的是，这是深振业首次在穗拿地，在经过几轮“厮杀”终于成功进入广州房地产市场。

截止到目前，广钢新城共推出11宗地块，吸引来了华发、保利、葛洲坝、金融街、北大资源等房企进驻。从合富辉煌（中国）市场研究中心数据来看，于去年拿地的项目已开售的包括中海花湾壹号及金融街融穗华府，成交均价分别为30526元/平方米和每平方米28000~32000元。合富辉煌（中国）市场研究中心数据分析，广钢新城楼盘售价已显著高于原区域板块主流价格，2012年~2015年原芳村板块主流成交总价分布情况来看，近4年主力成交均价在2万元/平方米以下，成交主力总价在100万~200万元，广钢新城目前在售均价3万元/平方米，在售产品主力总价250万~350万元。然而，一个新城的诞生，意味着未来该区域将有超300万平方米供应。

这无疑加大了周边楼市竞争压力，合富辉煌首席市场分析师黎文江在接受记者采访时表示，深振业首次进入广州，对本地的市场缺乏了解，只有抱着观望的态度慢慢开发。“深振业这样的外来房企之所以不急于开发，出于在本土还未形成中海保利这样的品牌效应，如何建立买家的信心是一个问题。另一方面，随着开发时间的延后，政府的财政投入及公共配套逐步完善，或能提升楼盘价格。”黎文江说道。

深振业董秘彭庆伟在接受记者采访时表示，“应该很快就会动工。”而据深振业2015年半年报显示，截止到上半年深振业共有16个项目储备，其中有10个项目属于筹备阶段，位于广钢新城项目并无具体开工时间。为何不积极开发？或许与其自身的发展不无关系。

业绩爬坡

据官网显示，深圳市振业（集团）股份有限公司是深圳人民政府国有资产监督管理委员会直管的国有上市公司，目前是深圳市国资委旗下最大的房地产上市平台。除在深圳大本营外，其在惠州、湖南、西安、天津、广西等多个城市亦有布点。

自上市以来，房地产开发一直是深振业主营业务。年报显示，2015年上半年，深振业累计实现营业收入20.2亿元，归属于上市公司股东的净利润2.58亿元，经营活动产生的现金流量净额达-6.3亿元。截至上半年，总资产数额约117.7亿元，同比增0.15%，归属于上市公司股东净资产约4.23亿元，同比增2.42%。在其主营业务当中，房地产业毛利率为33.7%，同比降5.72%，虽然营业收入比上年同期增311.53%，与此同时，营业成本比上年同期增350.38%。

翻看其2014年年报，深振业完成营业收入23.28亿元，同比减少49.49%；归属上市公司股东净利润为5.08亿元，同比减幅达27.02%。记者梳理了深振业自2009~2014年6年间的年报，自2009年开始，营业总收入18.5亿元，归属上市公司股东净利润3.26亿元，总资产72.7亿元。

而此数据在2010年则表现为营业总收入23.4亿元，归属上市公司股东净利润4.81亿元，总资产85.7亿元。对比2014年，深振业营业收入及净利润并无稳定增长，而是有所下降。换言之，近6年时间深振业业绩增长有限。

有分析师指出，在近几年房地产市场快速发展周期中，深圳国资系房企发展一直缓慢，部分企业盈利微薄甚至徘徊在亏损边缘。在地产金融资深评论员黄立冲看来，房地产本身是一个高度需要市场化的行业，带有国资背景的地方房企普遍存在着效率低下，由于受政府影响，考虑更多的不是业绩。

资料显示，截至2014年末，深振业的资产负债率为64.14%，这些数据虽然在一定程度上表明深振业财务相对稳健，但在业界看来，却更多的缺乏进取，因为在强调高杠杆的房地产领域，这就意味着资本腾挪空间小。

发展受困

日前，深振业在最新披露的《投资者关系记录表》中表示，公司目前并未参与城市更新项目的开发，但一直在积极关注城市更新计划。

年报显示，2014年深振业土地投资28.9亿元，新增土地储备总建筑面积31.15万平方米，其中，深圳公司土地投资20.3亿元，竞得广州广钢新城地块，补充了在一线城市的土地储备。天津公司土地投资5.55亿元，竞得滨海新区东区地块。西安公司土地投资2.83亿元，竞得世博大道地块。湖南公司支付土地拆迁款0.22亿元。

相关分析师表示，深振业其实一直以来的业绩锁定性都不佳，主要是过于谨慎的作风制约了销售情况，同时因土地市场升温、竞争加剧使其拿地难度加大，这使得深振业的土地储备严重欠缺，导致其发展缓慢、甚至过于保守。

“实际上观察在深圳的一些房地产发展历史，相对自由、鼓励创新的地产公司，容易做大规模。而此类国资系的房企，在土地储备和项目开发方面，似乎优势并不存在。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

这一点在其销售方面也得到了体现，深振业2015上半年累计实现合同销售面积12.50万平方米，合同销售金额13.57亿元，结转销售面积15.71万平方米，结转销售收入19.84亿元，回笼资金13.90亿元。2014年，深振业实现新开工面积66.82万平方米，竣工面积58.91万平方米。

与同属于国资委旗下管辖的央企中海地产的发展相比，相去甚远。2014年中海营业额为1200亿港元，同比增长45.5%；净利润282.1亿港元，同比增长21.7%。“地方房企由于其定位和机制原因，注定了其无法发展壮大。而中海这种央企脱离了地方的影响，有产品优势和融资优势，自然会做得好。”黄立冲对记者表示。

重组未有具体时间表

自2013年起，外界就纷纷猜测，深圳国资整合的步伐在加快，而在上市房企中，深振业无疑是最有可能成为深圳国资委整合地产业务的A股上市平台。这源于深圳市属国有企业在召开的2013年度资本运作工作会议上提出，深圳将通过加强顶层设计，提升上市公司市值和资产证券化率，并推进以上市公司为平台的资源整合和资产重组工作。而彭庆伟在接受记者采访时表示，对于改革重组并无具体时间表。

虽然深圳国资整合在明显提速，深振业成为地产业务整合平台的可能性也很大，但从深振业本身的发展来看，近年来却并不突出。有分析师直言，深振业的财务状况会直接导致其资金使用效率低下，融资能力不强，制约其进一步发展。

在上月底投资者关系活动记录中，对于回答深振业将成为深国资旗下房地产平台的传言有何看法时，公司方面回复称，目前未收到任何消息或通知。公司目前面临规模较小的问题，公司也期待以改革为契机谋求进一步的发展。

值得一提的是，深振业换帅风波尚未平息，今年8月公司董事长李永明因个人原因提出辞去所任公司董事、董事长等相关职务。据消息称李永明因涉嫌严重违纪被组织调查，这又为重组蒙上了一层阴霾。

从市场的角度，严跃进认为，深振业资产重组需要辩证地看待，“这样一个资产重组的节奏应该是比较快的，这方面值得期待，这和其地产开发业务相对专业、上市平台较好的态势有关。当然，资产重组过程中，如何快速实现业务转型，走轻资产的路线，还是需要继续探索的。”

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