传重磅利好助地产股腾飞 机构寻潜在牛股

受房贷利息抵税传言的影响，房地产板块午后集体爆发，其中万科A、保利地产、金融街等个股超过10只个股涨停，华远地产、合肥城建等也涨逾9%。

消息面，今年，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

这也就是说，房贷利息可以在纳税前抵扣纳税所得额，对大部分来说，这可以为个人节省房贷利息15%到45%的钱。但因为涉及复杂的算法，具体方案在年内能否出台，并未可知。

业内人士认为，让个税改革提速的恐怕是眼下日益严重的财政压力。今年1-10月累计，全国一般公共预算收入128848亿元，但预算支出却为134154亿元，其增速也比收入增速月高出了10个百分点，收支矛盾突出。此外，因营改增而实现的减税规模也达到数千亿，这无疑使得本来就窘迫的财政状况雪上加霜。此时进行个税改革，一方面能够让税制更加公平，减少普通工薪家庭的压力;另一方面，又能加大高收入家庭，尤其是富豪家庭缴纳的个税，对于弥补财政缺口大有好处。

安信证券：五因素促地产股腾飞

地产大涨点评：人民币纳入SDR+地产投资降到低位+习大大去库存政策预期+补涨预期带动板块大幅上涨，关注低估值口头、优质三线及地产服务商。狙击牛股，最及时风控策略，请关注微信号【复盘大师】或【fupan588】。

第一，人民币纳入SDR，相对之前人民币大幅贬值时的市场情绪，短期对人民币资产情绪趋于乐观；

第二， 习大大去库存政策预期：地产进入去库存周期以来，政策持续宽松，连续五次降息、限购放松、习主席提出去库存等政策带动整个行业的基本面得到一定复苏，再度步入政策蜜月期。

第三， 销售还有进一步成长空间：行业的销售虽然近期有所回落，但是我们认为未来地产政策仍有放松空间，一个是三四线商品房的回购变保障房政策，以及税费的减免，未来持续的降息，都将刺激板块基本面进一步复苏。

第四，投资已经到低位拖累宏观经济：今年1到10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，地产投资已经降无可降，宏观经济产生压力，需政策进一步支持，以支持GDP稳定。

第五， 两融新老切换、IPO市值配售带来的低估值配置性需求，地产的估值依旧相对有优势，有补涨预期。年初至今并没有很明确的涨幅，地产板块的补涨预期较强，部分优质地产龙头有不涨预期。

我们建议关注一下几类个股。第一类是估值相对较低的龙头，如万科、保利、华侨城；第二类是布局一线城市和优质三线地产股，比如荣盛发展、嘉宝集团、南京高科、中国武夷；第三类是交易类服务商，包括世联行、三六五网等；第四类是转型股，包括万方发展、浙江广厦、福星股份。

平安证券:按图索骥 寻找地产行业潜在转型牛股

行业及资本市场诉求迫使转型: 地产行业已步入白银时代,新房开发整体增量空间受陎,房企布局由扩张转向收敛,由于核心城市土地竞争愈加激烈,地价高企已透支未来房价上升空间,房企盈利空间被不断压缩。2014年上市房企毛利率同比下滑1.4个百分点,净利率下滑1.7个百分点,连续4年下滑,净利润同比亦仅增长0.7%。同时随着二级市场投资者对宏观经济换挡转型的预期趋于一致,地产板块的股票表现与基本面完全背离, 2015年初以来,行业龙头的平均股价涨幅仅10.8%,远低于地产+x公司56.6%的涨幅和彻底转型公司192.9%的涨幅。资本市场的诉求亦迫使部分房企转型。

彻底转型个股具备五大典型特征:为挖掘潜在转型个股,我们梳理2014年来17家彻底转型房企,统计出五大典型特征:1)市值小。17家转型房企转型前市值均值为24.2亿,仅为行业均值的34%。市值越小,传统行业遗留的历史包袱越轻,转型阻力越小2)主业业绩下滑甚至亏损。17家企业中2013年亏损的有5家, 4家净利润均在1000万以下,其它8家2014年业绩均呈现较大幅度下滑。为应对主业业绩下滑、甚至亏损被ST 的风险,也是地产公司积极转型的重要动因。3)大多为民企且大股东持股比例高。17家转型公司中13家为民企,仅1家国企,另外3家为外资企业,大股东平均持股比例达29.4%。民企转型面临的阻力较小,受大股东意愿影响明显,尤其是大股东持股比较高的民企。4)多数通过定增收购资产完成转型布局。17家转型房企中有13家通过定增收购资产或布局新业务。收购现成资产利于推进转型成功及加快新业务业绩兑现,而定增可解决布局新业务资金来源。

按图索骥,寻找潜在转型标的:我们选取了公司市值、公司属性、大股东持股比例及业绩表现、有无定增作为主要指标,极建一个简单的打分系统。主业下滑甚至亏损,转型诉求更强,民企转型阻力更小,我们给予业绩指标和公司属性更高的权重。同时作为资金密集型企业,地产再融资放开后,迟迟未进行融资企业,也是公司可能转型的重要参考, 因此选择2014-2015年有无披露定增作为打分指标。根据上述打分标准,我们对申万房地产142家企业进行排序,得分前5位分别是荣丰控股、深大通、粤宏远、金宇车城和浙江广厦。考虑到部分公司已实施转型或明显不会转型(如刚刚定增投资房地产),剔除相关企业后,我们整理30家潜在转型公司供投资者参考。同时结合上市公司基本面、陎售股解禁、近期资产市场操作(如刚中止重大资产重组)等因素,重点关注粤宏远、荣丰、金宇、大龙、丰华。

风险提示:转型不及预期,市场风栺变化风险。

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