存量房时代的新“遇见”

包括北京在内的一线城市目前二手房交易量均已超过新房，进入存量房时代。 图/CFP

面对存量房市场的潜在机遇，包括开发商、中介、互联网等在内的各路资本均在摩拳擦掌，试图在潜力巨大的存量房市场中分一杯羹。

二手房交易量连续7年超新房

今年前11月，北京楼市全面回暖，新房、二手房成交均创新高。但对比数据不难发现，二手房市场成交占比逐年上升。

根据亚豪机构统计，今年前11月，北京新建商品住宅（剔除保障房）共成交72631套，同比增长31.65%。而根据伟业我爱我家市场研究院统计，前11月北京全市二手住宅成交总量逾17.4万套，预计今年全年成交量或将达到20万套。

住建部政策研究中心主任秦虹曾公开表示，判断一个地方的房地产市场是存量房市场还是增量房市场主要以两个指标来衡量。“对住宅市场来说，如果房屋交易以二手房交易为主，占的比重超过了新房交易，我们认为它已经开始进入存量房了。按照这样的指标，中国现在四个一线城市北上广深，二手房交易量已经超过新房，可以说一线城市已经进入存量房时代了。”

从今年前11月北京市场的成交情况来看，北京无疑正在进入存量房市场。

实际上，2009年北京二手房成交量攀上了近15年以来的最高峰，达到25万套。同时，2009年成为新房和二手房交易比重的分水岭。自2009年北京二手房交易量首超新房开始迄今已领先7个年头，且量差越来越大。

同时，伴随着北京土地和新房供应结构的变化，二手房成交超过新房成交的趋势将不断加深。

中原地产数据显示，截至12月15日，北京新建商品房住宅（剔除保障房）供应量为40085套，只占到去年全年供应量的53%，创下近十年以来最低水平。

与此同时，土地供应的减少，意味着新房供应趋减将会持续。根据亚豪机构数据，2015年（截至12月15日）北京土地市场建设用地面积和规划建筑面积同比分别减少30%、14%，这一土地成交量也创造了近8年的新低。

刚需、刚改回归二手房市场

土地供应量锐减和土地成交价格高企，意味着未来北京新房市场的高端化趋势。仅仅是在三年前，北京五环、六环周边刚需盘云集。而现在，五环周边的地块楼面价甚至已超过4万元/平方米。对于刚需、改善人群来说，新房市场可选择的余地越来越小。

在业内看来，未来北京楼市将呈现首套房二手房化、首次改善新房化、高端集中化的趋势。

“随着房价与地价的上涨，五环以内除了少量自住房以外，高端住宅将会占据主要市场供应份额。对于“买一卖一”的一般改善型购房者来说，在卖掉旧房之后，虽然首付比例低至3成之后尚且能够负担，但由于月供过高，已经很难在同区域的新房市场找到面积、价格匹配的产品，因此只能向更远地段或者二手房市场分流。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

值得注意的是，目前刚需、刚改已经开始逐步回归二手房市场。

根据伟业我爱我家市场研究院数据，今年11月，二居室仍是二手房市场的主力成交户型，成交占比逾五成，且成交均价环比上涨1.5%。

虽然目前城六区是二手房成交的主战场，但伴随着郊区刚需产品供应减少，区域里的二手房成交也日趋活跃。根据伟业我爱我家数据显示，今年前10月，在远郊和近郊区县的成交中，近60%的二手住宅交易发生在昌平、通州和大兴三区，随着这三个区域各方面配套设施的加速完善，成交占比也在逐步提升。

1 资本进军存量房市场

中金公司关于全国主要城市存量房调查数据显示，北京、天津、南京、苏州、上海、杭州、深圳、广州、重庆、成都、武汉、郑州12个中心城市的存量住宅年交易总规模已经将近2万亿元，深圳、北京、上海和广州的二手房挂牌量甚至已经超过了新房总可售量。基于对20个城市的二手房挂牌量和新房总可售量的测算，到2016年，预计一二线城市的新房供应将平均同比下滑12%，上述城市的存量市场交易份额也将持续扩大。

眼下，互联网房产平台拥有资本支撑，与传统中介的竞争正处于白热化。在业内看来，产业链上的各方，都在加速整合，传统中介互联网化、互联网中介开始下沉、开发商积极转型、代理机构调整商业模式。

与此同时，存量房时代租赁市场也会更为活跃。根据国际大型城市情况，在存量房时代，租赁住房比例约占1/3，在特大城市可能更高。比如美国纽约2/3的房屋为承租人居住，日本东京更是占到60%。

看到租赁市场的机遇，目前包括互联网平台、经纪公司均推出了相应的公寓类产品。最近国内最大酒店集团之一铂涛推出了青年长租公寓“窝趣”，并将在北上广深加快布局。

“房地产已经从卖房时代逐渐向房产经营时代过渡。”窝趣创始人、CE0刘辉表示，对于传统的地产项目，窝趣这样的长租公寓能盘活空置房源，提高商业价值。同时对于一些新型的地产项目，可以从项目规划之初将长租公寓纳入规划板块，实现多种商业体的有机结合。

2 房企着眼城市旧改领域

存量房时代，伴随着一、二线城市都将进入“内向增长”阶段。旧城更新，必然成为城市发展的新增长点。

现如今，包括北京、上海等一线城市已经严格控制土地规划。面对“生产资料”的严格限制，不少房企已经将目光转向旧城改造业务。目前，包括首开地产、万科集团、富力地产、阳光城以及中粮地产等在内的房企都在着手这一业务。

首开董事长潘利群曾在接受媒体采访时表示，位于大中型城市内城的存量建筑的产品升级，既有广阔的市场前景，又有国家棚户区改造的战略支持。棚户区改造将成为首开在北京的重要业务组成部分之一。同时首开也希望在其他城市开展类似于棚户区改造的项目。

而就在9月份，首开在福建晋安拿下两幅旧改地块，溢价率高达126%，足见其对旧改项目的信心。

在业内看来，旧城更新是目前城市发展最大的机遇之一。2015年以后，城市进入“内向增长模式”。这个逻辑下，会有更多城市不得不去研究旧城更新，这对开发商而言也是巨大的机遇。