旗下公司借壳上市 华侨城旅游地产突围

A股行情的低迷依旧无法阻挡企业的上市热情。12月14日晚间，深圳华侨城股份有限公司公告称，出售深圳华侨城文化旅游科技股份有限公司60%股权予西安宏盛科技发展股份有限公司（ST宏盛）。

交易完成后，华侨城A将持有宏盛股份26.48%股份，为宏盛股份第一大股东，而华侨城A及其一致行动人李坚、文红光、贾宝罗将合计持有宏盛股份32.55%股份。ST宏盛控股股东将变更为华侨城A，实际控制人将变更为国务院国资委，业务也变为文化旅游类。

事实上，在深交所上市的华侨城A业务定位同样为旅游，但这并不能阻挡华侨城A再觅一个旅游地产的壳公司。因为，对于地产、旅游两手都在抓，但似乎都抓瞎的华侨城A来说，如何改变这样的发展僵局显得迫在眉睫。

旅游业务再借壳？

资料显示，ST宏盛是一家老牌上市公司，1992年就上市，但已经多次易主，目前主营业务为融资租赁。而借壳上市的文旅科技则致力于为主题公园、特种影院等提供创意策划、方案设计、设备生产制造等于一体的整体解决方案，其运用特种影视、动感仿真、增强现实等技术，能为客户提供360度全景天地幕剧场、悬浮剧场、动感球幕影院、环境4D影院等产品，产品及服务涵盖华侨城集团旗下欢乐谷等系列主题公园。

具体交易上，宏盛股份先以9.6亿元认购华侨城A持有的文旅科技公司60%股权，后以资产置换、发行股份并支付现金的方式向其他三名自然人购买文旅科技40%股权，交易总对价16亿元。

而此次交易也将构成借壳上市，ST宏盛股票继续停牌。

《中国经营报》记者查阅公告发现，双方交易的原因相当直接，华侨城希望能“践行国企改革”“推动旅游综合业务”“提升市值”。ST宏盛则希望借此提升自己连年亏损的经营能力，拓宽其融资渠道，转变成为一家文化旅游类的企业。华侨城及项目的自然人股东承诺宏盛股份未来三年净利润分别可达1亿元、1.2亿元、1.6亿元。

地产与旅游都抓瞎？

于深交所上市的华侨城A是由华侨城经济发展总公司（国有独资，即现在的华侨城集团，）经过重组其属下部分优质旅游及旅游配套资产独家发起设立的从事旅游业及相关产业的股份有限公司。成立之初以“旅游+地产”的低成本拿地、旅游先行带动周边土地升值进而建设高端住宅谋利的优势，最终发展到310亿元的资产值。

然而，随后崛起的宋城演艺、华强文化，以及外来的迪斯尼均欲抢食国内主题公园蛋糕。华侨城A已有的一线城市受到挤压，新一轮扩张的二三线城市的主题公园市场也正日益形成更为激烈的竞争格局。万达、龙湖、雅-居乐、碧桂园等房企纷纷转战旅游地产，在二三线城市打造着自己的旅游大盘。

竞争者的多面夹击使得华侨城原先引以为豪的“旅游+地产”模式受到不小的挑战。

2014年，华侨城房地产业务对营收的贡献比重由13年的51%降至49%，相比旅游综合收入14%的同比增长率，房地产业务仅实现4%的增长。2015年一季度，华侨城业绩指标再次多项告负，盈利规模有所下滑，公司预收款项也同比大幅下降46%。

就在大家诟病地产业务的低迷时，华侨城的旅游业务也没有太大的起色。统计显示，旅游服务行业TTM市盈率平均为92.53，华侨城的TTM市盈率仅为14.11。而对标同样做“主题公园+文化演艺”的宋城演艺，其TTM市盈率为74.6。

业绩构成上，销售商品提供劳务收到的现金达到258亿元，较去年同期增长44%，其中三季度单季流入124亿元，同比增长77%。从这个角度来看，文化旅游产业由于投资周期长且大，反而拖累了华侨城的利润表现。

地产or旅游？

对于二者孰重孰轻的问题，华侨城A分外果断。华侨城董事长段先念曾公开表示，华侨城集团上下从不愿承认自己是房地产类型企业，集团产业终极选择永远是“旅游”。文化、房地产、金融、互联网都是做大旅游，保持“亚洲第一、世界第四”的手段和物质基础。

为此，华侨城提出了自己的转型思路。2015年2月10日，段先念在华侨城A年度工作会上首次提出了以“文化产业+旅游产业+城镇化”模式布局，积极参与中国新型城镇化建设的企业发展战略。华侨城A将以并购、委托管理、品牌输出等方式获取包括主题公园和自然风光类、人文历史类景区的资源，并且还将尝试拆分配套演艺服务。

在段先念的计划中，华侨城A将参照三个转型思路：一是继续推进“旅游+地产”的创业模式；二是创新“旅游+互联网+金融”的补偿模式；三是深耕“文化+旅游+城镇化”的发展模式。

在他看来，房地产深度调整、投资和出口都下滑的情况下，要扩展华侨城文化和旅游产业边界，与互联网、金融结合起来，补偿“旅游+地产”模式下市场空间和机会不足的问题。

扩张的脚步在此大旗下再次迈开。7月7日，华侨城集团公司与河北秦皇岛市签署了战略合作协议。该公司将投资约20亿元，改造该市南戴河国际娱乐中心，提升山海关旅游景区，包括天下第一关、老龙头、山海关古城等景区，并实施北戴河老别墅复建等项目。

9月21日，投资额约100亿元的南京华侨城文化旅游项目正式开工建设。据华侨城测算，项目建成开园后，预计年接待能力不少于500万人次。两个半月后（12月8日），据成都当地媒体报道，成都华侨城将在凤凰山区域拿下6000亩地打造文旅项目。

相比于旅游业务来势汹汹的扩张势头，地产业务则可圈可点。今年6月19日，华侨城A以28亿元入手花伴里公司持有的深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司51%的股权。而恒祥基公司的主要资产包括沙井后亭、龙胜等六个旧改项目。

声势浩大的旧改收购战刚刚偃旗息鼓，11月4日，华侨城联合华润、招商以总价83.4亿元取得北京丰台南苑B组团地块，该地块总价在北京土地出让历史上排名第三。但此后不久市场传出消息，华润、招商因土地价格超出授权准备退出开发。

虽然目前此事尚未有结果，但华侨城方面已表示，该地块作为企业时隔多年再次在北京拿地，战略意义重大，公司已经做好单独开发的准备。

截至三季度末，华侨城总资产达1031.45亿元，同比增长8.72%。

全年融资588亿元

接连的扩张动作，导致华侨城的负债连续攀升。截至今年一季度末，公司资产负债率相比年初降低0.83个百分点至65.18%，剔除预收款项的资产负债率为64.46%，高于房地产行业64.28%的平均水平及旅游行业36.84%的平均水平。经营活动产生的现金流量净额为-15.37亿元。

对此，首创证券分析师王剑辉分析认为，经营性现金流大幅减少验证了公司加速布局高附加值项目的转型态度，公司对于游乐设备研发制造、艺术演出、主题公园、顾问咨询等新业务模式的投入，虽然激活了未来赢利增长的想象空间，增强了公司在文化旅游领域的龙头地位，有效分散了地产下行对公司业绩的影响，但短期内难以转化为实质性利润，华侨城在文旅地产越摊越大的盘子里，需要更多资金来补血。

为此，华侨城背靠国企改革的优势，频频在资本市场发债融资。今年3月21日，华侨城宣布，为满足业务发展资金需求，公司2015~2016年度拟向控股股东华侨城集团公司申请连同以前年度不超过220亿元的委托贷款额度，借款利率不高于公司同期向金融机构借款的利率。

随后，5月12日华侨城集团公司与国家开发银行在深圳签署《开发性金融合作协议》，合作方式将涉及债券承销和投资债券、项目融资、综合授信等，授信额度达200亿元。11月6日，华侨城58亿元的定增方案获得证监会审核通过，非公开发行股票数量约为8.5亿股。

12月12日，华侨城再次发布了关于130亿元公司债发行预案的公告。发行的公司债券的期限不超过10年（含10年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。债券票面金额为人民币100元，为固定利率债券，采用单利按年计息，不计复利。主要用于偿还金融机构借款、补充流动资金及适用的法律法规允许的其他用途。经计算，如果加上这一次拟发行的130亿元公司债，今年华侨城的融资金额已超过588亿元。

融资立竿见影地改善了华侨城的资金问题。在最新的三季度报告中，多项指标均得到改善。

但华侨城依旧要面对由3月末的613.9亿元上涨至692.5亿元的负债总额。