降价！2016年最有可能出台的房地产五大救市政策

作者：丁祖昱

来源：丁祖昱评楼市微信公众号

2015年，中央定调稳定住房消费，支持自住和改善需求，政策侧重千方百计去库存：供应端，控制土地供应；需求端，降首付、降利息、放宽公积金、调税费。整体效果显著，土地无序供应得到有效节制，市场成交量显著上升，部分城市库存压力显著缓解。但是，政策效应持续时间不长，全国库存压力问题仍悬而未决，特别是需求疲软的三四线城市库存问题更为显著。 我认为2016年仍然是房地产的政策年，以下几个政策极有可能成为救市的主力政策。

第五位、政府收购商品房用作保障房

效果：★★★ 落地时间：随时

收购商品房用作保障房从理论上来说，对于库存较大的城市，短期内可以有效降低库存。但这条政策对政府财政实力要求较高，此外库存压力较大城市一般对保障房的需求也相对较小，因此该政策效果可能一般。

第四位、各城市执行土地供应的“有供有限”政策

效果：★★★☆ 落地时间：随时

库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制，建议库存消化周期超过2年的城市一律暂停土地供应，消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地，每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单，严格把控商品房供应源头。

第三位、农民工全面纳入城市购房优惠体系

效果：★★★★ 落地时间：随时，各地按需落地

各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁，包括：1）加快户籍制度改革进度，解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题；2）将农民工纳入公积金缴纳体系；3）个别城市对农民工购房给予税费优惠。以上政策一旦实施，对增加有效需求，推动楼市中长期稳定有较大作用。

第二位、房贷利息抵扣个税

效果：★★★★★ 落地时间：最早下半年

该项政策能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，短期内，一旦实施，将在一、二线城市引爆楼市，对于库存去化会有明显的促进作用。

第一位、首套房首付款比例降至10%

效果：★★★★★☆ 落地时间：随时

首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。而对于市场各方的担心，我认为，中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招！

延伸阅读：

作者：谭浩俊，商业见地网专栏作家

来源：商业见地网

中央经济工作会议指出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

降房价，无疑是去库存非常重要的一种手段。因为，从2003年放开房地产市场到现在，房价已经涨了几倍，这期间，居民的购买能力并没有同步增长。

也就是说，按照目前的水平，绝大多数居民是买不起房的。更何况，商品房的价格是大基数，同样的上涨比例，对应的购买力要远低于商品房价格。

也就是说，房价每上涨10%，居民收入至少应增长5倍以上，更别说这期间居民收入增长幅度还不如房价高了。

房价到了这个水平，到底要降多少才能与购买力相匹配呢？开发商愿不愿意降呢？显然，有形之手是很难让开发商启动降价步伐的。更何况，在强调市场对资源配置起决定性作用的大背景下，政府也不可能强行要求开发商降房价。

值得注意的是，如果政府用行政手段迫使开发商降房价，许多隐藏于房地产市场的深层次矛盾和问题、不可公开的问题、暗箱操作问题等，也可能会随着房价的人为压降而逐步暴露出来。到时候，如何处理，就成了一个问题。

事实上，如果不是地方政府在房价问题上的过度“作为”，房价是不可能出现今天这样的格局的，也不可能出现绝大多数百姓买不起房的现象。

数十万亿的土地出让金收入、政府规费收入、暗箱操作收入、腐败收入等，都是房价的直接构成，让开发商一家去挑降价的担子，显然是不合适的。房价能不能降，不仅取决于开发商，还取决于政府。

必须注意的一个细节是，目前，为了稳增长和去库存需要，在政策层面，已经放得很开，甚至不停地有刺激房地产市场的政策出台。

那么，对开发商来说，指望他们在这样的背景下降房价，就更是不可能了。这也意味着，对开发商喊话降房价，更多的可能只是政府的一种道义行为，是面对高房价的一种姿态。

真正需要解决的，还是如何把过高的库存降下来，避免引发深层次矛盾和风险的爆发。

眼下，部分有实力的开发商又开始出手拿地了。拿地的结果，就是护价的开始。除非极个别资金链陷入困境的开发商，其他的是不大可能采取降价策略的。

尤其是已经在一线城市再度布局的开发商，更有可能坚守房价不降，用一线城市获得的收益弥补三、四线城市的损失，以确保房价坚守在目前水平。

可能存在的一种结果，就是在接下来的政策篮子里，是否会有倒逼开发商降价的硬着子。因为，如果没有，又何必进行这样的喊话呢。

如果有的话，有形之手对无形之手的干预又再次出现了，房地产市场又将面临一次新的考验。 

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