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任志强:中国房价持续高涨 地方政府是幕后推手


来源:财富派

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刚刚过去的2015年,任志强表示:“只要经济是增长的,房地产肯定在持续增长,现在不买房再等30年”。最近在财富派《金融大咖说》采访中,这位准确“预测”2015年房价暴涨的地产“大炮”再发预测:“2016年的房价还将继续上涨!”

主持人王康:很多人说中国房地产市场相当日本90年代,未来可能会持续下跌,您怎么看?

任志强:我不认为中国通缩出现的时候,房价会下跌。在很多时候CPI低迷,房价不是下跌的。我也不认同很多经济学家用90年代的日本来形容中国的现在,一个重大的差别是:80年代日本政府要求农民出让土地用于建设。而且政府规定不出让土地,几年后要开始收税,或者有其它限制。所以那时日本农民大量出售土地给企业,政府和银行。这是中国和日本市场的根本性不同之处。中国是政府低价征收农民土地,然后加价买给市场。政府赚了很多钱,所以两个市场根上就有所不同。

主持人王康:泛滥的流动性是否会造成房地产市场过热?

任志强:我不也同意这种看法。农民是过去十年里进入城市的主力军,城市里的收入高于农村,所以农村人口来城市打工。这个趋势未来十年也不会改变,80后90后他们一旦进入城市,是不太可能回农村的。未来的人口依然会源源不断地进入城市,这种趋势不会改变。而且中国政府做的一件事情就是放开城市户籍,户籍城市化。如果这个政策全面实施的话,一定会有大量的人愿意进城。年青人在城市享受更好的教育和医疗,老年人在农村保留土地。只要城镇化继续,中国房价就不会出现日本式的崩盘下跌。目前的问题是:政府对市场影响太深,十八届三中全会明确市场配置资源。但是只有在房地产市场上,我们的政府控制着资源,也控制着价格。这些违背三中全会的精神!即使是最近的五中全会,市场化也被再次提出。习主席所提出的供给侧的改革,房地产市场如果没有市场化,很难实现改革。只要在政府的调控之下,市场不会好,价格也不会好。

关于中国持续高涨的房价,任志强犀利地指出地方政府其实是幕后推手,“中央政府希望房价得到抑制,不希望增速太快。但是哪个地方政府希望土地的价格卖得更低一点呢?在北京,面粉(土地)的价格已经超过了面包(房价)的价格,而且是成倍超过,所以地方政府其实并不愿意房价跌下去。以上海为例,房价已经远远超过收入价格比。这跟我们的土地制度有关系。我国土地被分成农村基本用地和城市基础用地两个部分,而城市用地只有一个出口,就是国家这个出口。以香港为例,有公有土地,同时私有土地也存在,两者之间可以互相平抑。如果公有土地价格太高,那么可以购买私有土地,两者互相牵制,平衡市场。但是中国没有这样的制度,地主只有一个:就是政府。所以房价的高低与政府土地的供应价格密切相关,也与政府土地的供应数量密切相关。“

任志强表示:“部分地区大量房地产库存,是因为政府放出大量土地,导致房价无力上升。房价快速上升的地区,两大因素: 一个就是政府的土地供应少,第二个因素是有大量的人员进入这个地区,这两个因素就是供求关系的调整。房价上升会让居民负债率上升,如户均几百万的房贷,会不会影响经济?负债率是投资的有效组成部分,尤其是在低利率的时候,(以低利率贷款) 对投资人来说,其实是受益更多的。在低利率环境下中产阶级不断扩大自己的债务的话,其实是更合理的一种投资。中央政府的规划是2020年我国居民收入翻一番。我们可以预测一下,居民收入翻一番的时候,房价未必会翻一番。那个时候房价可能只涨了40%或者50%,推导的结果就是你的债务是在降低而不是上升,债务被稀释掉了,而且未来收入的增加是有保障的,因为中央做了明确的预期了,但是房价没有明确的预期一定会涨。在很多的人的理解里,房价涨一倍,收入就会涨一倍。其实不是这样的,在收入增长当中(生活开支后)余下的钱是会倍增的。所以我不认为(居民因为购房增加债务水平)会是一个严重的问题。”

主持人王康:在未来三到五年内,哪些房地产市场会上升,哪些会呈下降趋势呢?

任志强:从现在数字来看,有风险的其实是商业地产和写字楼市场。库存量2亿多平方米,全国一年销售2亿多平米,基本上是1:1的关系。住宅地产尽管存量4亿平方米,但是一年我们销售10个亿,所以是0.4:1。住房出现空置是因为人群移动了,有些城市人口增加了,房子越来越紧张;有些城市盖好了房子,但是人口不去那里,造成空置,是区域差别的问题,但是总体上住房地产的销售量远大于库存的。

主持人王康:现在还有一种政策是政府将会购买存量房产变成经适房,您怎么看?

任志强:这是另一种政府干预市场,政府买房子造房子都是错的!经适房在大部分国家,包括联合国人权公约都是保障租不起房子的人,但是中国的保障房是把保证有地方住变成了有财产,财产应该就是由市场来负责的部分,保障居住权力和保障财产权力混淆,造成中国房地产市场结构性问题。例如说我们提出保障性住房3600万套,但是什么房子没有说清楚。都是租赁性的,就是保障居住权力。如果一部分是出售的,那么就是保障财产权力。2008年温总理明确提出“居者有其屋”,但是人大的修改意见是“居者有其所”。十二五最终的意见是保障财产权力,3600万套里有相当部分是出售的,所以这是把保障和市场放在一起,这是最大结构性问题。北京有“自住商品房”,但是其实政府是不可以给房产定价的,住建部明文规定:房产价格是由市场双方买卖决定的,政府不能干预,政府定价的“自住商品房”其实不是保障房所以出现很多问题。还有一个问题就是“棚改房”,实物拆迁让一户人家有三套五套房子,只住一套,但是多出来的两三套进入市场,这两种房产都是对市场机制破坏,因为在可计算的市场,多了一部分供应所以这种问题不解决的话,永远会把中国的房产市场拖入泥潭。

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[责任编辑:李晓芳 PF002]

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标签:房价 政府

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