去库存下一招：鼓励农民进城购房或全国铺开

楼市去库存是今年的五大重点任务之一。在2月，中央便已出台两记重拳，2月2日，非限购城市原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。2月19日，财政部等三部门发布通知，对房地产交易环节契税、营业税进行调整。

下一招，中央会出台政策鼓励农民进城购房吗？

首先从影响地域说起，在房地产新政频频推出的当下，多位楼市专家、房产研究机构表示，房地产政策对非一线城市影响更大。

房地产分析师张大伟表示，从直接影响看，房地产政策继续宽松，有利于非一线城市楼市去库存。从政策的直接影响看，其中契税主要影响改善需求，在过去的政策中，大部分城市针对首套房有不同程度的减免。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，目前的楼市政策是一揽子、高频率的特征，主要针对去三四线城市的库存，但是一个单独的政策对楼市的影响比较有限，预计后期会出台更多的一系列楼市政策，会对楼市产生更大的影响。

在众多有关中国房地产分析的文章中，我们也可看出，房地产库存主要集中于三四线城市，这些城市如何消化楼市库存成为重中之重。

至于消费群体，每日经济新闻在最近的报道中指出，其采访的多位专家均表示，针对三四线城市这样整体房价不高而库存偏多的城市，如何利用户籍以及补贴等鼓励制度吸引农民进城购房将是重点。

据中国经营报报道，在1月，一位地方国土资源厅的有关负责人透露，“‘人地挂钩’这个政策的大方向已经确定了，2015年底的时候，国土资源部的领导和地方国土资源厅的负责人进行了通报。”。

“人地挂钩”是国土资源管理领域的术语。所谓人地挂钩，具体是指城市新增人口规模与建设用地指标和供应挂钩。在此前的研究讨论中，“人地挂钩”曾被表述为“新增建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩”。而这一次，城市新增人口的数量也被列入新增建设用地的“前置条件”。

地方国土资源厅人士表示，“人地挂钩”是一个大政策，这个政策手段会运用到房地产去库存的领域里来，从中央政府的考虑看，一直希望城镇的新市民能够成为去化房地产库存的主力角色。

在1月7日举行的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明就表示，房地产库存压力过大的城镇要减少甚至停止商品住宅供地。农民工市民化进程较快、房地产去库存成效突出的城镇，要落实“人地挂钩”政策，相应增加住房用地指标。

此外，在2月1日，住建部副部长陆克华、房地产市场监管司司长高志勇带队前往四川眉山市调研，调研的主题即为，“引导鼓励农村居民进城入镇，促进房地产业持续健康发展，加快推进新型城镇化”。

陆克华更是在座谈会上表示，在积极鼓励农村居民进城入镇，促进房地产业持续健康发展的工作上，眉山认识高、做法好，作出了眉山成绩、创造了眉山经验，值得充分肯定。

无独有偶，2月22日，官方媒体《人民日报》刊文，三问房地产去库存，其中就提问道，“农民买房积极性提高了吗？”据人民日报记者走访安徽、河南、广西等地楼市发现，当前三、四线城市去库存压力较大，有的地区去化周期达30余月。

而房价高仍是影响农民购房的最重要原因，除了望而生畏的高房价，受访农民表示，买房还担心3个问题：一是能否享受本地市民的公共服务与资源？二是老家的土地与宅基地怎么办？三是有没有稳定的收入？

无论如何，针对现下的房地产库存情况，库存量主要集中在三四线城市，而这部分存量的主要消费者，或者说是最有可能购买三四线城市楼房的人群就是广大农民群众。业内人士对此也普遍预测，去库存的下一招，或是鼓励农民进城购房，并在全国范围内广泛铺开。

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