住建部记者会几大房地产关键政策定调

凤凰财经讯房地产作为民生第一大计，在16年的两会期间被各部长多次提及与讨论，在“两会”接近尾声之际，今日住建部部长陈政高、副部长陆克华、副部长倪虹在梅地亚中心举行记者会，就“棚户区改造和房地产工作”答记者问，此前人们预计房地产几个关键政策与方向今日终于得到定调。

三四线城市去库存——农民工或主力

首先，住建部部长陈政高表示，现在中国的房地产市场有三个主要特点，一是销售企稳回升；二是分化严重，而且日趋严重；三是库存严重。去年年底库存达到了7.18亿平方米，同比增长了15.6%；今年1—2月份库存又达到了7.39亿平方米，增速达到了15.7%。当然，库存主要集中在三四线城市。

那么如何解决分化、去三四线城市库存呢？我们可以从陈政高对房地产形势基本条件的表述找到答案。陈政高表示，经济长期向好的基本面没有改变，中国的城镇化进程没有变。城镇居民有改善性、刚性需求，特别是新市民住房有他们的需求，而且量非常大。城镇居民的住房需求和新市民的住房需求是未来房地产发展的巨大潜力。

这意味着，农民工或成为三四线城市去库存的主力。据陈政高介绍，现在已经有7.7亿人口住在城镇，常住人口的城镇化率达到了56.1%。“十三五”末期要达到60%。这样一个大规模的城镇化进程，为房地产发展提供了巨大的空间。

此前，清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，理论上10％的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

此外，中原地产市场研究部总监张大伟认为，事实上，中国楼市要解决供需矛盾，推动三四线城市加速转型、完善公共服务和基础设施、打破城乡间壁垒等或许是解决中国楼市调控难题的一剂长效药方。

棚改艰巨但一定完成

去年国务院提出实施棚户区改造三年计划，预计2015—2017年共开工1800万套。“今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例”，“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。这是《政府工作报告》首次提及“租购并举”的办法。这意味着，我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场渠道，完善租赁市场，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。

在棚改具体工作方面，倪虹副部长表示，改棚任务比较艰巨：一方面，“十三五”期间棚户区改造的“硬骨头”项目越来越多，征收拆迁的难度也会更大；另一方面，由于一些地方财政收入的增速放缓，配套资金的难度也会增加。这种情况下，要完成600万套的任务，压力很大，困难也不少，但相信今年的棚改任务一定能全面完成。

如何让农民工进城买房？

虽然各地出台了一些鼓励农民工进城买房的政策，但是在很多地方，农民工的支付能力进城后根本买不起房，最后依然“望楼兴叹”。对此问题陈政高表示，满足新市民住房需求不单纯是购房，还包括租房。这进一步印证了我国将推行商品房库存向租赁房及公租房供应转化的政策。

今年的政府工作报告中指出，“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。这是《政府工作报告》首次提及“租购并举”的办法。这意味着，我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场渠道，完善租赁市场，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。

陈政高表示，鼓励引导农民工进城购房大体有几个做法：一是落实享受基本公共服务的政策，特别是小孩上学。这个落实是有难度的，但各地政府都在努力落实当中。二是市县政府都出台了一些优惠政策，鼓励引导农民工进城购房。三是要努力解决农民工的就业问题。四是各个银行鼎力相助，主动作为，支持农民工进城买房，特别是农业银行，在全国搞一个“农民安家贷”，此前1月份一个月就为5.4万户家庭发放了170亿元贷款，支持农民工购房。陈政高表示，农民工进城购房是一个历史过程，是要逐步实现的。

此前，中原地产市场研究部总监张大伟认为，事实上，中国楼市要解决供需矛盾，推动三四线城市加速转型、完善公共服务和基础设施、打破城乡间壁垒等或许是解决中国楼市调控难题的一剂长效药方。

如何遏制一二线城市房价疯涨？

今年以来，不仅一些城市如北上深房价疯长，此势头也传导到了二线城市，如南京，如今房价已经直逼一线，今年1月份南京有一块商品房的地价已经拍出了4.2万一平米。关于促进房价理性回归问题上，陈政高表示，“现在我们的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市的房价。”采取措施为：一是实行严格的限购政策，实行严格的税收和金融政策；二是增加土地供应，而且公布于众，稳定预期；三是增加中小套型的供应数量，特别是搞好保障性供应建设；四是打击各种违法违规行为；五是主动发声，引导舆论。此外，陈政高表示还要抓好价格的监测，随时发现问题，及时提出对策。

此前据媒体报道，北京、上海、深圳这三个一线城市已经在储备政策，“两会”后便可能出台相应的调控措施，如今住建部清晰发声更是明确指引了政策的方向。预计一线城市政策具体内容可能包括严格限购审核、扩大市场供应、打击捂盘惜售、规范金融杠杆等。

限购方面，3月7日北京市常务副市长李士祥表示：下一步北京将严格执行限购尤其是通州的限购政策，与此同时，也将从人口疏解的战略出发，控制房地产开发投资。通过控制房地产的开发控制人口过载。

两会期间，部长们也对当前引起热议的“首付贷”密集发声，部分市场人士认为以“首付贷”为代表的杠杆资金是推动此轮房价上涨的一个重要因素。昨日（3月14日），外媒援引知情人士称，央行在深圳召集银行开会，要求银行加强审查首付资金的来源，并在会上告诫银行不要在按揭贷款方面过度竞争。昨日召开的上海市住房城乡建设管理工作会议也传出消息，上海将全面加强房地产市场监管，加强房地产经纪机构事中事后监管，进一步规范房地产经纪行为。有了今日住建部部长和央行的明确表态，可以预见两会后政府将加强对于中介行业的监管，房地产个人住房贷款监管政策“风雨欲来”。

增加土地供应方面，深圳市委书记马兴瑞在3月初表示：未来，深圳将大量供应原特区外土地。马兴瑞介绍，深圳空间非常小，没有土地之后，就提出陆、海要用好，中央和省里非常赞同深圳拓展发展空间，包括填海55平方公里，陆地整备50平方公里左右，“深圳还有100多平方公里，大家可以想象未来还有发展空间。”

中国楼市是否会走日本老路？

会上，有记者提问，目前社会上有一种担忧认为目前我国的房地产市场似乎和80年代的日本非常相似，日本的房价从1985年开始在6年内增长了3倍，随后从1991年开始出现了断崖式下跌，中国的楼市可能也会像当时的日本一样发生崩盘？对此陈政高表示不能相提并论。第一，时代不同。日本发生的事情是在20年、30年以前的事情，背景、政治、经济条件和今天都大不一样，甚至是完全不一样了。第二，国情不同。中国和日本的城镇化水平不同，经济发展阶段不同，宏观调控的措施也不同。” 

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