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楼市首例熔断:苏州限价地块价格超红线全部流拍


来源:万得资讯

楼市出现首例熔断,苏州集中拍卖的13宗地块中,2016-WG-39、2016-WG-41两宗地块因超过限价而流拍。这两宗地块均为先前苏州国土局设定限价红线的地块。 ,

新闻配图

周一(5月23日),苏州举行了“限价令”后的首次土拍,继对部分地块设置最高出让价后,苏州市政府21日宣布,2016年商品住房用地供应计划为380公顷,同比增长22.6%,下半年将对房地产市场供需状况再作专题研究,确保房地产市场平稳健康发展。这是近期二线热点城市楼市调控“因城施策”的一个缩影。

据相关媒体报道,5月23日,苏州举行了“限价令”后的首次土拍,而进行土地拍卖的四块土地却出现了不同的场景。

上午首宗进入拍卖的苏地2016-WG-23号地块最终以51431万元底价成交,竞得人为深圳新威辉达投资有限公司(金地商置(0535.HK)),楼面价为11250元/平方米。

同样,苏州出让2016-WG-40号地块也以底价成交,竞得者为苏州乐园发展有限公司。该地块位于高新区浒关开发区东阳山路绿化地西、山神湾路北,用途为文体娱乐用地,土地面积52908.7平方米,成交价为5952万元,楼面价3750元/平方米。

上述两块土地均没有价格限制,而有价格限制的土地拍卖过程则出现了“疯狂”。

今年5月18日,苏州市国土资源局网站指出,其于2016年4月20日发布了苏地网挂〔2016〕3号苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让公告。经市政府批准,以下地块设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。其中,2016-WG-39号地块最高限价10.01亿,2016-WG-41号地块最高限价27.12亿。

这两土地在23日的拍地中全部超过红线而流拍

其中,2016-WG-39号地块位于高新区浒墅关镇桑园路东、规划区间路南,用途为城镇住宅用地,土地面积44700.5平方米,起拍楼面价6656元/平方米,该地块最高限价单价13997元/平方米。

包括新城、招商、旭辉、弘阳、天地源、华宇、南山、蓝光、正荣、阳光城等房企参与竞拍该地块。经过113轮竞拍,该地块最高总价报价已达到10.06亿元,最终楼面价14066.68元/平米,溢价率111.33%。由于竞价过于激烈,该地块出让最终以流拍告终。

同样的情况发生在41号土地,41号土地两分钟不到就出现了93轮竞价,最后以111轮竞价总价27.27亿而超过红线导致流拍。

显然,苏州的限价并未限制住开发商的拿地热情。

事实上,苏州在近期已经召开了土地储备和招标拍卖领导小组会议,对苏州市区2016年土地收购储备和商品住宅开发用地计划作了专题研究。会议确定苏州市区2016年商品住房用地供应计划为380公顷(合5700亩),较2015年商品住房用地供应量310公顷增加22.6%。会议还确定,下半年市政府将对苏州房地产市场供需状况再作专题研究,确保房地产市场平稳健康发展。

而在此前,苏州也传言要进行限购,虽然政策已经开始收紧,但是市场依旧表现非常火爆。

“此前苏州一直有限购的传闻,如今还没有正式执行,前期苏州土地市场就过热,两天成交金额超过250亿元,在对一线限购的背景下,房企转战二手成为常态,所以对土地市场采取熔断的机制也是可以预料之中,对地价熔断至少表明了政府的一种态度,高地价不可取,这对于当前的土地市场而言也是最直接有效的调控手法。”上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏告诉记者。

易居智库研究总监严跃进认为,从目前的市场看,高价拿地是不太可能改变的现实,但是考虑到未来地产的周期下行,未来这些拿到地王的开发商如何应对才是关键,而这个也增加了开发商的风险。

事实上,不只是苏州,在近期的其他城市房企依旧保持高价拿地的态度。

5月20日,融信中国(3301.HK)在便以23.61亿元总价、31404元/平方米楼面价闪电拿下杭州庆隆单元R21-04地块(热电厂地块),溢价率89.56%,成为拱墅区新晋单价地王。

同一日,阳光城以6.39亿元竞得东莞2016WG014号地块,拿地单价7788.62元/平方米,刷新了南城区地王纪录。泰禾集团则在深圳最终经过一个多小时竞拍以总价57.2亿元获取深圳坪山新区地块,折合楼面价1.56万元/平方米,溢价率74.23%。

“从实际运行情况来看,通过增加土地供应来稳定未来市场供应的预期的效果并不理想,房企进入城市高价拿地主要看中的是城市的发展潜力和需求,由于大家对一线城市普遍预期看好之下,在受限的影响下,二线成为众多房企追捧的对象很难改变了,所以短期只有依靠行政手段或许可以降降温,至少在土地层面可以暂时急刹。”龚敏分析。

另据中国证券报报道,继对部分地块设置最高出让价后,苏州市政府5月21日宣布,2016年商品住房用地供应计划为380公顷,同比增长22.6%,下半年将对房地产市场供需状况再作专题研究,确保房地产市场平稳健康发展。这是近期二线热点城市楼市调控“因城施策”的一个缩影。

业内人士表示,土地市场的火爆、房价的过快上涨正从一线城市蔓延到二线热点城市。楼市过热警报已经拉响,加大土地供给、限购、收紧信贷等差异化的分类调控政策料在更多城市上演。

近期召开的中共中央政治局会议指出,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。业内普遍预期,楼市差别化调控将进一步深化,地价、房价过热城市或将严控杠杆甚至是有序“去杠杆”,并出台增加土地供给、限购等措施。

房地产面临的整体宽松环境将走向局部紧缩。瑞银证券中国首席经济学家汪涛说,鉴于最近决策层再次强调控制金融杠杆、推进结构性改革,短期政策宽松势头或已见顶。未来几个月人民币贷款和社会融资规模增速应会回归正常步伐。年内决策层应会保持宽松的整体基调、信贷条件保持基本稳定。

从4月信贷回落情况来看,未来货币政策将以“脱虚入实”为导向,大类金融资产将在一定程度上“去杠杆”。而此轮楼市升温正源于宽松的货币环境。在去库存的主基调下,非限购城市的房贷利率、首付比例以及二套房政策都处于金融危机以来最宽松的阶段。此外,以往通过中介公司、互联网金融平台、民间借贷公司等获取“首付贷”、过桥贷等行为也在被逐步整顿清理,房地产领域的场外配资加杠杆情况将被严控。 

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[责任编辑:马萌伟 PF043]

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