一二线城市已出118地王 银行“倒贴”贷款房企

2016年终将成为历史上地王最多的年份。

克而瑞房地产研究中心数据统计显示，截至5月20日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内，共计22个重点城市，今年以来已产生总价、单价或溢价率地王数量达118幅，而在上一个“地王年”2013年，全年也不过拍出60幅地王。

一位精通房地产业务与融资的律师表示，大中型房企之所以能屡屡成功拿地，是因为这些房企与大多数中小房企和地方房企从最开始就不在同一个起跑线上。价格竞拍只是一种程序公平，但实际上大中型房企的资金成本要比中小房企低得多，两类企业对于同一个地块测算出来的盈亏平衡点也是不一样的，报价的底气自然也不一样。

数据印证了上述人士的说法。银行业作为资金主力支持房企融资的背后，部分开发贷的价格几近“倒贴”，如果将理财产品与揽储画上等号，那么银行的最优企业贷款基础利率（LPR）贷款已经是赔本赚吆喝了。

贷款利率几近“倒贴”

证券日报报道称，自从央行2014年11月份首次降息至今，经过多次降准、降息，市场资金面和流动性充足，银行对于房企的支持可以说顺理成章。不过，从开发贷的定价来看，银行已经几乎“倒贴”。

年报显示，2015年，金地集团整体平均融资成本为5.32%，利息资本化金额17.93亿元。由于在各类负债中，银行融资成本明显较低，因此可以判断，金地集团2015年银行借款的平均融资成本将明显低于5.32%。而有着国资背景的厦门国贸银行融资利率最低至3%左右，甚至远远低于商业银行的一年期贷款利率。

H股上市公司旭辉集团的融资成本虽然远高于央企或国企背景的上市公司，但是其融资成本也是一路下降：截至去年年底，所有债务加权平均成本（包括银行及其他贷款、境内公司债券以及境外优先票据）为7.2%，而截至2014年年底为8.3%。

目前LPR已经跌至4.3%，部分央企和国企背景的上市房企显然也达标“最优企业”。与之形成反差的是，银行的揽储成本始终居高不下，多数中小型银行的理财产品收益率依旧高于4.5%。换句话说，如果将理财产品与揽储画上等号，那么银行的LPR贷款已经是赔本赚吆喝了。

当然，银行要赚的绝不仅仅是吆喝声。“银行当然不是不想赚钱，但是优质企业在与银行的谈判中往往占据优势地位”，一位精通房地产业务与融资的律师表示，“毕竟，从过往的记录来看，这些大型房企发生不良贷款的机率确实比较低，甚至就连争议和诉讼也很少发生”。

“对于优质企业，银行追求的往往是以量补价”，一位城商行有关人士进一步表示，“从风控角度而言，银行的贷款结构中也必须包含相当比例的低价但优质的贷款。此外，在揽存压力比较大、优质贷款客户减少的背景下，大型房企确实属于稀缺资源，虽然银行手握资金，但多数情况下，都是银行主动争取成为大型房地产企业的主办银行或战略伙伴，这样能够在对公业务领域形成综合经营优势。”

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