中产折叠：楼市爱不起，把钱埋在哪里才能跑赢M2？

猛烈调控政策下的楼市有回调迹象。那么，除了以往带领广大居民跑赢M2的楼市，还有什么地方能让手中的钱不贬值？

国家统计局数据显示，10月份房地产市场明显降温。业界大多数观点也认为，十月初这波调控政策之后，房地产大概率进入下行通道。一项数据最有力地支持了这个观点：中国居民部门加杠杆（房贷与可支配收入比值）短期内或已达极限，已经超过了2007年美国次贷危机爆发前的最高点。

海通姜超老师甚至旗帜鲜明地喊出：2016年是房地产大顶的宣言。对于房地产推高的信贷数据，德国商业银行亚洲高级经济学家周浩则表示，房地产出了调控政策后，年内应该也是最后一次看到信贷和社融这么高的增量了，这是年内最后的疯狂。

9月房价的狂欢是“最后的盛宴”？

国家统计局周五公布的数据显示，在国庆前后密集的调控政策出台之前，9月一线城市及热点二线城市继续暴涨。9月新建商品房房价环比上涨城市63个，延续了8月火热局面。

其中，无锡环比涨幅最大，达到8.2%，领跑70个大中城市。郑州、杭州、济南、福州环比涨幅均超过5%。北京环比涨幅达4.9%，同比涨幅则超过30.4%。

图

二手房价格上，一线城市中，北京环比涨幅领跑，同比涨幅高达40.5%。二线城市中，南京环比涨幅达3.5%，同比涨29.4%；合肥环比涨幅为2.8%，同比涨幅则高达50%。

微博网友@捏小猪绘制了一幅《抢房潮最新进展：神州沦陷图》，形象地展示了9月中国楼市已经群情亢奋的抢购热潮。

图

南线：沿长江西进，依次漫过上海、苏州、南京、合肥、武汉，并激活杭州、无锡，已杀至长沙、成都南城。北线：沿铁道西进，依次碾过北京、天津、郑州，并激活济南、石家庄。

中泰证券罗文波此前表示，短期来看，一线城市房价在9月都出现了较为明显的上涨，这和调控政策发布前的恐慌抢购情绪不无关系。

这种狂奔突袭在10月后戛然而止。

国家统计局称，一线和部分热点二线城市因地制宜、因城施策实施有针对性的调控政策后，房地产市场出现积极变化，10月份房地产市场明显降温。10月上半月，新建商品房房价北京涨幅1.2%，环比9月下降3.7个百分点。上海0.7%，环比下降2.5个百分点。郑州4.3%，环比回落3.3个百分点。无锡4.4%，环比9月回落3.8个百分点。

图

从新建商品住宅网签成交量看，一线和部分热点二线城市中，多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降80%-60%的城市有4个，下降60%-40%的城市有3个，下降40%-20%的城市有3个。

不过，更细致的数据显示，密集调控和国庆休假两个因素叠加，确实让“银十”的第一周成交惨淡，然而上周成交量就已经有所好转。

数据来自房天下

尤其是前期涨幅拖了一线后腿的广州，目前更是在享受一轮补涨，上周的成交量远超北上深不说，成交均价也环比上涨15%。

那么问题来了，楼市打的这个喷嚏是因为冷空气导致的真实风寒，还是一场假性的感冒？这波回调究竟是短期还是长期？底部有多深？新一轮上涨会在何时出现？

楼市的底部在哪里？

楼市调控后的市场走势一般而言是这样的：量先跌、价格抗一段时间，量继续跌、价格开始回调。

那么这轮调控下，楼市的底部会在何时出现？新一轮上涨前的那个点又有什么征兆呢？

关注上海楼市的自媒体好有财表示，判断新一轮行情来临有一条独门秘诀：所在城市住宅成交量连续3个月增长、住宅供应量和住宅成交量的比值连续3个月低于1，两者先后出现或者同时出现。这时候，买房政策最优惠，市场回暖已定，房价即将上涨，果断出手准没错。

而下半年，需要时刻留意这些征兆：

图

过去能跑赢M2的唯房价而已

投资热点不断轮动，去年是股市，今年轮到楼市。然而，把考察视角放在更长期的维度上，我们发现，能跑赢M2的主要是房地产投资。

据李迅雷统计，从2000年末至2010年末的10年间，广义货币M2从12.8万亿扩张到了72万亿，M2复合增长率为18%，累计增幅达到4.6倍。这期间能跑赢M2的主要是房地产投资，2001-2010年全国房价的平均涨幅超过5倍。若投资其他实物资产，收益率基本也可以接近或超过M2增速。如买珠宝玉器、古玩艺术品等收益率更高，黄金的涨幅大约在400%左右。

而2011-2015年间，M2从72万亿增加到了15年年末的139万亿，累计扩长了92%，年复合扩张率达14%。同时，其他实物资产价格的涨幅都趋小，甚至下跌，如黄金、白银等贵金属，钢铁、煤炭、有色、石油等大部分品种的价格都出现了大幅度下跌。上证综指也只上涨26%，香港恒生指数和国企指数累计是下跌的，跑赢或接近M2增速的只有深圳创业板（139%）和深圳房地产（77.2%）。

实际上，算上今年以来房地产的涨幅，近6年来国内房价特别是部分一二线城市房价几乎翻番。据Wind数据统计显示，2010年以来，国内房价均保持上涨态势，但从涨幅来看，一二线城市无疑表现更加突出，一线城市平均房价从2010年中的2万元附近涨至当前的4万元附近，价格已经翻番。二线城市房价涨幅亦在50%左右，三线城市房价涨幅相对偏低，低于20%。

图

那么处于地产小周期下行的我们，又要拿什么跟M2赛跑呢？

把钱埋在哪里才能不贬值？

海通证券首席经济学家李迅雷最新发布了一篇很有意思的文章：“把钱埋在什么地方才能不贬值？”，他指出，最近美元指数上涨、本币贬值速度开始加快，大家的恐慌情绪开始蔓延。大家都觉得持有现金不安全，存银行利率又太低，换美元受额度限制，买房又怕买在高点。

那么应该把钱投到哪类资产上去呢？李迅雷认为，可以从资产的配置、估值、稀缺性、成长性和投资者的投机（流动性）偏好五个维度来选择资产。

【黄金】

海通证券李迅雷认为，从各类资产的估值水平来看，无论是国内的房地产还是A股，估值水平都不便宜，海外资产的价格就相对便宜。此外，黄金的价格相对低估，因为国际、国内的金价基本一致，所以，它是资产荒中比较罕见的未被高估的资产，且可以抵御人民币贬值风险。故从估值角度看，黄金值得长期投资，但黄金的短期走势恐怕会受到美元加息和通胀低于预期这两个负面影响。

上一季度对贵金属价格的预测最准确的海外机构Incrementum AG表示，预计金价未来一年将升至创纪录水平，因为人们对央行振兴全球经济的能力信心不足，将推高黄金价格。

图

尽管近期金价出现了回调，但从上图可以看出，对比历史上的黄金牛市最后数年的走势，目前牛市才刚刚起步。

莫尼塔宏观研究表示，黄金目前的这一轮下跌是对美联储加息的提前消化，同时市场也对发展中国家的实际黄金需求失望。但目前全球流动性宽松的大势不改，增长趋缓、风险较多，黄金下跌空间有限。“在此背景下，黄金的短期下跌可能是入场的机会，在美联储加息预期充分兑现后，黄金依然是值得投资的产品。”

【海外资产】

自从去年“811”汇改之后，人民币兑美元汇率一直承受贬值压力。国庆节之后，人民币汇率接连走低，不断刷新6年新低。人民币兑美元中间价已失守6.75，离岸人民币周五更是连失6.75、6.76、6.77关口。与人民币汇率承压相对应的则是12月美联储加息预期的不断升温。

近来不断有传言称，个人购汇的额度限制或将取消。外管局在本周五郑重地辟了谣：没有出台所谓六个试点城市取消5万美元个人购汇限制的政策。

中金金网指出，从资产配置的战略角度上来看，适度配置美元资产，不但是有效分散投资市场、投资币种的风险的手段。在当前的高波动、低回报环境下，维持对海外绝对收益产品的推荐。建议采取相对谨慎的投资方式，参与低风险敞口的、以对冲基金为代表的绝对收益产品。

图

【香港保险】

港元是和美元直接挂钩的，美元涨，它也涨。所以在一定程度上，港元资产≈美元资产。

中国证券报报道，一些大资金受人民币贬值预期推动寻找“出海”的路径，但个人换汇额度受限，“内保外贷”业务收紧，地下钱庄被严打，大额资金出海的几个管道中，大额保单成为一些大资金的首选。这些大额保单均可以提前退保或抵押贷款。

此外，有媒体还介绍过香港的储蓄分红险，算是一个大众的美元资产：可以按美元计价，门槛不太高，初级投资者也能买，每年可获得近6%的收益（算上人民币贬值的收益会更高）。

根据外管局相关规定，银联卡在境外保险机构的单笔刷卡支付限额为5000美元，于是“刷卡刷到手软”的情景今年频频在香港的保险公司上演。

【股市和债市谁会先回暖？】

苏宁金融研究院高级研究员左俊义指出，不论是流动性逻辑——既然房地产开始调控，流动性势必会寻找其他资产，还是政策轮动逻辑——一旦房地产不景气拖累经济，货币政策势必会重归宽松，都意味着未来大类资产还是以轮动为主。不同的是，上一波轮动是债券牛市先行、股票牛市后起，但现在股票市场经过了明显调整、债券却是持续的牛市，预计这一波轮动以股票市场先起的概率为大。

而自媒体一条财经则指出，货币宽松周期下的房价下跌或许将对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会促进资金回流股市。货币政策进一步宽松的可能性较低，反而有货币收紧的可能。根据以往经验，国内的三轮房价下跌都是短周期回调，但如果本轮房价调整是长周期的向下拐点，那么将会对股市产生负面影响。

对于债市会形成利好，但也是有前提条件的。因为债市的增量资金更大程度上是来自广义货币的扩张，而不是货币市场流动性的宽松。债市与房地产市场的繁荣相似，也要依靠信用的扩张和杠杆的上升。也就是说，地产市场的下滑不能动摇债市“钱多”的逻辑，这就要求地产下滑时，信用市场保持稳定和资本外流压力不大，所以，地产市场的下滑不能过快。