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如何看重庆的长期房价


来源:凤凰财知道

文/陈兴杰 本文原刊《新京报》 高房价通常是城市繁荣的结果。高房价本身却并非好事。即使是高收入城市,比如香港,中低阶层缴完房租付完按揭,用于改善生活的钱所剩无几,让人怆然。 还有比这更

 

 

文/陈兴杰 本文原刊《新京报》

高房价通常是城市繁荣的结果。高房价本身却并非好事。即使是高收入城市,比如香港,中低阶层缴完房租付完按揭,用于改善生活的钱所剩无几,让人怆然。

还有比这更糟糕的城市,居民收入不高,房价还居高不下。没房的买不起房,有房的换不起房。这样的城市,你很难喜欢。

过去许多年,重庆GDP一直两位数增长,表现抢眼。在房价领域,却是另外一番景像。重庆房价不仅被一线城市远远甩在身后,和西安、南京、杭州相比,也要低出许多。就算和同属西部的成都、昆明相比,重庆的房价也是偏低的。

过去十几年,中国大城市的房价节节攀升,重庆则是一股罕见的清流。

重庆房价低有多方面因素。很多人把它归功于黄奇帆主政,也并非全无道理。

1997年重庆成为直辖市,调整区划,主城区面积增加了好几倍。虽然山地占据相当面积,重庆市区的可开发面积还是很富余。重庆的国企大量收储土地,为未来的持续供地奠定了基础。

黄奇帆主政期间,重庆还设立农村土地交易所,推行地票制度。简单说就是用地指标交易。

由于18亿亩耕地红线的限制,很多城市的新增用地很少。重庆农民有了地票,就可以将名下废弃宅基地复垦,形成新增耕地指标。通过土地交易所,农民在全市范围内拍卖指标。城里人买到地票,就能在城郊结合部征地,开发房地产。

除了农民,乡镇企业、村集体都能产生地票。2008年设立地票制度以来,截至2016年5月份,重庆累计交易地票17.7万亩。地票制每年为重庆增加约14%的供地,极大增加了重庆土地市场供给。

土地市场宽松,房价想上涨,本来就不容易。重庆政府还亲自上手,构建公租房为核心的住房保障体系。截至目前,重庆建设了超过70万套公租房。租期满5年后,承租人可以买下来。这部分住房,也将是重庆住房市场的一大源头。

说完供给,再看需求。重庆GDP高速增长,大部分体现在架桥铺路、开通隧道,修建轻轨,也包括公租房建设。这些都是大国企主导的基础建设。这些建设能在多大程度上,拉动重庆经济发展,提高民众收入呢?还需要时间检验。私营企业不发达,这是重庆经济发展的一大短板。

重庆人口流向也不让人乐观。重庆总人口约3000万,却是人口净流出的省市。虽说主城区人口还在增长,涨幅却有限,吸引的基本只是本地人。重庆主城区的人口增长,还有多大空间呢?实在不好说。

重庆想和京沪深相匹敌,成为名副其实的一线城市,要走的路程还非常远。老实说,邻近的成都就是重庆争夺人口的一大对手。没有持续的人口流入,房价想长期走高,非常困难。

当然,我不是说,此番重庆房价上涨并不合理。长期以来,重庆平均房价只有京沪深的八分之一。很多人在一线城市买不起房,退而求其次,重庆房价确实很有吸引力。本地人担心房价上涨,抓紧入手;投资者发现价格洼地,乘飞机去扫楼,这些都在促使重庆房价升温。

我想,最重要的原因还是很多人担心,黄奇帆离任,重庆房地产政策将迎来剧变。这也可见,政府政策对房价有决定性的影响。房价大涨,重庆政府对外宣称,要控制房价过快上涨。出台的政策是严控,包括成本备案、预售价申报、价格调整申请,都是高房价城市的常见做法。

越调控,房价涨得越快,这基本已经是全民共识。新出台的政策是政府乱出糊涂招,还是有意抬高房价?我看不明白。在降低房价这件事情上,重庆官方其实是有经验的,他们应该也有此意愿。要知道,低房价几乎是重庆和其他城市竞争的唯一机会了。

重庆政府真想控制房价,保持城市吸引力,做法很简单:萧规曹随,承诺既往土地政策的稳定,在房地产供给方面,继续保持宽松政策。

要想让一个城市真正富有吸引力,除了低房价,还要改善投资环境,发展经济,提高民众的生活水平。一个房价不高,经济繁荣的城市,才是真正的宜居城市。

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