行业降温难挡热情 荣盛发展2016年底80亿集中扫货47宗地

近日，荣盛发展(002146.SZ)对外发公告称，公司于2016年12月在河北、南京、重庆等地耗资80亿元左右横扫47宗地块。

记者注意到，在当前房地产周期性调控状态下，荣盛发展在面临业绩提振乏力和“双高”(高负债、高担保)压力之下，一路开启“买买买”模式。由此，业内人士担忧，2017年房地产市场有降温的可能，土地获取时间集中，恐面临现金流问题。

80亿，47宗地

作为以传统房地产开发为主业的荣盛发展在2017年前后出手不凡。据公司2017年1月4日最新发布的土地储备公告称，于去年12月份在保定涞水、南京、重庆等多地通过招拍挂和并购等方式，以80亿元左右的价格连下47宗地块，获取土地面积约为270万平方米。

记者粗略统计，在上述47宗地块中，属于其固有地盘内的河北省共有26宗，成交总价约为148416万元，分别约占总地块数量和总成交价格的55.31%和19.32%；而位于南京、重庆等外地的地块合计共21宗，成交总价约为619779.213万元，分别约占总地块数量和总成交价格的44.68%和80.68%。

其中，位于河北省内的地块，保定市涞水县16宗，成交金额51484万元，分别约占总地块数和总成交金额的34.04%和6.70%，属于40年产权商地有6宗，70年住宅有10宗；石家庄市鹿泉区10宗(有235亩未取得土地证)中，成交金额约为96958万元，分别约占总地块数和总成交金额的21.28%和12.62%，商地1宗，住宅9宗。据荣盛发展执行总裁高级助理、北京意家科技总经理秦德生在去年11月公司战略发布会上表示，彼时总项目已达140多个，也就是说，荣盛发展截至目前大地产板块总项目数或达187个。

财经评论员严跃进表示，对于荣盛发展来说，寻求战略扩张是目前的投资重点，所以在去年年底积极拿地，既是补库存的需要，也是城市进入的需要。类似中型房企后续势必要冲刺1000亿元的目标，所以整个销售方面的目标必然会在投资方面有所体现。

实际上，自去年各地9.30新政纷纷加码实施以来，到2017年伊始，多部委连泼“凉水”要去库存和稳房价，一连串动作已经预示着新一轮房地产调控风雨欲来。

据国家统计局数据显示，2016年10月~11月，包括房地产投资、土地购置面积、成交价格、商品房销售面积等多项行业指标均呈现下滑态势。其中，房地产累计投资分别为83974.61亿元、93387.08亿元，分别增长6.6%和6.5%；房地产土地购置面积分别累计为16872.73万平方米、19045.73万平方米，分别增长-5.5%、-4.3%；房地产施工面积分别累计730980.81万平方米、745121.76万平方米，分别累计增长3.3%、2.9%；房地产竣工面积分别累计65211.16万平方米、77036.60万平方米，分别增长6.6%、6.4%。商品房销售面积分别累计120338.28万平方米、135829.49万平方米，分别累计增长26.8%、24.3%。

值得一提的是，在多项指标下滑的同时，国内房地产土地成交价却在不断升高。上述两月中分别累计为6764.42亿元和7777.48亿元，分别增长16.7%、21.4%。

2017年1月10日，国家发改委主任徐绍史在新闻发布会上表示，现在房地产的矛盾是一二线城市的高房价，三四线城市的去库存。解决的办法是分城施策和推进城镇化建设。同一天，银监会指出，完善差异化信贷政策，支持去库存。分类实施房地产金融调控。2017年1月12日，国土资源部又表示，对保障房用地实行应保尽保，对商品房因城因地施策，对房价上涨压力大的一线城市要合理增加土地供应，对去库存压力大的三四线城市要减少用地供应。多位受访专家表示，“抑制资产泡沫、防范金融风险”成为2017年房地产行业的政策新基调。

“3+X”战略

虽然加码调控已在路上，但奉行快周转的荣盛发展似乎对未来依然充满信心。去年11月，公司对外宣布，将正式实施酝酿2年之久的“3+X”发展战略。据荣盛发展执行总裁高级助理、北京意家科技总经理秦德生此前在接受媒体采访时表示，“3”：即目前公司的主要业务大地产、大健康、大金融，新兴产业“X”目前指的主要是互联网产业及高端智能产业。

其中，大地产目前仍为主业，由城市地产产业及产业新城组成；大健康则涵盖“游、养、医、药”四大门类，涉及旅游、养老、养生、康复、生命工程等，欲打造全产业链的、具有独特盈利模式和核心竞争力的大型健康企业集团；在大金融方面，目前已涵盖银行、基金、保险等金融产业，打造成为综合性金融集团。不过，秦德生此前表示，荣盛发展目前在大金融和大健康方面还尚属起步阶段。

事实上，透过上述土储公告发现，荣盛发展拿地也均是围绕战略进行。记者了解到，约占总地块数的34.04%的保定市涞水县16宗地块，均位于三坡镇邢各庄和赵各庄镇小丰口村、计鹿村、河东村。而据荣盛发展于去年10月19日发公告称，公司与涞水县人民政府签订《野三坡景区合作开发框架协议书》，拟对野三坡景区规划范围内进行投资开发，将野三坡打造成集旅游观光、休闲娱乐、养老养生、体育健身、度假旅宿等功能为一体的国内外独具特色的著名综合型景区。根据协议，该项目三年内总投资约20亿元，所涉地域范围为野三坡景区整体约520平方公里内区域(含尚未开发的金华山景区)。记者通过百度地图查询发现，上述涞水县4个村均位于野三坡景区附近，直线距离分别在3.3~17.8公里左右。

但是，相对于有钱就能拿地的逻辑而言，深挖和运营等后续动作才是文旅地产的重头戏。这不仅受市场大环境、政府政策影响，也和公司自身能力密不可分。

据涞水县2015年国民经济和社会发展统计公报数据显示，全县当年房地产投资额为311103万元，而荣盛发展仅2016年12月份的一次性拿地投资额就约占到全县上一年度房地产投资额的16.55%，“大客户”身份不言而喻。同时，记者发现，涞水县2014~2015年房地产投资额从原来的403150万元，同比增长131.33%，已经跌至311103万元，同比减少22.83%。下滑幅度明显。

此外，据2014~2015年涞水县数据显示，旅游业分别实现增加值均为19.75亿元，并无增长。其中，两年间野三坡景区全年接待游客315万人次和360万人次，分别同比增长14.5%、14.3%；旅游业总收入分别为11亿元和13.5亿元，分别同比增长37.5%、22.7%；景区主要景点门票收入分别为1.3亿元和1.5亿元，分别同比增长160%、15.4%。也就是说，虽然野三坡旅游总人次、总收入、门票等指标均有不同程度上涨，但增速却下滑严重。

事实上，对于荣盛发展投资开发野三坡一事，中国证监会也于2016年9月19日在发出的《行政许可项目审查反馈意见通知书》(162130号)中要求其说明合理性和必要性。为此，公司回应称是由于战略转型(“3+X”战略)，公司在向生活方式运营商转变。野三坡旅游是通过以11101.46万元竞得涞水县旅游局持有的野三坡旅游发展90%国有股权，与涞水县政府合作，共同构建京涞一体化大旅游格局，也为公司大健康产业注入新的动力。

金蝶KBS产业研究专家柴磊表示，在文旅项目整个业务链条中，拿地几乎是最简单的，也算是万里长征刚起步，后续的持续运营才是考验一个公司实力和能力的阶段，同时也决定了这个项目的成败。“建议企业要有持续投入的心理预期，另一个就是构建营销吸客能力和服务产品留客能力。”

不过，据克尔瑞研究中心发布的2016年中国房企排行榜数据显示(截至2016年11月)，荣盛发展以455.6亿元的流量金额排名第22位，以446.5亿元的权益金额排名第20位，以565.1万平方米的销售面积排名第11位。此外，秦德生此前对媒体表示，2016年荣盛发展在利润方面实现了比较大的增长，应该打败了比较多的同行业。“今年完成500亿元的销售问题不大。”

为此，记者也就相关问题向荣盛发展发出采访请求，但截至记者发稿未获得回应。

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