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德国房价为何能长期稳定


来源:凤凰财知道

傅蔚冈 上海金融与法律研究院执行院长 在相当长一段时间内,德国稳定的房价都是一个神话,经济学界甚至用“沉睡”一次来形容。正如杨佩昌先生在《德国房价为何能够保持长期稳定?》

 

 

傅蔚冈 上海金融与法律研究院执行院长

在相当长一段时间内,德国稳定的房价都是一个神话,经济学界甚至用“沉睡”一次来形容。正如杨佩昌先生在《德国房价为何能够保持长期稳定?》(以下简称《德国房价》)提到的:从 1975 年至 2011 年,德国房价平均上涨了 60%,剔除通胀因素,德国实际住房价格累计增长 -21.6%,而同时期美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为 5%、145%、123% 和 50%。至于中国,在过去 15 年时间里房价上涨 10 倍的城市也是比比皆是。

为什么德国如此例外?《德国房价》将这个原因归结德国政府的制度性因素,那就是高额税收、土地控制、鼓励租房和支持自建房。在我看来,这四个因素中,只有支持自建房这一点可能与降低房价有关,而其他三个因素中的两个,即高额税收和土地控制这两个措施推高成本,并不能降低房价;而鼓励租房也与房价上涨并不相关。为什么支持自建房会降低房价?因为它通过减税的方式在降低住房成本,当然会降低房价。

我们先来看高额税收的影响。高额税收会抑制房价吗?显然不能。因为税收是成本,成本增加当然会导致房价增加,而不是相反。只不过当房产供过于求的时候,这部分成本是卖方承担,而当供不应求时,这部分成本由买方承担而已。

如果说税收增加会导致房价下降,那么中国的房价应该是世界上最便宜才对,因为中国房价超过 60% 都是政府以土地出让金或者税收的方式获得。但事实并非如此:任何增加成本的行为都会导致价格上涨,而不是相反。

不批大块地给开发商也能降低房价?答案也是否定的。一般来说,大开发商意味着规模化经营,而规模化经营意味着生产效率的提高,而生产效率的提高往往能够降低成本,降低成本也就意味着在需求不变的情况下,它能够以更低的价格提供。

当然,德国之所以不向开发商批地,很重要的一个原因是德国土地私有,大批的土地在个人手里,而不受政府控制。《德国房价》的荒谬之处就在于,将德国房价不涨的事实归结于德国没有大块土地和大型房产市场,然后又说单块土地开发成本高,从而抑制住了房价。但正如前面说过的,成本上升只能是推高房价,而不是相反。假如成本上升了房价还下降,难道房产开发商还是不挣钱的傻瓜?

另外必须指出的是,《德国房价》说德国没有大的房地产市场,这也是与事实相悖。尽管德国没有成片土地可供开发商开发,但是这并不意味着德国没有房地产市场,他们只是没有大规模的一手房市场,但二手房市场却依然存在。

至于鼓励租房就能降低房价,更是无稽之谈了。是的,德国居民家庭拥有个人住房的比例是 43%,在欧盟成员国中排名倒数第一,欧盟成员国的平均为 63%。

当然,德国租房者的利益受到法律的严格保护,就像德国民法典规定的那样,出租者无权将租户赶走,租金上涨幅度 3 年内不得超过 20%。是的,一旦租客与房东签订合同,那么租客的利益就受到法律保护,但是这并不意味着房客在租赁市场上更加容易找到房子,更为可能的一个情况是:因为一旦签订合同就无法涨价和违约,那么房东会对房客更加挑剔,从而增加房客的搜寻时间。

事实上,对租赁市场的价格管制,在相当长一段时间内也在美国等国家实施过,但是由于这种管制侵害了租客的利益,因此美国绝大多数的州都已经取消,美国有 32 个州禁止其下辖城市制定房租管制法规。现在,美国市场上只有 4 个州的城市还沿用房租管制:加州、马里兰州、纽约州和新泽西州,而加州和纽约州恰恰是美国租金最高的两个地区。

既然这些因素都是在推高成本,为什么德国房价在过去 35 年里并没有飞速增长?最主要的原因是德国的住房市场供给充分,需求不旺:德国 8000 万人口而住房有 4000 多万套,平均 2 人一套。如果再看下从 1970 年以来德国人口的变化情况,就能更加明白德国房价平稳增长的缘故了。WIKI百科的数据显示 1971 年德国的人口总量为 7831 万,2011 年为 8180 万,整整 40 年间德国人口才增加 349 万,增长率为 4.46%。而同期英国人口是从 5590 万增加到了 6326 万;法国是从 5232 万增加到了 6534 万。尤其需要考虑到的现象是,从 1972 年以后,德国的自然人口增长率是负数,现在增加的人口都是移民的结果。

由于房价是属于典型的边际撬动:如果 101 个人争夺 100 套房子,那么房价就会快速增加;但如果是 100 个人面对 101 套房子的时候,房价就没有上升的空间。我们可以想象一下,当一个国家的城市化早已完成,人口数量也不再增加的时候,这个国家的房地产市场会出现什么情况?显然,房价下降是一个大概率事件。也正是如此,我们也不必对德国在过去 40 年间的房价下降呈惊讶态度。事实上,中国很多城市的房价在过去几年间也在下降,原因很简单:人少了。

由此可见,《德国房价》将德国过去近 40 年的房价“沉睡”状态称之为——德国政府增加成本的努力并不正确。如果以讹传讹引入中国,会导致不少地区的房价更不理性。原因很简单,到目前为止中国的城市化率只是超过 55%,今后还是会有更多的人口进入城市,这部分人群对住房有着强烈的需求,如果在需求旺盛的时候控制供给和增加成本,房价只能是往天上走,而不是往下降。

最后需要提及的是,在 2011年以后,德国的房价也开始上涨了。根据德国著名统计网站 statista 发布的报告,2013 年德国大中城市的平均房价相较于 2007 年几乎翻倍。2014 年和 2015 年,德国房价依然呈现上涨趋势。为什么在人口基本面没有发生大变化的时候房价变了?因为欧盟货币宽松,为了对抗危机刺激复苏,欧洲央行把基准利率降至 0.25%。这意味着存款的回报几乎为零。据说现在德国流行“混凝土黄金”这个名词,意即房子就相当于黄金,有保值功能:由于存款没有利息,你所能做的事情只有买混凝土不动产。

“房产是个货币现象”这句话不假,连对租赁市场情有独钟的德国人都忍不住要买房了。这从另外一个侧面说明,《德国房价》一文的逻辑和事实都错了。

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