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东方不亮西方亮:限购后 这样顺风投资或不“留白”


来源:凤凰国际iMarkets

3月,房价上涨过热,北京、广州、南京等城市限购加码,房地产企业在不同调控时期下如何生存,购房“留白”的投资者或可否参与受益的房地产企业投资?本文或有一丝思考……

3月份,全国范围内包括北京、广州、南京等热点城市都对于限购进行再次加码,不禁有网友惊呼这是城市实打实的“赶人”节奏……也有更多“购房观望者”期待限购后,房价的上涨气焰可以被削弱些。

3月17日北京市购房政策的变化

房地产调控历来的主要目标为避免房价过热和以及防止房地产市场过冷,那么房地产管控的这两个目标实现得如何呢?

2010年6月4日,住建部人民银行银监会发布通知,明确“认房认贷”,2010年7月12日,上海出台沪房管市243号,“认房认贷”,2010年7月15日,北京出台“认房认贷”通知。随后神州大地掀起了轰轰烈烈的砸售楼处运动。当年,还有一些著名事件,比如鄂尔多斯崩盘,康巴什房价从2010年的1万多跌到3000多,这个内陆新星从此与中国大舞台告别。

2014年10月,政府突然发文将认房认贷改为认房不认贷。2015年,深圳率先大涨,上海随后异动。2016年,20个城市轰轰烈烈的上涨。

2016年以来的房地产调控节奏,图片来源:CREIS中指数据

2016年11月,上海深圳再次认房认贷。随后,春节前,深圳出现10%回调,上海市场陷入冰冻,春节后,上海部分地区回调5%,郊区二手房很难卖。2017年3月17日,北京广州再次认房认贷,郑州在偷偷“开了小口子”之后看到北京态度,又明言发文把小口子堵上了。

方正宏观亦整理了过去年20年中国经历的6个调控阶段以分析得出:重抑制需求,轻增加供给;经常使用行政手段,市场机制不完善;货币超发使得房地产越来越货币金融化,而脱离居住属性和居民收入基本面;土地收入是地方财政的保障,同时也成为了高房价的推手,尤其是一、二线城市的房价。

从下图中国指数研究院(China Index Academy)统计的百城均价图显示,房价近7年来的持续上涨。尤其是16年以来涨幅环比急剧拉大。

图片来源: CREIS中指数据

而按照时间表对比上图,发现有意思的一点是,每一次宏观调控对于房价的影响都有所显现:其中,宽松调控政策影响下,房价涨幅环比下降;而开始紧缩及集中紧缩政策情况后,房价环比涨幅则十分明显;即每一次政策监管放松都是下次暴涨的起点。

东方不亮西方亮:国内房企H股涨幅50%~100% A股继续看涨

对于止步于高昂首付而购房“留白”的投资者或可以介入到房地产股票投资当中,近大半年来,国内房地产在香港上市的企业股价走势如虹,碧桂园、融创中国、华润置地等企业股票在2016年3月至今涨幅在50~100%。

图片整理:凤凰财经

房地产行业板块作为房价上涨的直接受益板块,在过去的一年中,以下为2016年房地产企业资产和销量前10位上市企业在最近一年来的每次政策调控时期的股价涨跌幅统计:

图片整理:凤凰财经(数据截止3月30日收盘)

值得注意的是,恒大地产(绿景控股)、万科A、碧桂园、华夏幸福这四家上市公司在北京地区拥有较多物业的公司。

凤凰财经连线从业多年的高端房地产物业高管戚金昌先生表示房地产的上涨主要受电子支付及货币流通宽松影响,货币超发,人民币贬值,国内投资品种教少,以及一、二线城市供少于需等影响。

戚先生表示,每一家地产公司都拥有其独特的生存发展模式:华夏幸福主要得益于其在北京市以内百公里辐射商业地产较多,恒大集团于2016年8月收购了廊坊发展15%的股份,拥有充足的资本参与竞争,而碧桂园市场份额近年萎缩较大,但该公司运作和万科相近,主要是依靠其品牌优势选择在相对非中心的城市周边以较低的成本拿地,并建设出相对高价及高质量的物业获得市场份额。

戚先生表示,随着2017年度房地产牛市持续,会继续推涨以上股票股价。但是现有传言,银行资本率不充足,一旦银行选择加息,将对房地产市场打击较大。

香港房价短期内难下跌海外地产价格预期差异化

而在香港房地产市场方面,香港特区政府最新公布的统计数据显示香港2017年1月份香港私人住宅售价指数报309,连升10个月,按月升幅扩大至约0.6%,而按年升幅更高达近一成。 为了抑制飙升的房价,香港政府在过去的三年内第二次(2016年11月15日)提高房地产印花税。

3月15日,美联储加息落地,引致美元上升,资金回流到亚太区及中港的速度会减慢,且香港新楼盘及可出租的楼盘不多,加之房地产商发展商近期以天价投地的消息影响,香港的楼价近期又火热起来,很难短期内下滑。

瑞银财富管理公司首席投资办公室的全球房地产主管Claudio Saputelli也指出,包括香港在内一些金融中心的房价估值严重过高,有可能存在泡沫风险。

附图1、海外城市房价报告:

图表整理:凤凰财经,数据来源:房天下(http://fdc.fang.com/)

附图2、过去20年中国6次房价调控梳理

图片整理:凤凰财经,数据来源:方正宏观

[责任编辑:肖旭宏 PF063]

责任编辑:肖旭宏 PF063

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