民生证券：雄安新区发展成下一个松山湖完全没有问题

民生地产研究院徐超在“雄安新区调研成果交流”电话会上的发言

徐超：各位领导大家早上好，我是民生证券的房地产行业研究员徐超。

我跟大家汇报四各方面的情况，第一点我们近期也是前瞻性的到容城、安新还有雄县这三个县进行了一系列深度的调研，我想跟大家分享一下我们调研的一些结果。

第二点，我们想跟大家分享一下，我们对雄安新区发展前景的一些看法，大家都知道雄安这三个县是不能买房的，不仅外地人不能买，本地人也不能买，过户都冻结了。

第三，在这种情况下，我们应该去哪里买一些标地，我也是为大家进行了梳理。现在新区成立很多政策都有不确定性，我们买房也要谨慎，不要太冲动。

第四，是跟大家分享一下，涉及二级市场的标地，我们首先从这次到三个县的调研来谈一下我们的见闻。

首先，我跟大家介绍一下容、安、雄这三个县的情况。调研下来总体感受是，很重要的一个原因是这三个县开发程度比较低，算是处女地，很多没有开发的，开发不是很完善的地方，可以从零推导，重新进行完善的规划。对于新城的运营规划也是非常重要的，为什么当时这三个县没有发展起来？其实也是有典故的，我们知道白洋淀区发展水平最高的县任丘县，华北的石油总部就在那里，主要是华北石油经济带动起来的，包括石油产业的机械，相关的服务业，华北石油总部搬过来之后相关的产业都会带动起来。为什么当时它没有设在雄县这个，当时容城和雄县的地方长官，战略目光比较短，要求华北石油给他们解决百分之百的人口商品粮，华北石油就没有同意。任丘那边要求50%的解决，华北就同意了。这三个县是各有特色的，安新县是离白洋淀最近的，环境是最好的，那也要设立疗养院。容城这个县最大的优势是交通便捷，这个县城南边就是容乌高速，保定跟天津连接起来，北边是高铁。交通这块应该说是非常方便的。雄县应该是经济发展水平最高，也是基础设施最好的，路很宽，市中心的广场、公园都很漂亮，有一点点大城市的迹象。

容城交通最便利，产业主要是服装，从改革开放一开始就是以北方最大的服装加工基地来定位自己的，这个服装主要是加工，没有做自己的品牌，这是一个缺憾吧。安新离白洋淀最近，主要发展旅游，还有一点做羽绒服的羽绒产业，雄县产业是发展最好的，但是它做的东西我们看起来比较小，主要做塑料袋，我们吃的方便面的塑料袋都是那做的，都远销国外，出口的。这三个县的产业情况。这三个县现在都已经冻结了房产过户，本地人不能买房，外地人也不能买。相比起来北京的限是小巫见大巫了，这边不仅是新房停售，在建的房子一律停工，农民不许自建，在村的村口直接设卡，不允许建材进村，包括沙子这些东西也不行。整个房地产产业链，包括建材在当地这个辖区内，相当于死了这样。

第二点，我们想跟大家分享一下，我们对于雄安新区前景的看法。首先看文件，习近平明确指示，他想把雄安新区打造成北京的非首都功能承载地，2月23的时候，习近平到安新县进行了考察，召开了座谈会，里面讲了七点内容。我觉得三点是重点关注的，第一是要构建高效的交通网，我们知道京津冀一体化是交通牵起的，到北京的交通不方便，也是很难发展起来的，但是现在包括在规划中的高铁是没有直接从雄安新区到北京的，但是将来可能会有规划的。既使不去建新的高铁，毕竟重新建一条高铁成本是非常高的，我们认为在既有的规划里面，从北京到雄安新区的高铁交通也是完全可以实现的，现在在地委规划里面，北京到霸州这条线，是京九高铁的一部分，从北京西引出来到霸州，到了霸州之后在再往西走，上津保高铁，是从天津到保定的高铁，往西可以到白洋淀站，就是容城县，北边是高铁，就那个站。应该说在既有的规划框架下，用高铁把北京跟雄安新区连起来也是非常容易的。买房部分我等会儿还会接着讲。

习近平还讲了一点是，在这边要发展高端高新产业。第三点是要把雄安新区建造成一个生态城市，一直是想把雄安新区跟松山湖建成一样的，它们非常像。三块土地拼起来发展生态区，把华为引进去了，它同样的，中间围着一个湖，有什么好处呢？这些高科技企业的老总都喜欢去风景比较好的地方办公，比如说华为它去松山湖边上盖了一个欧式小镇，风景非常漂亮，万科也在大梅沙办公，都是风景非常好的地方。如果这个地方有白洋淀这样一个景观的话，对于招商引资也好，对于把一些北京的产业搬过来也好，应该说是一个额外的吸引力。本来让你从北京搬到一个县城去，就不太愿意，如果搬到风景不错的地方话还是会动心的。

雄安新区先不说对标浦东和深圳，这个毕竟还是比较遥远。我觉得在政策支持下，发展成下一个松山湖是没有问题的。我一直觉得北京周边的经济发展跟上海周边还有广深周边是完全不一样的。北京、上海、深圳这三个周边的新城我几乎是跑了一遍。为什么说北京周边被北京榨干了，是因为在招商引资的过程中，北京利用政治优势把好的项目都抢过来了，因为过去还没有经济一体化，还没有产业疏散这一说，北京就抢一些好的项目过来。北京想要的别的地方根本不可能抢得到，所以说基本上北京周边这一圈就没能发展起来。但是你看深圳和上海周边，相对公平的竞争了。比如说昆山那边想要进一批台资企业，上海也想要，那就公平竞争，看谁的优惠更高，企业家跟当地的行政长官来聊，也要看一下这个行政长官的战略眼光，是一个相对公平的市场化的招商引资过程。北京周边由于涉及到政治的因素太多，所以说北京想要一个产业拉过来的时候，其他地方是不可能抢到的。

经济发展逻辑其实是一以贯之的，雄安新区在发展的规划中，习近平主席肯定是把所有的政策上的优惠肯定是都给它的，这个过程中想要把它发展起来，是没有问题的。松山湖房价现在是三万五。

第三大部分是大家最关心的。我们知道雄安新区周边这些地方，都已经没法买房子了，如果看好这个雄安新区发展，目前还是有两个投资思路的。首先一条就是，如果你想投资风险小一些，希望这个房子流动性比较好，将来在卖的时候比较好出手的话，就不要一定死盯着雄安新区最近的那一圈周边，那一圈现在毕竟交通还不是很便利，最好关注一下涿州、高碑店，因为现在这两个经过这一轮限购之后，环北京地区所有的卫星城，开通高铁的微新成里面，不需要社保能买房的就涿州和高碑店了，廊坊门槛还是比较高的，比较现实的选择就是高碑店和涿州，特别是在北京这个40年产权的商住两用房已经被政策封杀了，没有北京户口的北漂唯一的选择就是在微新城里面能买，就是涿州和高碑店能买了。高碑店现在的房价一万左右，还是属于估值洼地的，所有的开通高铁的微新城里面就仅此一家了。有一个不好的是，高铁站周边还没有开发，现在已经开发的房子，最近的开车到地铁站是十分钟左右，还要买辆车，不车就比较麻烦。涿州现在两万多，两万出头，地铁站周边已经开发了，出门就可以上高铁的那种节奏，那边还相当便利。从涿州东站到北京西站需要26分钟，从北京西站到金融街就25分钟左右，加起来不超过一个小时，应该说这个通行时间在可以忍耐的时间内，微新城可以考虑的。有大批的北漂刚需钢来，我觉得它的流动性不是问题，你想卖的时候，不愁卖的。很快出手。

但是，如果你追求特别快，就想挑弹性最大的，边界上，肯定是白沟和霸州，白沟这个比较有名，毕竟是一个中国的箱包城，白沟，刚才也说过了，现在雄安新区范围内都还没有直通北京的高铁，我觉得将来要解决这个问题，最经济的办法就是，把京霸城际往…，中间路过白沟，这个地方将来有可能会变得有通行价值。然后通行价值是指到北京的通行价值，霸州市刚才也说了，它是一个交通枢纽，也是京九高铁的一部分，跟京保城际，十字路口，将来是很有发展前景的。而且白沟镇离雄县，只需要12公里，非常近。霸州，从雄县到霸州站大概是40公里，就是从首都国际机场到方庄这个距离。如果你投资区线比较长，不急卖掉房子，五年之内不卖的话，可能考虑白沟和霸州的。

此外还可以考虑的两个地方，保定市的徐水区，也有一个徐水站，也是保定到天津那趟高铁站上的，它到容城的距离是27公里，离北京要更远一些。还有保定市的涟水区，它不是京保高铁，可以坐京广高铁直接去北京，也是非常方便。从保定东站，到安新县是36公里，应该说也是差不多从首都机场到方庄的距离。这是我们对于买房的建议，买房这个我们也专门写了一个笔记，大家也在微信里看到了，大家感兴趣的话可以进一步交流，可以仔细看一下。

同时，我们报告的末尾也附上我们之前写过的一些环京微新城，我们对高碑店等其他一些地市的微新城都做了比较深入的研究，大家可以看一下。这是前面三个买房的部分。

最后看一下第四部分，第四部分我们实际上…（听不清）相关公司，这一波白洋淀的炒作，清明节过完之后一开盘我觉得会是一步到位的，可能机构投资者资金链比较大的话，比较难有机会参与，后面有可能也是博弈性的为主了，我不太建议大家参与白洋淀主题的炒作。如果说大家真的非常有信心，也感兴趣，我觉得最纯（音）的标地，…，在廊坊有一点点地，最大的卖点主要就是跟安新县政府签了一个框架协议，1500亩地，将来号称要，有可能扩大到一万亩，这个项目就是跟301医院合作的，要建一个康复医疗基地。将来健康股份有可能会进入到康复养老基地的运营中来，获得稳定的收入，这是比较纯的一个白洋淀主题的标地。另外就是华夏信服，涉及到雄安新区的两个项目，一个是2015年8月，在那个雄县，跟雄县政府签订了一个协议，雄县政府委托他管理181.2平方公里的土地。再就是2014年12月，华夏信服签订的委托管理科技城，这个科技城是在徐水，没有在雄安新区里面。但是我们要注意一点，华夏信服这个业务跟其他的房地产公司不是很一样，但是它主要业务现在不是房产开发，是做产业发展的运营，也就是说相当于帮着地方政府招商引资，主要是做的这个服务，他委托感觉其实并不是说这块地就是他拿了，只是让他帮着规划，招商引资，最后华夏信服是从招商引资落地的项目，投资额上来提成，是这么一个模式。这样的话其实，雄安新区的政策出了之后，我觉得对华夏信服是有一定的不确定性的，因为它跟雄县政府签订的协议是之前签的，现在雄安新区国家级的中央的政策出了之后，规划什么是从零开始，有可能中央统一来进行的，华夏信服在这过程中还能参与多少？这个是有一定的不确定性的。但是我们也是，虽然华夏信服在白洋淀这个概念上它不是一个特别纯的一个炒作的标地，但我们也非常看好华夏信服这个公司未来的成长前景，它的产业性能，产业发展的服务业务，帮地方政府搞招商引资这个项目已经连续五年维持50%的增长，这两年都是超过70%。它这一块，招商引资的服务这块的毛利率占公司的毛利率60%，是公司最主要的增长点。还有更大一块是他在招商引资的同时也要做一些配套的住宅，盖房子肯定是作为老本行，现在盖房子这块收入已经具有30%了，不是最主要的贡献。

华夏信服现在它的营业收入里面，91%是在北京地区创造的，但是它这边固安产业园的模式已经非常成熟了，已经开始向其他的地方做复制，特别是它在环上海地区的嘉善那边做得非常好，已经开始有收入了，应该说嘉善这个模式再实现的话，有可能打开环上海地区的微新城的市场。它那边还做了一个旅游的项目，我们知道嘉善那边原来有一个西塘水乡，那离高铁站比较远，现在华夏信服想把高铁站那重新一个西塘水乡，做一个景点，也是非常有想象力的项目。现在这个模式已经成熟下来以后，开始进入异地复制的发展阶段了，而且它这边分红非常慷慨，今年是，每15开了6.6元，分红比例占了30%，股评率已经达到20.44（音）了，我们还是非常看好的，这是我们说的两个标地，…股份是比较纯的白洋淀概念，适合短期的炒作，华夏信服这个是长期看好，但是它在白洋淀这个主题上是有一定的不确定性。就这样。