【环京楼市调查】开发商厮战环北京楼市

华夏时报（公众号：chinatimes）记者 王冰凝 北京报道

京津冀协同发展的时代列车将驶往哪里时刻牵动着开发商和投资客们的神经，而雄安新区的出炉，将原本已经白热化的环北京区域瞬间引爆。

4月5日当天，雄安新区周边的霸州、廊坊文安县、高碑店市等9地接连发布楼市限购政策。加上此前北三县等多地的限购措施，自此，整个环北京区域已经有22地开启限购措施，环北京区域的“限购圈”基本形成。

限购显然是为了抑制房价泡沫的无底线快速膨胀，业界对于环北京房价的疯涨多有诟病，不过中信建投在经过调研后认为，从中长期来看，北京对于人口严格管控、户籍的严格限制以及对于购房门槛提升背景不变的背景下，环北京区域的热度预计仍将维持。

但无论如何，像荣盛发展、华夏幸福这样在环北京深耕多年的开发商成了最大的赢家。

环北京全面限购

设立河北雄安新区的消息一出，投资客蜂拥而至，当地严打炒房行为，炒房客转而向周边城市“抢房”。

4月5日，霸州、廊坊文安县、沧州任丘、保定定兴区、保定满城区、高碑店、保定徐水区、保定清苑区、保定白沟新城9地接连出台楼市限购政策，新政均提出非本地户籍人士限购1套住房，且设置了社保缴纳条件和较高的首付比例。

根据霸州在5日发布的《关于进一步加强房地产市场调控的实施意见》，非本地户籍居民家庭须自申请购房之日起前2年内在霸州市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险，限购1套住房且最低首付比例50%，包括新建商品房和二手住房。

除此之外，廊坊文安也在同日启动限购，限购限贷政策与霸州雷同。随后，沧州任丘市新政将非本地户籍居民家庭的购房门槛再次提高，需累计缴纳24个月及以上个人所得税或社保，同样限购1套住房。

截至目前，环北京区域中，保定、石家庄、张家口崇礼、涞水、涿州、廊坊主城区、三河、固安、大厂、永清、香河、张家口怀来、承德、霸州、廊坊文安、保定定兴、保定满城、沧州任丘、保定徐水、保定白沟新城、保定清苑、高碑店22地已开启限购措施。

“霸州、廊坊文安等地并非雄安新区规划范围内，但由于近期大量投资需求涌入，市场明显趋热，调控出台非常必要和及时。”中原地产首席分析师张大伟分析称，设立雄安新区旨在落地实体产业，若产业未落地，房价先提前上涨，必将给产业落地带来困难。

品牌开发商与地头蛇厮战

河北之所以如此密集地出台限购政策，与当前疯狂飙升的河北房价关系密切。而最让人大跌眼镜的楼价大涨则发生在雄安新区三县。

4月1日，中央决定设立雄安新区的消息发布，从当晚开始，多路房地产投资客拥向雄安新区三县。雄县在4月1日晚上还叫价6000元一平米的房子，在3日下午就已经上涨到了25000元一平米。面对疯狂的炒房客，4月2日，三县分别召开会议，布置管控房价相关事宜。到了3日下午，雄安新区及周边地区大量房屋中介和售楼中心都已被封停，疯涨的房价在48小时之内被“掐住脖子”。

环北京楼市汹涌，最闷声发财的则是开发商。

截至目前，已经有一大批开发商在环京地区通过各种方式取得据点安营扎寨，比如万科、绿地、碧桂园等，其中河北区域作为处在碧桂园集团重点发展的环渤海京津冀经济带上，2016年全年劲销近百亿；还有一批在冲锋陷阵的路上，比如恒大、融创等。一线房企不断涌入，让这一地区竞争更加白热化。

不过据记者统计，在环北京区域实力最为雄厚的，则是一些河北本地开发商，这些企业包括华夏幸福、荣盛发展、华业地产、隆基泰和、中国武夷、三友化工、天成地产等。

有媒体统计数据显示，华夏幸福在河北（环北京）区域占比一直维持在90%以上、廊坊发展100%、京汉股份43%等等。

以总部位于河北廊坊的荣盛发展为例，该公司在环京区域储备了大量项目，目前已经进驻了河北省除涞水外十个地市，有机构统计显示，公司在河北省内拥有土地储备约900万平米，占公司总土地储备36%。是名副其实的京津冀地头蛇。

而隆基泰和则堪称雄安新区大地主，该公司深耕京津冀地区多年，目前在河北保定、邯郸、唐山有15%-30%的市场占有率，未来5年，将在京津冀地区投入超过1000亿元加大新型城镇化建设。

据该公司数据显示，隆基泰和2015年土地储备总量1700万平方米，战略储备土地面积5500万平方米，全部位于京津冀和环首都经济圈。 而该公司在雄安新区则有660多万平米土地储备，拿地成本低至5000元1亩。

知名开发商拿地并不容易

本地开发商如同地头蛇雄踞当地，令外来知名开发商进入环北京并不容易。

3月29日， 沧州有八宗土地进行了连续两周的土拍。此次土拍吸引众多房企参与，除了深耕沧州的本地开发商天成和沧兴外，现场还有恒大、金科、荣盛、中实等多家房企参与现场竞拍环节，场外观战的开发商也不在少数，至少聚集了30家房企。

不过，最后8块土地均被本地开发商天成地产和沧兴地产斩获。

事实上，很多外来开发商都是通过合作方式来曲线参与环京楼市建设和利益分配体系。

此外，品牌开发商还会在地方政府招商引资时来参与到本地房地产项目开发，比如在2010年前后，廊坊市香河县即引入万科、绿地、万通、富力等多家全国性房企，承诺以巨量土地资源换取投资。

不过，在这一过程中，也会有冲突出现。

2016年7月8日，香河土地公开出让。有媒体报道显示，万科北京公司项目发展部员工前往公开出让现场买地。但是，在前往工作现场的途中，万科北京公司员工一行遭遇多人尾随、拦截、殴打。

万科对外透露称，在北京万科报名竞拍10块土地前，三强集团通过多种渠道劝退过万科。三强集团是这10块土地的一级开发商。显然这是土地惹的祸。

万科和三强集团原本是有合作计划的，万科相关人士透露，双方曾商讨10块土地在事实层面的一二级联动，当时谈的中标价格是每亩120万元，在这个中标协议之外，还需和三强集团签署一个配套协议，但在配套协议细则上，双方没有达成共识。

在公开市场拿地不易情况下，记者了解到，还有部分品牌开发商则通过收购或参与烂尾项目开发和建设来进入到环北京房地产市场。

责任编辑：黄兴利 主编：寒丰

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