安信地产：粤港澳湾区的四类投资机会

来源： 天诚地产会；作者：陈天诚、杨臻

关于粤港澳大湾区投资机会，市场普遍预期力度要明显弱于雄安新区，且和雄安新区推荐逻辑不同，我们推荐雄安是基于由近及远的投资逻辑（从最核心的华夏幸福和京汉股份，到周边的荣盛发展和廊坊发展，再到中央特区的金融街、北京城建和城市运营的招商蛇口），但我们推荐粤港澳大湾区则是遵循由易及难的投资逻辑。

粤港澳大湾区的最终目的是实现统一市场，为什么粤港澳大湾区会在接近后任香港行政长官时再次提出，其实隐含了一个重要的意义，由于特殊的的政经关系，粤港澳大湾区真正的难点在香港，或者说粤澳和香港的融合，或者进一步说就是深港融合问题。我们回顾这一政策演进，其实可以知道，深圳是最强有动力的推动者。其地产投资机会由易及难主要分为四大机会：

1）核城市及周边价值提升：事务的发展往往有点及面，整个大湾区的统一市场的形成需要单核城市的带动，需要单核城市先带动周边发展到一定阶段，在国家发改委《关于2016年国民经济和社会发展计划执行情况与2017年国民经济和社会发展计划草案的报告》中，粤港澳湾区被列在第六点中的第三小点”扎实推进新型城镇化“中，这隐含着在其实粤港澳湾区的出发点之一是推进城市化，比如内地9城其实是3X3格局：深圳及周边的东莞和惠州、广州及周边的佛山和肇庆、珠海及周边的中山和江门，也就是那些布局这三个城市及周边的公司将会第一时间受益，重点推荐：深圳（招商蛇口+南山控股）、广州（香江控股+保利地产)、珠海（华发股份+格力地产+世荣兆业）。

资料图

2）三个自贸区互动的价值：这个被大家所忽略，在4月初《2017年国家级新区体制机制创新工作要点》中提及广州南沙新区的工作要点为深化粤港澳深度合作做探索，也就是说其实南沙有可能是粤港澳深度合作的试点，其实广东自贸区实施范围116.2平方公里，涵盖三个片区：广州南沙新区片区60平方公里（含南沙保税港区7.06平方公里），深圳前海蛇口片区28.2平方公里（含前海湾保税港区3.71平方公里），横琴新区片区28平方公里，三个自贸区互动一体，将推区域一体化起到明显催化作用，重点推荐：香江控股（南沙+横琴）、招商蛇口和深物业（前海）、华发股份（横琴）。

3）内地九城统一市场价值：前面两点政策已经出台差不多，粤港澳大湾区未来要出政策很有可能是诸如行政区域重划、基建投资升级、高铁建设加速、港口布局分工等，由此先达成内地九个城市一体化的策略，每个城市将找到自己的定位，广州的港口和贸易，深圳的科技和创新，珠海的娱乐和旅游，形成内地九城统一市场受益的主要是基建物流类：万科（轨交物业）、天健集团（棚改基建）、南山控股（物流仓储）。

粤港澳湾区大事记

4）粤港澳的统一市场价值：这一步是最难达成的，因为香港政经体制与内地有天壤之别，香港的法制、教育、人才资源可为深圳的科技、创新提供大量支持，澳门也在积极实施产业转型，港珠澳大桥通车对于三地融合非常有利，我相信未来政府很可能推进CEPA的升级版来促进粤港澳融合，如果这一步达成，那么意味着我们世界级超级大湾区的形成，那么区域内所有上市公司尤其是核心布局的且体量够大的公司将显著受益，重点推荐招商蛇口、万科、保利地产、世联行。

附：我们坚定看好粤港澳湾区的具体理由：

1、政策支持：香港政治环境不明朗的背景下，承接其部分国际金融中心的职能，粤港澳大湾区将培育世界级制造、创新、金融、航运中心。

2、基本面扎实：大都市圈化的雏形，经济多极化、多元化（对标旧金山、洛杉矶的经验）

3、空间大：移民基因、束缚最少，超强民营经济总部聚集，创新能力最强

一、政策支持：承接香港部分国际金融中心的职能

香港至今实行与欧美接轨的普通法体系，有着低税、自由通行的独特优势，在我国仍然有大量无法替代的职能。今年两会是首次将粤港澳湾区写进政府工作报告，我们认为其中很大一个逻辑是香港地区的不稳定因素。中央政府亟需通过打造一个协同分工大区域，承接香港部分职能。李总理的话是“香港的发展既是自身的需要，也是国家的需要”。目前在香港政治经济环境尚不明朗的背景下，深圳前海未来极有望承接香港金融中心职能及深圳CBD功能的地位，地位并不亚于陆家嘴。

二、基本面扎实：大都市圈化的雏形，经济多极化、多元化

粤港澳湾区，侠义上说是香港、澳门加上珠三角的广州、深圳、佛山、中山、惠州、东莞、珠海、江门、肇庆中南部以及深汕特别合作区。粤港澳大湾区城市群的GDP总量已经达到1.24万亿美元以上，已经是人口和经济体量最大的湾区经济之一。

1、没有“一极独大”的区域龙头，经济结构最健康

粤港澳大湾区相对与同等战略地位的京津冀、长三角，但大湾区的一个重要特征是没有明显的核心城市，经济呈现多极化趋势，政治中心——广州、创新及金融中心——深圳；环绕一圈强三线城市，经济各有特色、互不相让；除了港澳外有南沙及前海两大自有贸易区；同时有三个世界级大港：南沙港、盐田、香港；三大机场.....

但从GDP一个角度看，广州的经济首位度远远比北京、上海低，另外粤港澳湾区的资源不算集中（下图教育资源为例），不存在区域龙头对周边的虹吸效应。我们可以将美国城市化程度最高的大洛杉矶地区、经济最有发展潜力的旧金山湾区作为对比。首先两地远离美国政治中心（华盛顿特区）和金融中心（纽约），有天然的移民基因（西部开发、新移民最密集）、处于环太平洋贸易圈，这与粤港澳在中国的地位很类似。

2、都市圈化的雏形显现——环核心三四线崛起

城市化率进入60%后，郊区城市化替代城乡转移，成为人口流动的主要趋势。60年代后，美国的城市化率已经增至70%，城市化率趋向稳定，每年只有微小的增增长。从非都市圈（乡村）→都市圈的迁移已经不是主流，郊区城市化成为人口国内迁移的最大趋势，都市圈出现了去中心化的特征。60-70年代后，核心城市郊区及环核心城市卫星城的崛起，形成了低密度的成片建成区，最后都市圈的中间地带消失，都市建成区连成一体。从下图看洛杉矶与南加州其他郡县的建成区连成一片，基本没有空白地带。若放在中国京津冀，则这个区域面积几乎囊括了北京、廊坊、天津及其中间地带。

按照美国人口普查数据，1985-2016年每年约有10-40万人从非都市区→都市圈内迁移，占总迁移人口的比例很小。而从下图可以看到，92-98年曾有一段从都市圈地区倒流的逆城市化的浪潮，但是流出人口比例很少；

但是1985-2016平均每年从都市圈的核心区→郊区流动的人口达到250万人左右，体现出明显的去中心化特征。而去中心化的高峰在1999-2000年，1988-1989年，这两年均是新经济、互联网发展的热潮。

房价、收入均等化。在美国城市化水平最高的西部区域，无论是洛杉矶都市圈还是旧金山，区内无论远近、边缘还是核心，收入和服务趋向一致。因此房价高点不再集中于核心区，而是向近郊扩散。

美国区域核心环绕的卫星城市房价接近甚至超过了核心区，例如旧金山附近的圣何塞，洛杉矶附近的橘县。80年代后“一线”金融中心总部聚集的规模效应开始递减，总部成本走高，而周边的中小城市具有商业服务多样性，而拥挤、运输、通讯等成本更少，生活环境更优。洛杉矶附近橙县、圣弗纳多山谷等逐步成为其新的外围就业区和新的总部聚集地，周边的“三四线”城市的房价比洛杉矶还高。从下图可以看到，洛杉矶北部的文拉图、南部的橘县，房价中位数在90年代中期都超过了洛杉矶主城区，而且比市区更抗跌。若从地理距离上看，相当于廊坊、和通州与五环的距离。

我们参考zillow的数据，可以看到美国主要的核心城市中，洛杉矶、底特律、达拉斯、芝加哥都出现了郊区卫星城比市中心房价贵的现象，旧金山市区虽然比圣克拉拉市贵，但旧金山都市区整体均价却低于圣何塞地区。这种现象一是由于富人受工作地点的束缚更小，更向于向郊区聚集，造成了郊区高档住宅更多、犯罪率更低、学校更好。二是科技公司选址开始逃离人口稠密的核心区域，向核心城市的近郊搬迁，或在郊区购买大片土地自建总部，造成了高素质人才聚集，如苹果、Google。粤港澳湾区的未来，极可能类似于旧金山湾区的发展趋势，分工明确，产业全面开花。

旧金山与圣何塞的距离与深圳—东莞、北京—密云县的地图直线距离几乎差不多，因此华为从深圳迁去东莞是城市化发展阶段的典型现象。我们预见粤港澳大湾区已经出现了大都市圈化的雏形，建成区连成一片，深圳周边的东莞、惠州、珠海房价已经得到反映。

3、区域相对更集中，轨交网络最完善

到了城市化发展的高级阶段，轨交成网、区域均等化将是一大趋势。十二五规划-十三五期间，粤港澳湾区的轨交网络已经基本形成，南北两端的深圳到广州只需要半小时，港珠澳大桥即将通车。

三、空间大：移民基因、束缚最少，超强民营经济总部聚集，创新能力最强

旧金山及洛杉矶市美国移民流入的首选区域，使得人口红利持续，相对于美国传统经济重心东北部，当地经济保持长久的活力。旧金山地区也是美国创新和创投之都，距离旧金山市区往南60公里的硅谷，有着美国最大的科技公司总部群（苹果、FB、英特尔等）。因此，旧金山湾区不单是全美房价最贵的地区，也是房价增长最快的地区。

相对而言，粤港澳湾区具也是中国省外移民人数最多的地区。从第六次人口普查数据看，广东省也已经成为人口第一大省。粤港澳地区也集中了中国最著名的科技公司，包括腾讯、华为、中兴、网易等。以深圳为代表的移民城市造就了中国市值最大的民营经济巨头，深圳每万人发明专利拥有量居中国大陆各城市首位，作为中国版的硅谷并不为过。