上海房租连续下跌,是因为外地来的租房客在减少吗?


来源:冰川思想库

上海是一个海纳百川的城市,而当百川之水归于大海的时候,进入大海的不仅有大鱼大虾,各种小鱼小虾也会随波而来,只有这样,大海才有生命力。

冰川思想库特约撰稿| 周俊生

上海二手房租金下降了!

4月17日上海东方广播电台播送的一条消息说,从3月份至今,上海的二手房租赁市场价格出现下滑。其中,3月份租金同比下滑3.12%,这个同比下降指标,为2009年10月以来的最低记录。据多家中介公司的交易纪录,部分区域租金下滑5%-10%。现在上海全租均价是每月每平方米78.5元。实际上,在去年12月份,上海房租已经结束连续90个月的上涨。

不仅租金在下降,更重要的是租房需求也在下降。综合上海多家中介机构提供的交易记录,3月份上海二手住宅租赁共成交7万5千套左右,环比下滑15.99%。其中中高端楼盘租金价格环比下行的占到八成。江宁路算是上海的市中心,高级地段,房租自然遥遥领先于上海的外围地区,但这一区域内房龄在10年的二手房,租金也在下跌,有的房源甚至挂牌一个多月都未租出。

上海二手房租金下滑,是好消息还是坏消息?

【做房东也不容易】

房租下行,听上去自然是个好消息。可以适当减轻租房者的居住成本。在成熟市场里,房租应该是和一手新房的房价相互参照,新房房价下行,导致居住刚需涌向一手新房,租房市场客源下降,自然会引起二手房租金下行。

但现在的情况是,上海一手新房市场近几个月虽未出现明显下降,但也未出现明显下跌,仍旧为一般的工薪阶层不敢问津。特别是近期限购政策升级,导致购房刚需被挤出,这部分人员仍然只能租房居住,因此按理来说,上海的租房市场不应该出现量价齐跌的情况。

但这个情况就是出现了。这表明,上海二手房租金出现下滑,另有原因。

上海的住房租赁市场,主要由居民个人的房屋组成房源,政府提供的公租房源不起主要作用。就上海来说,我一直认为,在上世纪末推行房改之初,通过公房低价出售,上海大多数当时的公房租住者基本上解决了住房问题。

即使是当时在这方面未得益者,在上海房价还未整体爆发的时候,通过政府、企业、个人多途径的努力,也大都从商品房市场满足了基本的居住需求。因此,真正的住房困难户是不多的。

在近几年的房地产调控中,中央要求各地政府多造公租房,上海自然也不例外。但在分配这部分公租房时,政策是不断放宽的,其实这里又产生了一个社会公平问题。

我有一套80多平方的二手房供出租,但前年因儿子结婚需要收回,当时的租房者是一位上海本地所谓的住房困难户,已住半年。他一家三代在市中心有一间房子,只是太小,因此成为困难户。为此,政府在公租房尚未建好的情况下,同意他外出自行租房并给他提供补贴。就这样他和我发生了关系。

他住着我的房子,房租由他所在街道提供一部分,他自己拿出一部分,但是他把在市中心的那间房租了出去。市中心寸地寸金。他在交给我租金以后,居然还有盈余。这是个人修的福,且不管他。但是当我要求他退房另行租房时,他却以自己是住房困难户,国家有保障为理由,振振有词地拒绝。

(上海公租房)

我和这位租客差不多年纪,年轻时来到上海,在住房上完全是一穷二白,两手空空。30多年来,靠着自己和爱人的辛苦劳动,总算解决了住房,虽称不上豪宅,但也可满足了。但是,这位所谓的困难户年轻时基础条件比我好,和我一样有手有脚,听他吹起牛来什么黄金啊期货啊,我不懂的他全懂,抽的烟也比我好,现在却可以躺在国家身上,政府要给他提供大额补贴。

我现在虽已退休,但由于还在从事写作,有一点稿费收入,因此还在不断地交税。这种好逸恶劳的住房困难户,其实就是我们养着,而如今,他居然还以自己是困难户为理由来要挟我。这公平吗?

当然,我半途撤销出租合同确实也给他造成不便,此事以我退还他一个季度的房租而解决。我之所以说这个事,其实是要说在上海,政府建造的公租房只能由本地居民居住,本地居民中真正的住房困难户不多。

上海真正的二手房租赁市场,是由来上海寻求发展机会的外省从业者构成的。如今租赁市场出现量价齐降的情况,只能说明一个原因,进入上海的外省从业者在减少。

【来自外省的租房客减少了】

作为远东第一大城市的上海,自开埠以后,历来对全国、全世界各种人员有高度吸聚力,上海也因此发展起来,并且形成上海开放的城市性格。

但这种性格在计划经济时期中断了,高度严密的户籍制度使外省普通劳动者进入上海的机会几乎完全丧失,而上海自己也减慢了发展速度。改革开放后,随着政策日趋宽松,虽然户籍制度仍在,但外省普通人进入上海的门已经越开越大。

(改革开放启动后的上海大街)

随着越来越多外省普通人进入上海,上海同广州深圳地区一样,充分享受到了特定历史发展时期产生的“人口红利”。与此同时,开放的城市性格又回归到上海这座城市,上海的发展因此而走在全国前列。

外省人口进入上海,自然需要住房。在限购政策推行之前,经济条件好的人可以通过买商品房融入上海,经济条件差的人则可以租房。上海发达的民间租赁市场满足了这方面的要求。

当然,近几年快速上涨的房租,使租房者承担了不小的压力。但就租房市场而言,相比于购房市场,它的市场化特征是比较明显的。在地方政府普遍实行限购政策的背景下,一个城市真实的购房需求已经扭曲,房价也不再是真实的市场需求的反映。

但由于租房市场主要由民间承担,政府除了清理“群租”“违建”,少有干预政策,因此从租金的下降,特别是租房量的减少,可以看出一些问题。

到底是什么原因导致上海二手房租金与房价的背反,导致二手房租金出现下滑?

东广所作的新闻报道提供了答案。报道说,房租下降,主要是因为随着各区环境综合整治的推进,多个大型市场关停、城中村改造,让人口密集的区域人口流向趋于平衡。

一位地产分析师说:“上海人口是流出的,这部分需求是被逐步挤压的,需求端明显动力不足。今年春节后集中返沪人群出现明显减少,以往三四月份的租赁高峰没有出现。”

新闻报道将上海房租下跌与上海环境综合整治、多个大型市场关停、城中村改造相联系,这个观察与我作为一个上海市民的日常观察吻合。去年以来,上海很多街道的沿街商铺关闭,商铺门前砌上了水泥墙。

【开放的上海应该容纳小鱼小虾】

这些小商铺已经存在二三十年,已经融入小区居民的日常生活。很多店主确实来自外地,但正是他们的辛苦劳动,满足了市民的日常生活需要。当这些小店被当成违章建筑时,其实还应当看到另外一个层面的事实:当初建造小区时,未能很好考虑商业网点的布局,使居民的日常生活出现了很多不便,这些小店正好弥补了这方面的缺憾,这是市场力量修正规划的体现。

当然,这些小店大都是利用居住用房破墙而建,可能会损害建筑的安全性。那么,管理部门完全可以根据房屋的具体情况,要求业主加强安全措施,并对此提供技术帮助。

如果这些小店未办理工商登记,解决的办法更简单。工商登记部门可以深入市场,帮助这些小店业主办理好相关手续,使其拥有合法身份,并督促其守法经营,相信也能得到业主的配合。

最近几年,中央政府一直在积极倡导大众创新、万众创业,期望通过这种“双创”的努力来释放市场活力。

但是,并不是只有时髦的“互联网+”或者P2P之类才是创业,找准市场空缺开一个小店,赚一些小钱,这同样是一种创业。政府应该对所有的创业者怀抱热忱,做好服务工作,帮助他们解决实际困难,在此基础上引导他们守法经营。

上海是个海纳百川的城市,而当百川之水归于大海的时候,进入大海的不仅有大鱼大虾,各种小鱼小虾也会随波而来,只有这样,大海才有生命力。

民国时期的上海,不仅容纳了各种市场人才和冒险家,也容纳了大量的逃荒农民,上海因此而造就了城市的繁荣,上海也因此获得了人们的尊敬。

(民国时期的上海)

今天的上海年轻人经常津津乐道于上海在二战时期收留了几万犹太人,其实上海还曾收留了大量旧俄被推翻后的俄罗斯逃亡者,这同样令他们的后裔感念。但是上海如果没有这种兼收并蓄的胸怀,今天我们作为后来人是不可能收获这份荣誉的。

这篇文章写到这里,应该结束了,而本文开头所提出的问题,二手房租金下调,好消息还是坏消息?答案也就应该出来了。

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