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竺劲:房地产销售和投资还是会保持比较高热度


来源:凤凰财经

东方证券房地产行业首席分析师竺劲“一季度房地产行业还是处于高位,持续的超预期。”一季度经济数据出来,东方证券在4月18日发布《三四线热销持续,上调核心指标预测》研报,明确上调了

东方证券房地产行业首席分析师竺劲

“一季度房地产行业还是处于高位,持续的超预期。”一季度经济数据出来,东方证券在4月18日发布《三四线热销持续,上调核心指标预测》研报,明确上调了对房地产销售面积和房地产固定资产投资的预期。房地产销售面积从原来的负10提高到5%,从原来的负增长变成正向的增长。房地产投资额从5%提升到8.5%。

来源:东方证券研究所

东方证券房地产行业首席分析师竺劲在凤凰财经研究院与南开大学金融学院联合主办的“中国经济形势季度座谈会”上如此表示。

为什么上调预期?他表示,一季度房地产销售面积增速达到19.5%,3月增长在去年高基数下仍达到14.7%的增长,增长主要来自于中西部尤其是中部地区,另一个维度来自于三四线。同时房地产价格仍在上升,百城价格2月上升至13172元,同比增18.8%,年化环比增6.3%,统计局全国价格同比1季度增4.7%。

数据来源:国家统计局、东方证券研究所

他表示,投资开工动能倾向于进一步向上,有两个原因。第一是结构性补库存。他表示,北京上海还有深圳周边库存较低,所有开发商看好三大都市圈的发展,都在大量增加储备要开工。第二是PPI上升的因素。他表示,2009年后中国房地产投资只在2014年和2015年出现过负增长,就是因为PPI下降了。所以PPI的因素很重要,这个因素在今年完全支持房地产投资向上。所以他认为,整个房地产投资和开工会维持在比较高的水平。

他还表示,房地产的销售还是会维持比较高的热度。目前的限购政策为维持楼市活跃和为后续政策加码都留下一定的口子。他指出,限购是对本地限购两到三套,对外地限购一套,还是可以买。一线城市严厉的限购在一定程度上导致投资性需求的溢出,这使得三大城市周围的房价仍存在上涨的压力。另外一方面,三四线城市尽管有所分化,但基本处于去库存的状态,从而让全国楼市维持一定的热度。

他同时也承认,今年中央采取稳健政策,很有可能政策会进一步加码。目前已经在信贷、限购等多个方向上进行了调控,到四季度的确存在政策调控和销售动能衰竭两大因素的负面影响。

嘉宾介绍:竺劲,东方证券房地产及中小市值团队负责人,房地产行业首席分析师,6年房地产行业研究经验。北京大学金融学硕士,南开大学经济学学士。曾任职于光大证券研究所,申银万国证券研究所,获2015年新财富房地产行业最佳分析师入围奖。对房产O2O、房地产金融和产业地产有深入研究。

本次“中国经济形势季度座谈会(第一季度)”由凤凰财经研究院与南开大学金融学院联合主办。会议有国家级智库国家信息中心,招商证券、中信建投、国泰君安等投资机构首席经济学家、分析师参与,围绕一季度经济运行及未来趋势,雄安新区、债券、房地产、互联网、计算机、医药等区域或行业发展及股票市场投资机会召开座谈会。

以下为发言实录:

竺劲:首先讲一季度房地产数据的基本情况。一季度目前从行业角度看还是处于高位,持续的超预期,从去年的超预期之后的再超预期。我们是比较乐观的,所以在我们在3月份进一步上调了我们预测。对于2017年房地产销售面积的看法,我们在去年11月做预测的时候是负10的增长,当时我们对2017年销售相对悲观是基于2016年销售增长的超预期,因为我们2016年预期已经在25%的面积增长上。最后2016年数据出来是22.4%的增长,跟我们预期是相对接近的。也是在那个预期之上我们认为今年房地产销售面积是回调的。去年年底,大多数人的预期比我们还要悲观,大家都预期房地产的三项核心指标全是负数。而我们仅仅预期房地产销售面积可能在2017年会有所回落。

但是一季度经济数据以后,我们明确上调了对房地产销售面积和房地产固定资产投资的预期。房地产销售面积从原来的负10提高到5%,从原来的负增长变成正向的增长,房地产固定资产投资额从5%提升到8.5%。我们再后面还有上调的可能,这个可能性相对较高。对房地产新开工面积我们目前维持5%的增长预测,去年是8.1%,今年新开工在5%左右的增长。我们对新开工持保守的态度,后续也可能上调,主要还是因为新开工从数据层面看,波动是比较大的。这是我们最近刚刚对预测进行的调整。总体看我们比之前更为乐观,同时认为整个市场向上的可能性比向下的大。

回过头来讲讲为什么上调。3月份数据显示,一季度房地产销售面积增速达到19.5%,3月的增速在去年高基数下仍达到14.7%的增长,要注意去年3月份和4月份是数据高点,去年3月份是38%,4月份是44%,都在30%以上的增长。所以五六月份从数据看同比增长还会上升。我们根据扣除了一二线的数据和统计局公布的东中西部的数据做一个判断,可能中西部地区和三四线依然有比较强的动能,价格依然在上升,一季度同比增长4.7%。所以我觉得后面整个的房价上升的压力还是大的,持续超预期的可能性非常大。

从投资开工的角度来看,我认为投资动能倾向于进一步向上。一季度最后虽然是9.1%增长,比去年4季度10%要低一些,但这里有基数的因素,扣除基数以后动能是向上的不是下降的。我们在去年对投资增长的看法,就比市场一致的预期的高,现在又提高了预测值,为什么?因为投资数据向上有两个原因。第一,结构性补库存。到北京、上海还有深圳周边去看看,房子库存低,所有开发商都看好三大都市圈发展,都在大量地增加储备要开工;另一方面,是来自于中西部三四线城市的投资增长。第二是PPI上升的因素。2009年以后中国房地产投资只在2014年和2015年出现负增长,为什么有负增长?因为PPI下降了。所以PPI的因素很重要,这个因素在今年完全支持房地产投资向上。所以我认为有这两个因素存在,整个房地产投资和开工就会维持在比较高的水平。

虽然目前已经在信贷、限购等多个方向上进行了楼市调控,但目前的限购政策为维持楼市活跃和为后续政策加码都留下一定的口子。限购是对本地限购两到三套,对外地限购一套,还是可以买。一线城市严厉的限购在一定程度上导致投资性需求的溢出,这使得三大城市周围的房价仍存在上涨的压力。另外一方面,三四线城市尽管有所分化,但基本处于去库存的状态,从而让全国楼市维持一定的热度。目前看中央政策仍以稳健为主要基调,很有可能政策会进一步加码。

对于周期的看法我是比较乐观也比较悲观。我倾向认为房地产销售还是会维持比较高的热度。这是我基本的判断。三季度还会比较稳健,到四季度的确存在政策和动能衰竭两大因素的负向影响。今年四季度房价下行的压力可能会明显增大。

第二,就雄安的基本情况讲一下我个人的研究。雄安主要的范围是保定的三个县加周边部分区域。为什么有周边部分区域几个字?因为三个县的面积不够,只有1577平方公里,远期规划总共是2000平方公里,所以会有些地方并进来。整个雄安的定位非常高,是国家大事,主要解决优化京津冀的城市布局,把北京人口进行一定疏散。大家可以看到,雄安的建设完全是为了疏解非首都功能。《北京城市总体规划(2016年-2030年)》(草案)把北京定为政治、文化、国际交往和科技创新中心,非经济中心、非金融中心。人口某种意义上说是要减量的,2016年已经有2170万人,到2020年控制在2300万人。这个草案征求意见稿很快会通过。实际上建设雄安是为了北京。

我个人观点,习大大建设雄安是非常好的把京津冀做起来的抓手,同时我认为一定能取得成功。

首先,雄安经济开发程度很低,雄安比整个河北的人均GDP还要低,不管是北京产业迁移还是新增产业落地都能够使得雄安发展得非常好,雄安人均GDP现在只有2万,天津和北京都是11.5万。雄安交通非常便利,形成正三角形,目前来看雄安新区到北京和天津的距离都是100公里。所以未来铁路规划也是不断增加,刚刚发了铁路基金,就是4月21日的新闻,未来把交通做起来是很好的。大家要注意西南方向连接最重要,天津和雄安的连线可能意义不大,所以大家如果要进行物业投资的话要沿着西南方向买,符合基本的人口、产业迁移规律。

为什么雄安新区一定能成功?雄安的领导班子非常得力,都是来自于上海、深圳、天津滨海新区等特区经济比较发达的主政官员,未来京津冀的协同发展,成功的可能性非常大。行业的机会主要来自房地产、基建、环保、能源。发改委的何主任、京津冀协调副组长贺组长讲得都非常清晰,我们从他们的讲话中可以看到这些行业可能是受益的。习大大讲三年基本建成,就是未来三年,我们对雄安未来的开发建设非常乐观。雄安新区的建设可能会有意想不到的形式和进展。这是我们基本的看法。

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[责任编辑:谭红朝 PF009]

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