安信证券：住房按揭贷款余额竟然历史上首次下降了？

来源：天诚地产会；作者：安信证券陈天诚

4月21日，央行公布《2017年一季度金融机构贷款投向统计报告》，其中2017年Q1个人购房贷款余额为19.05万亿，但2016年Q4个人贷款余额是19.14万亿，也就是销售火爆的一季度，房贷竟然是负增长的？真是这样的吗，显然和大家的感受不一致。

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我们假设这个数字是对的，一季度环比贷款余额负增长900亿元，那么我们知道“季末贷款余额=上期末余额+本期发放-本期偿还-本期核销处置”，则有3种可能，1）发放大幅缩水；2）偿还大幅增加；3）核销大幅增加。首先房贷不大可能核销，第二偿还量整体是相对稳定的，只能是发放量很少，但是：

1）这与房地产销售资金来源相违背：一季度商品房销售同比增长25.1%，其行业资金来源中，按揭贷款新增5538亿；

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2）这与月度公布的居民中长期贷款新增背离：在没有月度专门出“个人购房贷款”这一项之前，我们往往根据月度金融统计数据中的“居民户中长期贷款”来模拟，一季度前三月新增居民户中长期贷款合计1.46万亿。

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如果有上三个原因都不是，那么就是央行在慌乱中填错了数字，至于为什么慌乱我就不懂了，“个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%，增速比上年末低1.1个百分点。”实际上去年增速是35%，增速是上升了0.7个百分点，为什么就下降了呢？你懂。

另外，即使增速35.7%是对的，那么余额是20.6万亿，这个或许更接近真实。

还有可能是口径问题：

有两个口径，一个是信贷投放报告，一个是货币政策执行报告，作为研究，因为后者时间发布晚，所以我们一般用信贷投放报告，比如2016年底，信贷投放报告显示房贷余额19.14万亿，而货币政策执行报告是18万亿。差距就在这，央行估计混着用，我们是一直同一口径比较。如果混着用，用一季度信贷投放报告数据同比去年一季度货币政策执行报告数据，则增速为35.1%而不是35.7%，也有差距，但差距比较小，因此有可能是这一原因。

不过，到现在，我们也没看到这两个口径的统计指标的官方解释。

应该大概率是口径混用的对比，如果不是因为口径问题（按理同一口径比较是必须的），那就是错填或者发生了大量的贷款核销。

附：2017年一季度金融机构贷款投向统计报告

2017年一季度末，人民币房地产贷款余额28.39 万亿元，同比增长26.1%，增速比上年末低0.9 个百分点；一季度增加1.7万亿元，同比多增1970 亿元，占同期各项贷款增量的40.4%，比上年占比低4.5 个百分点。

2017年一季度末，房产开发贷款余额6.13 万亿元，同比增长17.3%，其中，保障性住房开发贷款余额2.75 万亿元，同比增长47.7%，比上年末高9.4 个百分点；地产开发贷款余额1.41万亿元，同比下降21.5%，降幅比上年末扩大16.6 个百分点。个人住房贷款余额19.05 万亿元，同比增长35.7%，增速比上年末低1.1 个百分点。

2016年四季度金融机构贷款投向统计报告：个人购房贷款增速环比回落

2016年12月末，人民币房地产贷款余额26.68 万亿元，同比增长27%，增速比上月末高0.5 个百分点；全年增加5.67万亿元，同比多增2.08 万亿元，增量占同期各项贷款增量的44.8%，比1-11 月占比水平高0.2 个百分点。

2016年12月末，房产开发贷款余额5.66 万亿元，同比增长12.2%，增速比上月末高2.1 个百分点，其中的保障性住房开发贷款余额2.52 万亿元，同比增长38.3%，比上月末高3.2个百分点；地产开发贷款余额1.45 万亿元，同比下降4.9%，降幅比上月末扩大3.1 个百分点。个人购房贷款余额19.14 万亿元，同比增长35%，增速比上月末低0.1 个百分点；全年增加4.96万亿元，同比多增2.31 万亿元。