黄文涛：房地产销售的数量增速会延续去年下跌走势

凤凰财经讯由凤凰财经研究院与南开大学金融学院联合举办的“中国经济形势季度座谈会（第一季度）”于4月22日在北京召开。会议有国家级智库国家信息中心，招商证券、中信建投、国泰君安等投资机构首席经济学家、分析师参与，围绕一季度经济运行及未来趋势，雄安新区、债券、房地产、互联网、计算机、医药等区域或行业发展及股票市场投资机会召开座谈会。

中信建投宏观和债券首席分析师黄文涛

中信建投宏观和债券首席分析师黄文涛认为，对于宏观经济，一季度数据出来之后完全超出了市场预期，很多数据都不错，如今年一季度GDP到6.9%，全年目标完成起来不成问题，后面稳增长的压力相对比较小。他表示一季度是全年中国经济的高点，后面的表现不会超过一季度，此外房地产投资在一季度能看到全年增速的高点。而在一行三会监管升级的背景下，今年债券市场是比较困难的一年。

从基建的角度来看，黄文涛认为基建是稳增长的抓手，但是去年基建之所以从15%走到今年一季度20%多，主要原因就是PPP模式的推行。在财政部、银监会等监管机构规范和整顿PPP的背景下，后面的存量的PPP还会继续做，但是新增的PPP项目会有所收敛。基建和PPP融资模式高度相关，如果PPP收敛的话，有可能基建在一季度的增速也是高点。在整个固定资产投资当中如果房地产投资和基建投资是一季度见高点的话，整个固定资产投资有可能也是高点，所以一季度是全年中国经济的高点，后面不会超过一季度。全年GDP的高点就在一季度，后面是逐季向下，今年稳增长6.5是没有任何问题的。

黄文涛表示房地产投资从大方面来看和人口结构密切相关，从刚需来看， 25岁到35岁这部分人口，峰值已经在2014年出现了，改善性需求是35到50岁，这个峰值2012年就出现了。而去年的销售回暖，他认为是房地产政策的稍微放松带来刚需统一集中释放带来的回暖，如果从长的时间段来看，国内的刚需和改善性需求没有去年以来这么强烈，因为人口的拐点已经出现了，所以说长期的制约因素在短期内虽然有一些波动，但是总体上来讲制约房地产投资，从去年下半年到现在中国的房地产政策各项政策都是在收紧。央行窗口指导要求新增贷款中用于按揭贷款的比重不能超过30%，这个数字在去年超过50%。而从效果来看，今年的房地产交易量是显著下降的，按揭贷款的数量也显著下降。未来销售的数量增速同比会延续去年下跌的走势。

另一方面房地产开发商的融资渠道也在收紧，从去年四季度以来一两个季度的时间整个房地产公司债发行几乎是停滞的，房地产的融资渠道也在被收紧。很多人讲三四线城市销售得火爆，是不是代表房地产没有那么悲观。虽然三四线城市确实销售比较火爆，但要分开来看，比如珠三角长三角的三四线城市可能会带动当地开发商的投资热情，但是中西部的三四线城市的销售回暖不会带动投资的回暖。综合来看房地产投资在一季度能看到全年增速的高点。

对于债券市场的判断，面对美国下半年还要加息的背景，黄文涛认为中国货币政策没有放松的空间，货币市场还要保持适度从紧的资金局面，货币市场的资金成本还有提高的可能性，债券市场短期内风险比较高，一行三会联合监管的政策接连不断的推出，市场各种传闻也比较多，金融机构去杠杆正在路上，对于债券市场也是十分不利的。一方面货币政策在收紧，另一方面一行三会监管政策在不断升级，所以说债券市场的风险还是比较大，而且逐渐在累积释放。债券市场在未来很难选择是熊是牛，更可能是振荡的格局，对于中长期资金来讲有利于配置债券，对于交易性资金来看，今年做小的波段是比较难的，今年债券市场是比较困难的一年。

嘉宾介绍：黄文涛中信建投证券宏观与债券研究团队首席分析师

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