三四线城市去库存：非城市圈类未受益调控溢出效应

来源： 申万宏源固收研究；作者：孟祥娟、王艺蓉

核心内容：三四线城市去库存压力仍大，去的主要是2014年以后供给过多的土地，集中在某些新城与工业园区，当地的基本指导思路是以产业造新城，不搞全面开发，重点开发几个地区，先发展产业、经济、人口。面临的核心与主要问题是人口流入，一方面取决于是否具有产业优势，吸引周边地区人口，另一方面在于城市发展规划，是否有优质医疗、教育等配套资源进入，提升商品房价值与需求，实现土地库存的去化。

非城市圈三四线城市并未受益二线城市限购的溢出需求，二线城市主因首置首改，吸引周边人口，三四线购买力来自农村人口进城买房的需求。

核心土地资源将集中于大开发商手中，与银行议价能力强，银行方面为房企提供资金受到约束，小开发商可能逐步退出市场。

近期申万宏源地产、建筑、固收组织了江西省的地产信贷联合调研，走访城市包括南昌、新余以及井冈山的地产开发商、国有银行以及股份制银行，进行了深入交流与讨论。

1.二线城市限购难放开，三四线库存去化有思路

调研的江西省，整体经济实力中等，但是近年发展较快，近四年复合增长率，财政收入达到12.1%，总体投资增长14.7%，人均可支配收入增长10.1%，与长三江交通优势日益显现。

地产调研总结：

1、三四线城市去库存压力仍大，去的主要是2014年以后供给过多的土地，集中在某些新城与工业园区，当地的基本指导思路是以产业造新城，不搞全面开发，重点开发几个地区，先发展产业、经济、人口。面临的核心与主要问题是人口流入，一方面取决于是否具有产业优势，吸引周边地区人口，另一方面在于城市发展规划，是否有优质医疗、教育等配套资源进入，提升商品房价值与需求，实现土地库存的去化。

我们调研的该省传统优势产业集中在中上游，主要是铜、石化、钢铁、纺织与建材，2015年，全省主营业务收入过千亿元产业达到10个，其中过5000亿元1个（铜产业）、过3000亿元2个（食品、石化）、过2000亿元3个（钢铁、纺织、建材。成长速度较快且未来规划大力发展的有医药大健康产业、电子信息制造业、汽车产业、光伏产业、电气机械及器材制造业。

2、非城市圈三四线城市并未受益二线城市限购的溢出需求，二线城市主因首置首改，吸引周边人口，三四线购买力来自农村人口进城买房的需求。

3、核心土地资源将集中于大开发商手中，与银行议价能力强，银行方面为房企提供资金受到约束，小开发商可能逐步退出市场。

1.1南昌市调研情况

南昌市与其余地级市存在比较明显优势，人口约530万，GDP、投资等较其它地区存在明显优势。主营业务收入突破1000亿元的工业园区，全省有4个，其中三个分布于省会城市。除了传统核心产业铜与石化以外，该城市工业区大力发展医药大健康产业、电子信息制造业与汽车产业。

新老城区围绕江岸双核发展。由于2015年、2016年出让土地太少，导致土地库存严重不足，存销比3.7个月。2017年计划供地预计比2016年上涨30%，当地地产投资意愿比较旺盛。比较好的地段，拿地价格在1.1万附近，出售价格在1.5万~1.9万左右，整体来讲土地供应非常有限，土地成本高企，商品房价格支撑力强。商品房买卖难以显示真实需求，价格受到管控，政府指导控制在去年10月的水平，价格过高的楼盘拿不到预售证，基于土地价格高于去年10月，对商品房价格的判断是会小幅上升。虽然购房资格被严格限制，但是考虑周边人口进省会以及部分家庭换房的实际需求，商品房销售也不会下降太多。在走访中地产开发商强调，政府是地产商，房企是房产商，只要政府一直严格控制土地供应，就有维持较高的房价能力。实际上政府一直在积极供应土地，住宅需求提升是人民生活改善、经济发展的必然结果。包括农民工进城，城里人换房，从农村到郊区，从郊区到外环，从外环到中心等，省会属于内向型流入型城市，随着产业升级改造，预计有人口持续流入。12年义务教育，高中划学区，对学区房需求会更加紧俏。

在房型需求方面，主力的90平超过了50%，总价小于60万（一般面积小于60平）占比呈下降趋势，总价在100万以上房源占比逐年提高，100-150万今年提升明显，以首置首改为主，一方面体现换房需求，同时限购政策导致自住需求切实提升，宜居大户型更受欢迎。有一线地产大型地产开发商在一级市场拿了较多土地，运作超级大项目。相比于对市场的判断，更有效的是提升产品运作能力，土地稀缺，核心土地资源将集中于大开发商手中，小开发商可能逐步退出市场。

1.2弱三线新余调研情况

调研的新余市，以钢铁工业为主，面积较小，人口与工业生产总量均居于全省地级市较低水平，人口约为省会城市1/5，人口密度为省会一半，工业投资中以制造业为主，城镇居民人均可支配收入高于全省均值。

当地人均收入在3000元/月，商品房每平米价格与之相当，三四线城市库存去化要依靠政府开发的力量，交通、学校、医院等教育资源，通过政府搬迁、核心资源搬迁。吸引周边资源及人口，地产价格实现上涨，库存去化。不搞全面开发，重点开发新城，先发展产业、经济、人口，以产业造新城。该地传统产业为钢铁产业，集中于科技园区的新兴产业主要借助于当地良好的铁路公路货运环境，发展商贸物流，购房群体主要为一般乡镇的务工人员，全款占比很少，大多数选择贷款，首套房首付比例为三成。

总体而言，该工业城市与省会城市差距较大，地产去库存效果较好，销量增长很快，但后续仍有去化压力。