北京楼市三次定向加息 90平首套房平均成本增加45万

从5月1日起，北京首套房贷款利率折扣取消，二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%，这是继去年930调控政策实施以来，银行机构第三次加码住房按揭利率。

2017年元旦期间，首套房贷款利率折扣从原来的8.5折调至9折，2017年317房地产调控政策实施后，北京市主要银行机构再次将首套房利率折扣调整至9.5折。

如果加上首付比例增加、房价处于历史高位等因素，在北京购房的成本已是史上最高。受调控影响，北京楼市成交量大幅下滑，价格也出现了松动。

首套房购房成本上升5.8%

以一套90平方米普通商品住宅为例，按照北京市3月份二手房成交均价62768元计算，首套房和二套房购房成本分别提高了5.8%和2.66%。

对于首套房来说，总价是564.91万元，首付35%，贷款368万元。

若按照基准利率4.9%打8.5折，最高贷款期限25年等额本息计算，还款总额是593.14万元，利息为225.14万元，每月还款为1.98万元。

若按基准利率计算，还款总额是638.97万元，利息是270.97万元，比上调前增加了45.83万元；月供为2.13万元，比上调前增加了1500元，包括首付和还款总额的购房成本加了5.8%。

按照目前北京认房认贷政策，具备首套房资格必须是连续缴纳五年社保或60个月个税，且名下无房和无贷款记录，也就是说，符合北京首套房资格的，主要以刚需群体为主。

对于改善型和有贷款记录的刚需来说，首付比例提高，贷款金额减少。

同样以90平方米总价为564.91万元的商品住宅计算，首付比例为60%，贷款金额为226万元。

按照1.1倍利率计算，25年等额本息的还款总额为411.91万元，利息为185.91万元，每月还款为1.37万元。

按照1.2倍利率计算，还款总额增加至431.88万元，比上调前增加了19.97万元，购房总成本由原来的750.82万元增加至770.79万元，增加了2.66%。月供为1.44万元，增加了700元，增幅为5.11%。

同样的房子、同样的房款，贷款年限同样为25年，房贷利率加码后，无论首套房还是二套房购房成本均在增加。但由于首付比例和利率不同，首付套成本增加了45.83万元，二套房成本增加了19.97万元。

哪类人最受伤

中原地产首席分析师张大伟认为，一系列调控政策对卖一买一的改善型购房者影响最大，“认房贷记录按二套计算，首付比例提高到60%和80%，主要目的是为了打击投机性炒房客，但从供需结构来看，增加了改善型群体的购房难度”。

在张大伟看来，房贷利率加码属于央行和银监会监管范畴，主要是为了提高杠杆使用成本，并不属于房地产调控，“由于这些年房贷整体量级比较重，虽然增幅减缓了，但总量很大，增加房贷成本主要为了降低风险”。

对于房贷利率折扣调整增加了刚需群体购房成本，张大伟表示属于误伤，“总体来说，刚需尤其是无房无贷的群体，上调利率后，购房成本肯定会增加，其实，银行部门应该把这类群体单列出来区别对待”。

目前，除了北京主要银行调整了房贷利率优惠外，上海、山东等地部分银行也开始上调首套房按揭贷款至基准利率。广发证券研报显示，4月份，35个主要城市首套房贷利率为4.52%，环比上涨0.03%，连续4个月上涨，且上涨加快趋势明显，“不排除未来其他城市跟进的可能性”。

未来房价或向下

在一系列房地产和金融调控政策影响下，业界普遍认为未来房价下跌可能性较大，一位链家中介告诉经济观察报，由于目前成交量较小，对房价无法做出准确判断，“不过最近业主报价有小幅降低，而且议价空间也大了”。

我爱我家的一位中介也表示了类似看法，在我爱我家挂牌的一套位于安定门附近总价970万元的小三居房源，“前两天我以虚拟买家名义和业主沟通，问业主920万元能不能谈，业主说可以商量。”

根据北京市住建委公布信息，在新建商品住宅领域，成交量变化幅度较小，1-3月份平均成交价格普遍在4.2万-4.3万元，4月份平均成交价格为45517元/平方米，环比上涨了2700元左右。

在二手房领域，3月份成交量为23930套，较2月份增加了88.54%，4月份成交量为16902套，环比下降了41.58%；价格方面，3月份成交均价为62768元/平方米，比1月份和2月份分别涨了9751元和8008元，4月份前17天平均成交价为54418元/平方米，较4月份下降了15.34%。

不过在张大伟看来，目前成交量走低，价格下降还不明显，“未来下跌的概率大，跌多少不好判断，起码不涨了，不排除有一些着急用钱的业主会降价卖，但现在还不到时候，起码得三四个月后会开始显现。”

广发证券认为，目前热点城市按揭贷收紧趋势明显，除按揭贷成本的提升外，在控制全年新增信贷的背景下，预计未来几个季度信贷将逐步缩量。“信贷的收缩对于行业成交量价的影响更加直接，在按揭贷款支持收紧的情况下，基本面下行趋势也将更加明确。”