产业地产十强——NO.1华夏幸福

华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。截至2016年12月底拥有主营业务员工近7000名，平均年龄34岁，硕士及以上学历超1800人，高管团队有多位来自世界500强企业。截至4月12日，华夏幸福市值已达1312亿。（数据来源于官网及股市公告）

（图片来自于企业官网）

业务模式：PPP模式

华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，十几年来，依托市场化运作模式，成就了新常态下创新驱动和城市可持续发展的样本与价值理念。2015年7月20日，固安县政府与华夏幸福共同探索的PPP（政府和社会资本合作）模式，在规划设计服务、土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业招商服务、城市运营服务等方面，华夏幸福与地方政府紧密协作，共同决策，优势互补，创造出“1+1>2”的效果,作为创造性典型经验，被国务院办公厅通报表扬，并入选国家发改委PPP示范项目。凭借PPP市场化运作机制，华夏幸福致力于推动区域经济发展、社会和谐、人民幸福，令固安拉开了快速发展的序幕。2002年，固安全县年财政收入仅1.1亿元、发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名。2015年，全县财政收入55.9亿元，实现50倍几何级增长；一般公共预算收入完成35.7亿元，在全省各县市排名中位居第二。2016年10月，《人民日报》、《经济日报》、《光明日报》三大党报相继报道华夏幸福PPP模式。同月，华夏幸福固安高新区及溧水区产业新城项目双双入选第三批政府和社会资本合作示范项目，再获国家认可。基于PPP模式的成功实践和丰富经验，华夏幸福将其引入产业小镇，探索产业小镇PPP模式；位于河北省大厂自治县的影视小镇，即为国内影视创意产业的热点地区，欢乐喜剧人、《挑战者联盟》等影响力巨大的节目都曾入驻拍摄，2016中英电影节也在这里举行。

PPP协议架构（图片来自于企业官网）

影视小镇（图片来自于企业官网）

核心产品:产业新城

产业布局

固安产业新城跨越式发展的同时，华夏幸福也积蓄了强大的产业发展能力和丰富城镇建设经验，并成功地将其实践探索的PPP模式拓展到国内外。截至目前，围绕国家战略重点区域，华夏幸福的事业版图国际方面在印尼、印度、越南、埃及完成产业新城布局，并在印度尼西亚、马来西亚、印度、泰国、缅甸、越南、美国（硅谷）、新加坡、埃及、菲律宾、文莱等国家设有常驻机构，国内方面已辐射京津冀、长江经济带、珠江三角洲等在内的全国60余个区域。（数据来源于官网及通告）

全球布局（图片来自于企业官网）

全国布局（图片来自于企业官网）

产业研究规划

快速布局的同时，华夏幸福与全球知名智库战略合作，结合区域产业基础、产业发展趋势、地方发展需求和政府产业政策，科学规划区域产业发展方向。华夏幸福还在公司内部，组建了包括产业研究院、产业发展中心等在内的专业团队，有条不紊地统筹落实既定的区域产业发展规划。

智库规划（图片来自于企业官网）

聚焦产业集群

目前，华夏幸福已与40余家行业龙头企业结成战略联盟，与30多家科研院所达成校企合作，与100多家研发机构深度对接，其中包括清华大学、中科院、航天科技集团、京东方等多家产学研龙头；主要聚焦于电子信息、智能制造、先进能源、新型交通、航空航天、生命科学、新材料、文化创意10大重点产业；已在全国40余个产业新城中，形成了百余个区域级产业集群。

行业聚焦（图片来自于企业官网）

资本驱动

我们之前也共同认识了中国产业地产十强其他九家公司，华夏幸福最大的不同就是华夏幸福对于产业的直接投资。目前，华夏幸福已经设立了总规模超百亿的产业投资基金，包括太库天使投资基金、生物医药产业加速基金、装备制造产业集群基金等。

例如2016年的OLED项目：2016年6月28日，华夏幸福公告称，公司下属企业拟分别于河北省固安县及霸州市，投资建设第6代AMOLED面板生产线，以及OLED显示模组项目，项目总投资约300亿元。同年9月13日，华夏控股且基本清壳完毕的黑牛食品公告称，拟募集资金总额不超过180亿元用于进军OLED（有机发光显示器件）产业。从目前已经展开的动作来看，提前买下上市公司壳资源，是为未来这些产业实体的资本运作打好伏笔。在黑牛食品发布的定向增发方案中，这种思路逐渐清晰且显露无疑。

实际上，自2015年11月以来，在短短一年零一个月的时间中，华夏幸福已先后斩获黑牛食品（002387.SZ）、玉龙股份（601028.SH）、*ST宏盛（600817.SH）3家上市公司的控制权，总市值169.79亿。并通过拍卖资产的方式，展开业务调整和资产清理，最终形成“净壳”。

产业投资与房地产不同，需要长期持续的资本平台支撑，将华夏幸福体外知合系的产业投资孵化培育成熟后以重组形式转入新的上市公司当中，一方面支持了产业发展的输血通道，另一方面以最新概念提升了股价和市值，顺带手还以产业落地投资额这种形式增加了华夏幸福业绩的含金量，堪称一箭三雕。（数据来自于网络公开信息）

组织架构（图片来自于网络公开信息）

资产证券化：

华夏幸福拥有多种融资渠道，这一点毋庸置疑；而在2017年3月8日，上交所的公司债券项目信息平台发布信息显示，华夏幸福PPP 资产证券化项目获得受理。通过欧美等发达国家成功经验来看，PPP资产证券化可提供一个低融资成本、低风险、高效率的融资方式。此次PPP资产证券化的正式落地，被业界认为对企业乃至我国PPP领域的发展无疑有着重大的积极影响，并能够引导社会资本积极参与PPP项目。

产业干预基金（图片来自于企业官网）

产业服务运营

布局与产业招商之外，华夏幸福还在各区域设置区域分公司，帮助入驻企业高效对接政府服务，对接华夏幸福的载体空间、产业集群、金融资源和物业服务，对接华夏幸福战略合作伙伴提供的人才引培、法律财税、规划咨询等第三方企业服务。

服务模式（图片来自于企业官网）

轨道交通事业部

京津冀一体化大背景下，华夏幸福布局于环京地区的土储盘活增值的愿望也愈发强烈，2016年5月，华夏幸福与河北铁建签订合同，成为国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本，TOD轨道交通事业部由此诞生。“按照规划，在廊涿固保城际铁路沿线，分布有北京、固安、永清、霸州、保定、任丘、雄县、文安等城市，而华夏幸福目前已在这些城市完成布局，这将会极大地促进华夏幸福现有项目周边区域产业发展及人口流动，形成环京南的产业新城集群和联动效应，加速沿线产业新城价值兑现。”业内人士分析。

16年业绩:

在规模扩张的同时，华夏幸福的盈利能力也持续增强。这一点，在近年的财报中均有迹可循。通过公开数据梳理后发现，2013年至2015年，随着产业发展服务、园区配套等业务拓展，华夏幸福归属于上市公司股东的净利润实现快速增长，分别为27.15亿元、35.38亿元和48.01亿元；净资产收益率分别为44.30%、42.83%和42.07%，连续三年保持40%以上，盈利能力在A股市场处于领先水平。

数据显示，2016年，华夏幸福共实现销售额1203.25亿元，同比去年大幅上涨66%，增速领先行业。尤为值得一提的是， 1-12月，华夏幸福园区结算收入同比同口径增长幅度达81.7%。这一加速增长的良好势头带动了华夏幸福盈利能力的持续增强，根据其此前公告，预计2016年年度归属上市公司股东的净利润，将同比增加30%—40%。（数据来源于官网及官方公告）

（图片来自于企业官网）

足球俱乐部

主营业务之外，华夏幸福还经营一家国足中超俱乐部：河北华夏幸福足球队于2015年1月27日正式由中基更名为河北华夏幸福，主场位于秦皇岛奥体中心；同年以中甲联赛冠军的成绩升入中超联赛。其致力于打造一张靓丽的河北足球名片，并以此带动河北足球整体水平。同时热衷公益，16年将足协杯球衣胸前广告捐给中国儿童少年基金会。

足球俱乐部发展（图片来自于企业官网）

荣誉:

• 华夏幸福获评《财富》中国500强ROE第一

• 华夏幸福获评《福布斯》2015亚太最佳上市公司50强

• 华夏幸福入选2016年沪上深上市房地产公司投资价值TOP10第一名

• 华夏幸福荣获“2016中国产业新城运营商综合实力第一名”

• 华夏幸福入选中国工商联发布的中国民营企业500强百强名单

• 华夏幸福在《福布斯》杂志亚洲最有活力私营企业50强中位列17

（图片来自于企业官网）

分析：

有分析人士认为，华夏幸福近年来业务扩张迅速、规模增长显著，发展模式和盈利能力有较强的可持续性，随着公司事业版图加速拓展、产业发展服务进入规模结算期，产业新城盈利贡献将继续提升。同时，围绕产业新城生态的营造，华夏幸福2016年动作不断；从产业的上、中、下游，到城市建设的前、中、后期，华夏幸福将越来越多的要素纳入到这个生态圈的范围之内，有效凝聚资源、优化商业模式，由此也将竞争壁垒筑得越来越高。