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从产业新城的实践与镜鉴看中国镇化的未来


来源:凤凰财经

文|凤凰产业新城随着河北雄安新区的设立,以及浙江特色小镇经验在全国的推广,对于中国新城新区开发和运营的讨论再次成为焦点。上世纪八十年代,随着国家对城乡结构的调整以及一系列政策供给,经济增长和工业化对于

文|张以言

随着河北雄安新区的设立,以及浙江特色小镇经验在全国的推广,对于中国新城新区开发和运营的讨论再次成为焦点。

上世纪八十年代,随着国家对城乡结构的调整以及一系列政策供给,经济增长和工业化对于人力资本的迫切需求催生出中国城镇化强大的势能,自此,随着要素的城乡迅速流转,中国进入了新城新区的大开发时代。

三十余年过去,可以说,中国在新城新区建设上的实践,为全球的城市开发与运营提供了丰富的案例和镜鉴。在反复的摸索中,很多城市开发的理念也逐渐成为共识。

产业新城是其中之一。其概念最早由华夏幸福在本世纪初提出。但在此前,产业新城所代表的技术与产业融合,产业与城市融合的理念已在包括苏州工业园、蛇口工业区等地进行着实践。

直至今日,无论以改革破冰著称的蛇口还是开放合作闻名于世的苏州工业园,包括以社会资本与政府合作的典范的固安产业新城,既是中国城镇化进程孕育出的宝贵财富,也是透视中国新型城镇化未来的一枚枚镜片。

全生命周期:从开发到运营,透析产业新城

本世纪初,华夏幸福最早提出建设产业新城的理念,并且在固安县开始了第一次实验。其主要模式是,华夏幸福负责规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营等一体化服务;固安县政府负责重大决策、配套政策、公共服务,形成政企双方分工协作的机制。

华夏幸福的产业新城以“经济发展、社会和谐、人民幸福”为目标,秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念,通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式,探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障,有效提升区域发展的综合价值。

历经10余年,固安迅速摆脱贫困,经济总量和政府财政收入快速增长,成为河北省乃至中国经济增速最快的县域经济体之一。在此过程中,其以高端装备制造、电子信息、生物医药等为支柱的产业结构日趋完善。

而在固安产业新城内,产业与城市较好的融合,基础设施、公共服务、产业与商业配套逐渐完善,城市环境、公共绿地空间得到提升。

此后,华夏幸福在全球范围内进行技术和资本的布局,将硅谷、以色列等全球创新高地的技术资源在本地进行成果商业化的孵化,也将创新基因注入到包括固安在内的产业新城中。

有官方调研认为,华夏幸福产业新城PPP模式有效破解了我国产城融合建设中地方债务膨胀、产业不集聚、创新动能不足、城市病加剧、社会矛盾凸显等“五大难题”,实现了双赢多赢共赢。

正因为如此,近年来,华夏幸福积极布局经济热点及潜力区域,将“产城融合”模式不断复制,推动地区经济发展。现在华夏幸福的产业新城模式已经遍布京津冀、长江经济带、沈阳都市圈、中原地区、珠江三角洲和一带一路的重点区域,并根据当地资源禀赋、产业基础、区域格局定制发展规划并推动实施。

在这一过程中,其积累的实践经验,也让华夏幸福获得了国务院和发改委的认同,并作为案例进行了全国性推广。

当前,中国正处于新型城镇化的关键阶段,华夏幸福这一套模式,为推动中国区域经济发展,推进新型城镇化建设,提供了可资借鉴的思路和模式样本。

PPP模式:如何经营城市

产业新城的运营与产业发展和定位、招商、产业链构建、产业集群打造、产业创新、运营及服务等多个环节密切相关。

“政府牵头来做已经有很多年了,从最早的工业园到科技园、开发区、高新区,这其实都是产业新城的概念。”有业内人士如此表示。

在涉足产业地产和园区运营的10多年中,华夏幸福经过10多年努力,为我国城市和开发区建设开辟了新路。其通过PPP模式进行产业新城建设,以产业园区开发为主,房地产开发及配套运营为辅,产、城互相反哺,共同推进委托县域的城市发展。

PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写,是指政府与私人组织之间形成一种伙伴式的合作关系,政府与企业建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系,最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

华夏幸福的“产业新城PPP”模式,以“政府主导、企业运作、合作共赢”为原则,把平等、契约、诚信、共赢等公私合作理念融入产业新城的协作开发和建设运营之中。在土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业招商服务、城市运营维护服务等方面,华夏幸福与地方政府进行全面合作,共同决策、共同推进。双方紧密协作,优势互补,创造出“1+1>2”的效果。

从过去中国城市的开发模式看,由最早政府大包大揽,到企业在城市开发的某个时段、某个项目以BT、BOT、BOOT、BTO等形式与政府进行合作,再到一个企业完整参与到城市的规划、建设、运营的整体区域开发全过程。显然,政府与企业在城市开发上的合作正逐渐走向更加市场化的方向。

就中国城市的转型变革来看,历经数十年城市建设与治理的实践,产业驱动城市早已成为共识。但以何方式,用何模式、主体是谁,来培育、构建或调整城市产业体系正处在摸索期。PPP作为目前国家鼓励推动的政企合作参与城市建设的主要模式,合作主体范围、合作内容范围、合作模式、合作规则制定也均处在试水和探索中。

基于PPP模式的产业新城的开发与运营,本质上提供了一个新的城市开发与转型升级的综合解决方案。所谓综合,一方面是指从战略、规划、开发到运营的模式体系,更重要还提供了在该体系下的主体权责、利益分配、资本来源与使用等规则方案。尤其是风险共担机制的设定,对于解决项目的执行效率、执行质量、监管成本乃至中长期的发展动力问题,都提供了新的思考空间。

急速分化:2017中国产业新城运营商

根据中国指数研究院的研究,从2017年中国产业新城运营商综合实力评价结果来看,华夏幸福、张江高科和招商蛇口综合实力继续居前。其中,华夏幸福近年正实现产业新城项目的全球化布局,企业依托市场化运作模式,形成了新常态下创新驱动和城市可持续发展的样本与价值理念,位列产业新城运营商综合实力榜首。

张江高科积累了创新助力、产业培育、区域开发经验,践行企业客户“时间合伙人”的理念,在物理空间、产业集群、产业投资、金融资源、资本市场和公共资源六大方面形成了独特优势。张江高科提出以科技投行作为战略发展方向,着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略,重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源,产业地产和产业投资有机融合、创新协同,形成独特的商业模式。意即张江高科的利润点不在租售环节,而在资本市场。

招商蛇口深耕园区开发与运营,聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务,为产业创新赋能,同时积累了丰富的城市开发与运营经验,在有条件的“一带一路”沿线国家复制“前港-中区-后城”的新蛇口模式,分别对应三大业务板块:邮轮产业建设与运营、园区开发与运营及社区开发与运营。2015年底,招商局集团以蛇口工业区为载体,通过对旗下上市公司招商地产的吸收合并,成功实现“招商蛇口”挂牌上市,成为首个地产央企重组样本。2016年以来,“前港、中区、后城”不仅在重庆、天津、青岛等地得到推广,更开始“走出去”,由白俄罗斯拓展至吉布提、斯里兰卡等国,实现了以港口带动产业园、物流、海工、金融等业务的“雁型出海”。招商蛇口园区团队在对外扩张时,相比于传统的一二级土地开发,越发倾向于做一些轻资产和管理输出,尽可能地减少自有资金。

风起云涌:产业新城引领产业地产

2017年,越来越多的地产企业加速布局、参与到产业新城的开发建设及运营中,即紧随国家战略发展机遇,开启国际化战略布局;创新发展,多维度提升创新驱动力,依托自身特色产业服务体系实现高效招商;强强联合,实现资源共享;产融结合,拓宽融资渠道,进一步推广PPP模式。

2016年,保利地产的首个产业地产项目启动全球招商。据悉,其定位为跨境产业园区,将聚集跨境商务、港航服务、制造研发、保税展贸四大产业。

今年在销售上先发制人的碧桂园,在产业地产方面的反应也很迅捷。于去年年中举行了“产城融合战略”发布会,计划五年投资千亿元打造“科技小镇”。

而曾经只专注住宅的万科,更是早在2015年就以广州万科云城项目为标志,进军产业地产。

2017年7月,恒大集团计划投资30亿元在兰州打造国际足球特色小镇。

除此之外,第二梯队的富力、世茂、远洋等房企也纷纷试水产业地产,以谋求划出新航路。

业内分析认为,从宏观角度讲,房企或主动或被动地开拓产业地产,是因为受传统地产市场发展放缓所迫使及推促;从微观角度说,房企需要寻找新的利润增长点来支持生存和继续发展;从专业角度看,产业地产直到目前尚处“蓝海”,可期价值空间大;从经济角度谈,产业地产符合国家供给侧结构性改革的思路。

同时,除了本身利润空间想象就大,产业地产还因使用“灵活性”的特点,可以使房企以低成本获得大面积土地。在土地资源愈加稀缺、拿地竞争日益白热化的当下,产业地产不失为另一“蹊径”。

但产业地产并非易事——其专业性要求和发展难度要远高于住宅地产和商业地产。涉足开发企业既要熟稔地产开发,又要通晓产业经济,并要具备足够的耐心和充足的资金“熬”过整个开发期和培育期,否则终究还是会沦为徒有其名。

造城者:新型城镇化与产业新城的未来

近年来,产业新城稳步快速发展,成为推进新型城镇化建设、承接产业结构优化、促进产城融合发展的重要空间聚集形式。

客观分析,固安等产业新城之所以能够强势崛起,既有大都市辐射、产业转移和城市化推进等区域经济发展一般规律的影响,也与其自身独特的发展条件分不开。虽然当前也有不少所谓的产业新城面临有城无产,或产业弱化、业态混杂、住宅配套反客为主的现实,但产业新城发展模式所凝结的思路、做法和经验,对大多数工业化、城镇化尚处于起步阶段,产业结构封闭型、初级化特征突出的县域经济而言,有着重要的借鉴意义。

在城镇化建设进入到提增产业规模和城市规模、提升产业质量和城市质量并举的新阶段,华夏幸福在全国率先提出并创立“产业新城PPP模式”引起社会各界关注。

华夏幸福产业新城从整个城市的顶层设计到招商引资到城市运作来推动,是一个经济社会、生态要素结构复杂、功能完善的大系统,这种模式是典型的工业化、城镇化进程中区域经济社会发展整体解决方案,开创了我国市场化建设和转型发展的新路子,克服了政府大包大揽传统模式的种种弊端,践行了合作共赢的理念。实现了区域经济、区域社会、区域生态等综合效益最大化,对加快区域产业集聚区转型升级,对提升城镇建设品质,对产业园区、产业小镇、产业综合体等都具有十分重要的借鉴和参考价值。

[责任编辑:徐婧 PSY055]

责任编辑:徐婧 PSY055

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