目睹万达融创富力买卖现场：酒店从336亿砍到199亿

原标题：我在现场目睹细节：酒店从336亿砍到199亿，文体从296亿涨到438亿，万达融创富力买卖咋做的

张达

▲由左至右：孙宏斌、王健林、李思廉

原本是王健林、孙宏斌两个男人的故事，今天转换为三个男人同时上头条——王健林、孙宏斌、李思廉。李思廉的名字，可能不少人有些陌生，但提起富力地产，再提起董事长，便不必多做说明了。

本来充满期待的万达与融创世纪大交易发布会现场一波三折，精彩无限，变幻多端。我们先来回放下现场的这些“八卦”细节：

一是关于主背景板。原定于下午4点在北京万达索菲特大酒店举行的万达融创合作发布会，先是推迟半个小时，被允许进场后，券商中国记者第一时间发现发布会背景板上的合作方多了一个“富力地产”，变成“万达商业、融创中国、富力地产战略合作签约仪式”。中间是否发生过撤掉富力的“故事”？

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二是关于推迟时间。就在大家不禁猜测起富力插入此次并购交易的用意时，主办方又突然宣布发布会因故推迟一个小时，至5点再正式开始，并要求在场媒体记者暂时离场。在会场大门外的近百名记者有的抱着电脑席地而坐，有的三五成群聚在一起猜测讨论，更有一群记者围堵在贵宾室门口，试图探听会议推迟的内幕。

三是关于摔杯子。就在这焦急等待的1个小时中，网上先有媒体传出“富力将接受万达原本卖给融创的酒店资产”的消息，后又传出“万达融创富力签约推迟内幕：紧急拆主背板，富力牌子被撤”的消息，再后来更有传言称“听见贵宾室里有摔杯子的声音”。

四是王健林的开场笑话，真能解围吗？ 推迟的1个小时究竟发生了什么？万达集团董事长王健林在致辞时先讲了一个笑话：“今天的合同，这么大的交易比较长，其实就是打印的时间慢了一点，我们都在会议室谈笑风生在等这个打印签字，就在等时看了网上的直播说现场传出了摔玻璃杯的声音，争吵很激烈。我讲这个故事的意思就是谣言怎么来的，就是这么来的。”

关于换背板、摔杯子的真真假假细节，我们不过多做八卦论证，当双方合作变成三方后，我们关注的交易到底发生了哪些变化？究竟发布会推迟的内幕是什么？ 

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我们先看下本次协议的核心内容：根据万达商业、融创集团、富力地产签订的战略合作协议，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，两项交易总金额637.5亿元。与7月10日万达商业和融创集团协议相比，增加富力地产作为交易方，但交易标的和交易总金额基本一致。

与此前万达融创的合作内容相比，擅长酒店运营的富力接手酒店资产包，而擅长中高端物业开发销售的融创接手文旅项目。

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这其中有一个重要的细节是，77个酒店的价格，由原来约定给孙宏斌的335.95亿元，与李思廉交易时，被砍到了199.06亿元，13个文旅项目则由原来约定的295.75亿元，涨到了438.44亿元。

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变化又有哪些，我们划出两个重点项。

变化一：增加富力地产作为交易方，富力接手万达77个酒店资产

原本融创要以335.95亿元代价收购的万达76个酒店资产，变成富力来接手，并且多了一个酒店。

根据三方协议，富力地产以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权，77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期限届满。

▲融创董事长孙宏斌

融创董事长孙宏斌表示，融创和万达合作13个文旅项目，万达出售给富力77个酒店资产，这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性，降低了融创的负债水平，同时也承担了原酒店交易对价的折让部分，对于和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价，这种交易安排三方都很满意。

▲富力地产董事长李思廉

富力地产董事长李思廉表示，近年来，富力地产把握机遇，与时俱进，业绩的规模和经营的利润稳步增长，资金运作情况良好，完全可以满足本次的交易需要。这次富力与万达、融创合作，是一次三强联手的成功典范，我们三方互利互惠，合作模式符合三方的长期发展。通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。

变化二：融创收购13个文旅项目金额增至438.44亿元，无需向万达借款

原本融创拟以295.75亿元收购万达13个文旅项目91%股权，现在成本增加至438.44亿元，同时，融创无需再通过向万达借款就可完成交易。

同时，原本融创收购万达资产包中的资金来源，有295.75亿元来自万达给它的委托贷款，这次融创无需再通过向万达借款就可完成交易。

根据三方协议，融创以438.44亿元收购西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

王健林表示，通过此次转让，融创得到13个万达城，4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业，使融创财报合并收入和利润大涨，两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。

“此次融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额，整体交易还是划算。融创无需通过万达借款就可完成交易，使交易过程简化。今天融创已将首笔150亿支付给了万达商业。”王健林说。

孙宏斌除了表示与万达合作的文旅项目资产包的溢价可以接受外，再次强调了融创的充裕资金和风险控制能力。

他表示，融创有很强的风险控制意识，非常重视风险管理。融创在上半年的销售业绩为1100多亿，截止2017年6月30日账面有900多亿现金，下半年7月份回款会超过200亿，其他月份回款都会超过300亿元，全年将有超过3000亿的销售额，会有充足的现金流。我们也会继续控制好负债率，管理好我们的现金流，让融创的运营和发展保持健康良好状态。

这里重申下万达与融创同意交割后文旅项目维持“四个不变”：

1、品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；

2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；

3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；

4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

资料显示，融创本次取得的13个万达文化旅游项目，分布在一二线城市的热点区域板块，总建筑面积合计为5897万平方米，其中可售面积约为4970平方米。据机构测算，即便加上项目贷款，以融创收购价格438.44亿元折算，可售面积每平方米土地成本也不超过2000元。而据透露，目前文旅地产项目账目现金还有约300亿元，未来融创合并财务报表合并后，收入和利润将大幅增长。

王健林正视资产负债问题

王健林表示，7月10日，万达商业和融创中国签订了初步框架协议，今天万达融创和富力三家签署了新的三方战略合作协议。不管是从企业战略、还是商业逻辑看，三方都是赢家。万达肯定是赢家。通过这次转让，大幅减少负债，收回巨额现金。本次协议签订还标志着，不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营，万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。目前中国，能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。

最后，王健林又讲了几句大家感兴趣的话题——万达商业的负债问题。

“绝大多数是真关心，但也有极个别是真造谣，唯恐天下不乱。万达商业全部平台直接就业近200万人，间接就业超一千万人，每年新增就业占全国2%，成语讲损人利己，我实在看不出造谣者损万达利在何处。要明确一个经济学概念，房地产企业的负债不等于借债，因为商品房预售算负债，只有竣工后才能转为收入，从这个意义讲，预售额越大，负债越多。”王健林说。

王健林今日正式公布了万达商业借贷情况：本次转让后，万达商业贷款加债券近2000亿，万达商业账面现金1000亿（不含13个文旅项目账面现金300亿），加上本次转让收回现金680亿（含回收往来款），现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿。到年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，2018年租金超过330亿。今后5年，预计万达商业租金年均增长20%左右。“万达商业究竟经营的好不好，大家可以自行判断。”他说。

新主角富力地产是什么来路？

公开资料显示，广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，注册资金8.06亿元。该公司于2005年7月在香港联交所主板上市，首个交易日成交量即达到617万股，总成交额约6863万港元，市值超200亿港元，成为在香港H股上市集资额最高的中国内地民营企业；2006年5月，跻身香港上市公司市值最高的200家之列，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产开发企业。

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作为此次并购案的又一主角， 富力地产目前的财务状况备受外界关注。

其年报显示，截至2016年底，富力地产资产总额2263.68亿元，同比增长23.25%，其中流动资产占78.78%。在流动资产中，货币资金占比较大：截至2016年底，公司货币资金为459.69亿元，较2015 年底增长115.98%。

相比来看，富力地产此次用来收购万达77家酒店的199.06亿元，对其而言确实不是什么“大数目”。

据了解，此次并非富力地产第一次与万达合作。

去年12月，万达商业曾与富力签订战略合作，宣布从2017-2021年，双方每年合作开发5个万达广场，5年投资300亿元，共开发25个万达广场。富力负责投资、建设，万达负责规划设计、招商运营及部分投资，项目仍使用万达广场品牌。

根据中国房地产测评中心的数据，富力地产2016年全年销售金额651.3亿元，在国内各大房企中排名第19位。

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今年7月初富力地产公告称，公司今年上半年合计销售年总金额达388.1亿元，合约销售总面积约294.37万平方米，与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升30%和21%。

以此测算，富力已完成全年协议销售730亿目标的53%。规模扩张较为缓慢，也成为富力地产近年的常态。数据显示，2012-2016年间，富力地产协议销售额分别为322亿元、422亿元、544亿元、544亿元、608.6亿元，增速不算突出。

其作为此次并购案的又一主角， 富力地产目前的财务状况备受外界关注。年报还显示，公司去年实现营业额537.3亿元，同比增长21%；全年实现净利润67.56亿元，同比增长20%。

不过，富力地产2017年一季报显示，该公司一季度实现营业总收入46.54亿元，同比减少91.35%；实现归属于母公司所有者的净利润约2.29亿元，同比下滑96.75%。

事实上，富力地产一直以来都对经营酒店兴趣浓厚。目前，该公司与全球著名酒店品牌凯悦集团、万豪集团、洲际集团等均有合作，并且富力地产也是万豪国际集团在中国最大的合作方。

值得注意的是，2016年富力地产在酒店营运方面亏损1.83亿元，2015年亏损1.67亿元。

富力地产表示，集团于2015年恢复A股申请上市计划，将于2017年持续推进。