西藏珠峰七年房产纠纷案将完结 代理律师这样说

白驹过隙、时光如梭！就在8年前，西藏珠峰(600338)因还债压力无奈降价售卖其位于乐山的一处房产，而四川国众投资有限公司（以下称为四川国众）则是该房产的第一位买家。实际上，这原本是一笔常规的房屋买卖交易，但谁曾想，一场旷日持久的纠纷官司由此开启。

据证券时报·e公司记者了解到，四川省乐山市中级人民法院（以下简称乐山中院）已针对上述相关诉讼完成二审开庭，目前法院尚未做出最终判决，而涉案双方则仍处于调解协商阶段。针对该案件，记者曾先后多次致电四川国众和乐山中院，借此了解该案件更多详情信息，但皆无法与相关人士取得联系。

涉案房产标价4300万元

时间回溯到2009年，西藏珠峰为支付所欠西藏国资公司的到期债务，无奈被迫卖房偿债。2009年11月10日，四川国众与西藏珠峰签订了《房屋买卖合同》，前者拟购买西藏珠峰所拥有的位于乐山市市中区嘉州大道一处房产（以下简称涉案房产），双方约定该不动产的转让价格为4300万元。

根据合同约定，在双方签订合同5个工作日内，由四川国众付与西藏珠峰1000万元。在涉案房产具备转让过户到四川国众名下条件时，四川国众将再支付3200万元，余款100万元将在涉案房产过户完成后5个工作日内支付。

据西藏珠峰表示，上述交易标的仅在2004年的评估价值就已达到5672万元，2009年四川国众购买价格为4300万元，已远比2004年的估值折价1372万元。证券时报·e公司记者获悉，2009年12月30日，四川国众的控制人（持股84.53%）郭文静还与西藏珠峰签订《借款协议》，约定由郭文静当日向西藏珠峰支付借款3000万元，并约定将1000万元购房款调整为借款。

但到了2009年12月31日，由于郭文静没有按照《借款协议》的约定向西藏珠峰支付借款，西藏珠峰随即向四川国众发出《函件》，要求终止双方的合作关系。

与此同时，迫于急切的资金需求，西藏珠峰旋即与四川扬昇签订《借款协议》，约定由四川扬昇向西藏珠峰提供短期借款4000万元。2010年1月11日，西藏珠峰又进一步与四川扬昇签订《协议书》，由于未能偿还借款，因此西藏珠峰将案涉标的涉案房产以4300万元抵偿给四川扬昇。

由此，四川国众便与西藏珠峰开启了旷日持久的司法拉锯战，双方先是就认定合同解除行为、合同本身是否有效进行诉讼，并经历了一审、二审和再审，再就违约赔偿金等事项先后在乐山市中院、乐山市五通桥区法院历经两次起诉。

国众索赔近两千万元

2010年，四川国众将上述房屋合同纠纷诉至四川省乐山市五通桥区人民法院（以下简称乐山五通桥法院），此后该法院做出民事判决，确认西藏珠峰解除合同的行为无效。

2014年4月，四川国众又以房屋买卖合同纠纷为由在乐山中院对西藏珠峰提起诉讼，要求法院确认《房屋买卖合同》解除，并申请判令西藏珠峰返还1000万元购买房产款项及利息损失260万元，同时赔偿四川国众可得利益损失1000万元。

随后，西藏珠峰与四川国众进入实质性司法程序，两者在违约行为认定、赔偿金数额等方面进行攻防，同时国众公司以查明可得收益为由，向乐山市中院申请涉案房产价值的评估。2016年4月，在评估报告出具后、尚未开庭质证前，四川国众突然向乐山中院提出申请，自愿撤回对西藏珠峰此前的起诉。面对此情况，一般投资者或许会认为双方已经和解，西藏珠峰或免于这两千万元左右的赔偿。

但事实上，四川国众与西藏珠峰的诉讼案并未完结，2016年5月四川国众降低了诉讼请求的金额，在四川省乐山市五通桥区人民法院（以下简称乐山五通桥法院）重新起诉西藏珠峰。在新一轮的司法诉讼中，四川国众要求法院判令，西藏珠峰赔偿因违约所造成原告的预期可得收益损失1980万元及本案诉讼费用。 

对此，有律师表示，四川国众选择在乐山中院撤诉后向五通桥法院重新起诉应该是一个巧妙的攻防操作，因为乐山五通桥法院是四川国众住所地所在的基层法院。如果四川国众第一次起诉西藏珠峰继续在乐山中院审理，那么二审将进入四川省高级人民法院；但如果一审在乐山五通桥法院，那么二审将在乐山中院审理。从时间上来看，乐山中院于2016年4月26日同意四川国众撤诉，其后四川国众迅速向乐山五通桥法院起诉，而同年5月5日，乐山五通桥法院对该案即迅速立案受理，从撤诉到重新起诉速度非常快。

值得注意的是，四川国众第一次在乐山中院起诉时的司法房屋评估，是以涉案房产被过户到四川扬昇的时间即2012年11月29日为评估时点，评估结果显示涉案房产在评估时点的价值为9015万元。实际上，该评估报告即成为四川国众第二次在乐山五通桥法院起诉时认定可得收益损失的关键性证据。

乐山五通桥法院认为，评估报告鉴定程序合法，与四川国众诉请的可得收益损失存在关联性，应予采信。依据该鉴定报告，四川国众的损失金额为4715万元，四川国众在该评估报告确定的损失范围内选择仅要求被告赔偿1980万元是其自主的诉讼权利。综上，乐山五通桥法院做出判决，西藏珠峰于该判决生效后立即赔偿原告经济损失1980万元。

多个关键点双方存争议

在此背景之下，西藏珠峰发布公告，该公司不服一审判决，已向乐山中院提起上诉，请求二审法院撤销一审民事判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。据悉，西藏珠峰与四川国众房屋买卖合同纠纷案的二审，已于2017年6月14日在乐山中院公开开庭审理，西藏珠峰委托北京炜衡（成都）律师事务所的律师代理其参加该案的二审诉讼。

北京炜衡对证券时报·e公司记者表示，《借款协议》将四川国众房地产开发有限公司接受四川国众委托向珠峰公司支付的1000万元作为借款的组成部分，并于第二条第2款明确约定由郭文静负责完成1000万元从“购房款”转变为“借款”的“账务手续”调整。同时，郭文静作为持有四川国众股权达到84.53%的绝对控制人及法定代表人，当然可以通过《借款协议》将西藏珠峰与四川国众的房屋买卖合同关系变更为借款合同关系。

此外，根据四川扬昇与西藏珠峰的相关诉讼《民事判决书》查明涉案房产在两次过户中，乐山华晖公司、西藏珠峰产生税费699万元，而买受人还需要支付契税、印花税174万元。假如四川国众与西藏珠峰的《房屋买卖合同》贯彻履行，根据该合同第二条第3款的约定，四川国众需要承担仅税金就达873万元，该数据可以印证《函件》中记载四川国众认为交易税费过高，不愿意继续履行的事实。

北京炜衡指出，西藏珠峰无论是向四川国众出售案涉房产，还是向四川扬昇抵债，均将案涉不动产作价4300万元，低于2004年的评估价值1372万元，可以印证《函件》记载的西藏珠峰急需资金的现实急迫性。

证券时报·e公司记者注意到，四川国众的代理人一直强调，该公司未能获取案涉案房产的原因是西藏珠峰“一房二卖”。但北京炜衡认为，西藏珠峰基于当时双方口头协议履行的情况，于2009年12月31日向四川国众发出了解除房屋买卖合同关系的通知，直到2010年1月11日才因无法偿还案外人四川扬昇的借款，才不得已将案涉不动产抵偿给四川扬昇。

由此，北京炜衡认为，双方抵偿价格依然为4300万元，可见西藏珠峰并非通常意义的“一房二卖”。事实上，西藏珠峰没有主观的违约获利恶意，即便认为其存在违约行为，也应当适当考虑合同的实际履行情况，并与通常意义上为集资、获利为目的的恶意“一房二卖”相区别。

除此之外，西藏珠峰方面认为，相关涉案房产的评估结论严重偏离市场价值。根据前案评估报告案显示，涉案房产单价已经高达6188元/平方米，其中住宅部分作为二手房，以2012年12月29日作为估价时点，其单价已高达5477元/平方米；而房地产市场在总体平稳上升的情况下，西藏珠峰代理人在庭审中提交的相关市场交易价格显示，目前（2017年6月）的二手房屋价格亦未超出5000元/平方米。