30家标杆房企存货超5万亿元 部分房企计提跌价准备

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“千亿”巨头规模战出现战线收缩

中房智库研究员许倩

行业性的土地储备大幅增长，使得存货资源越来越集中于标杆房企。

据中房智库研究员统计，今年上半年30家标杆房企存货值高达5.23万亿元，同比增长36.33%。其中，18家上市房企挺进“千亿存货俱乐部”，而去年同期这一数据为11家，新增的“千亿存货”房企分别是融创中国、龙湖地产、富力地产、阳光城、荣盛发展、泰禾集团以及绿城中国。而融创中国今年上半年存货值同比增长了154%。

在中房智库研究员独家发布的上半年上市房企存货排行榜TOP30中，中国恒大、万科地产、绿地控股、碧桂园、保利地产、中国海外发展位居榜单前6名，存货值均超过2000亿元。尤其最强“地主”中国恒大，上半年存货值高达7974.25亿元，同比增长59.52%。

有分析认为，房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长等特点，库存增加有其合理性，一般房企会储备满足企业未来3年发展需求的土地量。但存货量若过高，则可能由于产品竞争力不强而大量积压卖不出去，这对房企资金链可谓重压。

尽管今年上半年房企普遍取得了不错的销售业绩，但由于过多的土地储备，加上高周转方面还有所欠缺，部分房企的存货周转能力堪忧。

在中房智库研究员发布的TOP30标杆房企存货周转能力排行榜中，泛海控股上半年存货周转率仅0.02，以现在的销售速度估算，消化完800亿元的存货，需要26.66年；北京城建需要9.18年才能消化掉现有存货；华发股份、华夏幸福、阳光城的去化周期均超过8年。

更严峻的是，又一轮房地产限售在更多城市开启，房地产市场下行态势的同时调控却进一步收紧。8月份以来，部分一二线城市房价开始出现下跌。大量存货很难再像过去几年可以“奇货可居”并很难快速转化为现金。

出于会计处理上的审慎态度，部分上市房企已在计提存货跌价准备，其中万科、绿地控股等计提存货跌价金额均超过10亿元；而部分房企则开始收缩战线。

中国恒大存货量最大高周转高存货支撑扩张

上半年积极扩张拿地的“千亿”巨头房企们，未来存货量依然位居行业前列。

根据中房智库研究员发布的2017年上半年上市房企存货排行榜TOP30，排在前5名的依然是中国恒大、万科地产、绿地控股、碧桂园、保利地产。

其中，中国恒大以7974.25亿元存货居榜首，同比增长59.52%，绝对值远超其他房企。

中国恒大存货大幅增长主要是大量土地储备新增所致。恒大半年财报数据显示，2017年上半年，中国恒大新增土地储备建筑面积6763.6万平方米，平均成本为每平方米2039元，新购项目均衡分布于上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、西安、济南、太原等一二线城市及部分三线城市。

由此，中国恒大的存货量虽数额庞大，但项目多布局于销售面不错的一二线城市，而且高周转模式下，消化存货仅需要1.56年。

万科地产的存货量高达4962.99亿元，仅次于中国恒大，同比增幅为16.09%。其中，拟开发产品为1413.3亿元，占比28.5%；在建开发产品3118.7亿元，占比62.8%。但万科的存货周转速度却不及恒大，存货周转率为0.1，消化现有存货需要5年。而万科地产上半年73亿元的净利润，仅占其存货值的1.5%；万科总资产中53%以上的构成均是存货。

绿地控股以4681.89亿元存货量位居排行榜第3名，同比增幅为15.18%。绿地控股存货周转率为0.23，消化现有存货需要2.18年，处于合理范围。

碧桂园的存货量也很大，达3795.77亿元，同比增长86.22%，位居排行榜第4名。但碧桂园的存货周转率为0.61，存货周转期还不到一年。碧桂园总裁莫斌称“对于地产行业，土地是项目成功70%的因素”。而碧桂园董事局主席杨国强也说过碧桂园的秘诀是“低成本土地、规模化生产、快速销售。”

“原则上，碧桂园对于二线城市以下的项目周转要求为4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转。也就是说，一年之内，碧桂园的资金可以周转两次，即使每一次的利润相对薄一点，也能让对手望尘莫及。”有业内人士分析指出。

上半年存货量过千亿的房企还有保利地产（存货3714.99亿元）、中国海外发展（存货2362.68亿元）、华润置地（存货1932.23亿元）、华夏幸福（存货1840.94亿元）、融创中国（存货1627.79亿元）、招商蛇口（存货1371.71亿元）、首开股份（存货1334.59亿元）、龙湖地产（存货1305.23亿元）、富力地产（存货1303.51亿元）、世茂房地产（存货1249.8亿元）、阳光城（存货1131.62亿元）、荣盛发展（存货1107.69亿元）、泰禾集团（存货1098.63亿元）、绿城中国（存货1042.08亿元）。

千亿企业中，融创的存货量增速最快。上半年融创中国的存货量是1627.79亿元，同比增长了154%。通过并购急速扩张令融创中国半年多来挣足了眼球。今年以来融创累计为并购支出高达1002.07亿元，超过2016年一年并购花费，是2015年全年并购支出的两倍。2016年融创中国销售额首次超过千亿元，其中有一半贡献来自于并购。

今年的上半年并购更是让融创中国的土地储备量在2016年底的基础上增长了50%，土地储备量达1.01亿平方米。若再加上7月份融创中国收购的万达13个文旅项目所包含的近6000万平方米建设用地，以及一二线城市联动的4300万平方米土地资源,融创中国的土地储备已经超过2亿平方米,位列行业前三。

“公司下半年的可售货值就有2000多亿元。”融创中国执行董事、行政总裁汪孟德表示，这些存货将给融创带来大量利润，从而增厚股东权益。

不难发现，碧桂园、中国恒大和融创中国等，都主张快速开发快速去消化，高杠杆猛拿地扩大规模，销售额增速迅猛。

泛海控股消化存货需26年高存货下周转能力堪忧

相比龙头房企的高存货、高周转，部分房企的现状却是存货量高企，且消化速度较慢。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近年来房企新增项目土地成本较高，货值增加。

同时，部分房企的商业类项目存货量过高，消化速度较慢。

在中房智库研究员独家发布的30家标杆房企存货周转能力排行榜中，泛海控股的周转能力最差。上半年泛海控股存货总量为800.4亿元，占总资产的比重为44.92%，而存货周转率仅0.02，消化现有存货需要26.66年。

泛海控股今年的半年报披露，上半年地产业务营业收入22.3亿元，同比降幅达76%。在地产调控日趋严的大环境下，主要做高端物业的泛海地产业务营业收入受到明显影响。

目前泛海在建地产项目主要包括北京泛海国际居住区、武汉中央商务区、上海泛海国际公寓等，其中北京、武汉两地上半年的市场大环境明显对地产销售不利。

“下一阶段，公司将稳步做好现有房地产项目的开发建设及销售，加快存货去化和业绩释放；继续关注并参与优质项目投资机会，保障公司可持续发展；促进房地产板块与金融板块的协同联动，推动房地产业务转型升级。”泛海控股方面表示。

泛海控股在高存货、低周转的同时还伴随着高负债，其资金运营面临较大压力。近三年财报数据来看，泛海控股资产负债率分别达到82.35%、85.24%、85.17%，一直保持在高位。

北京城建、华发股份、华夏幸福、阳光城的存货周转速度同样不理想。财报数据显示，北京城建现有存货557.81亿元，同比增长25%，占其总资产的比重为65%。北京城建上半年存货周转率为0.05，消化完存货需要9.18年。

华发股份现有存货884.23亿元，存货周转率为0.06，存货消化周期为8.84年。

而追求千亿规模的阳光城，同样走在高速扩张的并购路上。上半年，阳光城通过收并购获得了27个项目，新增了总建筑面积约552.44万平方米的土地，占比高达76.55%。这也导致上半年阳光城存货量激增96.72%，达到1131.62亿元。

快速扩张的代价是对资本的渴求和高杠杆的承担，这也对阳光城的周转速度提出了更高的要求。但阳光城的存货周转率却未跟上其扩张速度，仅0.06，存货消化周期达8.07年。

上半年TOP30房企存货周转能力排行榜显示，存货周转天数在1年以下的房企分别是雅居乐、中国金茂、远洋集团、碧桂园、华润置地、龙湖地产和富力地产。其中，雅居乐消化现有709.58亿元的存货，仅需要198.4天。财报显示，雅居乐今年上半年完成销售403.9亿元，较去年同比大涨143%。

今年上半年雅居乐新增土地建筑面积342万平方米，新增土地总价101亿元，拿地销售比为0.25，较同规模房企来看相当保守。“在拿地上面我们会比较小心，宁愿不拿，也不要亏本。”雅居乐主席兼总裁陈卓林在2017年中期业绩发布会上表示。

此外，一些老牌房企因为资金不足，加之土地市场抢地代价过高，导致企业拿不到地，规模扩张受限。这致使存货逐年降低的房企也在增加。

高存货与高风险 部分房企计提存货跌价准备、收缩战线

在市场下行期，高存货意味着高风险。尤其去年拿下高价地块的房企，今年多个城市出台的“限购、限价、限售”新政，使得此类地块入市难度加大。而随着个人按揭贷的进一步收紧，进入第四季度，市场降温风险将会加大，房企融资难度进一步增加，部分房企可能出现资金链危机。

中信建投行业分析师指出，此轮周期最大的特点在于，土地价格大幅增长。一方面使得拥有存量资源的房企开始思考，是否有必要将稀缺资源快速变现，还是探求进一步的利润。另一方面，对于新获取主流城市土地的房企而言，快周转模式下高企的土地成本是很难盈利的，这也倒逼企业用更多的耐心去等待更好的良机入市。

“高价项目”难以拿到预售许可证，“低价”则牺牲利润，僵局之下，项目销售周期拉长，推高资金成本，减缓资产周转速度。同时，购房者观望情绪变浓，高周转模式的运行难度也在增加。

目前，部分标杆房企已开始为楼市下行计提存货跌价准备，并开始收缩战线回笼资金。

阳光城将2017年年中的存货跌价准备大幅上提为6.13亿元，较2016年末大增317%。万科、绿地控股等房企也计提了超过10亿元的存货跌价准备。

在近日的中期业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌表示，考虑到公司拥有较高储备，下半年将不拿地、少拿地、缓拿地。此外，融创土地储备在接近2亿平方米后，开始降负债、增利润。

在今年上半年业绩发布会上，中国恒大总裁夏海钧坦承，房地产行业通行的这种必须储备大量土地才能实现高增长的发展逻辑，也造成了沉淀大量资金推高负债的副作用。因此，恒大未来三年将实现土地储备的负增长，让土地储备每年下降5%至10%。

“在资金趋紧的背景下，下半年本集团会将风险防范和经营安全放在首要位置，积极促进销售回款，推进库存去化，保障现金流安全；鉴于土地市场竞争依然激烈，本集团将坚持审慎投资策略，推进投融资一体化。”万科方面表示。