北京、上海、深圳都市圈 未来谁更有前途？

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北京、上海、深圳，是当今中国公认的三大最有活力的核心城市。甚至有学者用“环北京”、“环上海”、“环深圳”来指代京津冀、长三角、粤港澳三大都市圈。

那么从长远看，三大都市圈的楼市，谁更值得长远看好？

要回答这个问题，我们或许可以从美国找到答案。今天上午，拜读了Zillow的几篇文章，颇有一些感悟。

Zillow是美国著名的房地产信息平台，同时也是一家上市公司。它的数据非常全，也非常权威。在一篇文章里，Zillow对全美范围内各个都会区的房产价值指数进行排名，列出了前15 个都会区：

资料图

说实话，看了这个榜单，我感到非常意外。15个最有价值的都会区，竟然有10个在加州。其他几个区域，则基本上是旅游圣地。至于纽约、华盛顿等城市，都未能跻身这个榜单。

在另外一份“全美20个房租最贵地区”的榜单里，加州也占了10个，其中7个加州的区域进入了前十名。纽约只位居第14名，波士顿位居第16名，华盛顿特区位居第20名。

从上述两份榜单看，加州无论房价、房租之贵，还是价值指数之高，都非常突出。而上榜的加州城市，几乎都有一个共同的背景——高科技产业发达，名企总部林立、人口不断流入、气候温暖宜人。

相比之下，纽约是全美的金融中心，华盛顿是金融决策中心。这两个城市在全球金融中心排名上，都是比较突出的。波士顿则是东岸的科技中心，从气候上看，上述三大城市都明显偏冷。

从美国城市价值、房价的演变看，我们可以得出这样的结论：

第一，科技中心最终将打败金融中心；

第二，温暖的气候、宜居的环境更能汇聚人气，提高城市价值；

加州是美国面积第三大州，但却是人口、经济总量第一大州。目前人口4000万，占全美人口的12%；GDP在2016年是2.59万亿美元，占美国的14%。

上图：美国房价最贵、最有价值的区域。

如果参加国家排行，加州经济总量超过法国、印度，可以位居全球第六（仅次于美国、中国、日本、德国、英国）。按照目前的增长率，加州可能在几年之后超越英国。

加州的经济总量相当于两个俄罗斯，或者两个广东省。但你要知道，广东省实际生活的人口大概是加州的3倍。

跟加州对标的中国省份，当然是广东。这不仅因为广东是中国实际生活人口最多、汇聚资金最多、经济总量最大的省份，还因为广东的气候跟加州很像，都比较温暖潮湿，有漫长的海岸线。

从美国楼市的演变看，得高新技术产业者得天下，而不是得金融者得天下。

所以在北上深三大城市群竞争中，高新技术产业可能更具长期价值。金融也非常重要，相比之下只能位居第二。或者说，金融要为实体经济服务，而且主要为科技创新服务。

从目前拥有国际、国内发明专利数量看，深圳和北京是中国的两大创新中心。深圳的国际发明专利远远领先北京，但北京的“独角兽”企业远远领先深圳。

在国家“科技十三五”规划里，官方把最高的科技头衔（建设具有全球影响力的科技创新中心）给了北京、上海。但事实上，上海在高新技术产业上不如北京和深圳。上海的科技优势主要体现在高校、科研院所和国企，深圳主要体现在民企、民间。而北京则兼具上海、深圳的优势。

由于没有能拿到“建设具有全球影响力的科技创新中心”的顶级头衔，广东省提出建设“广深科技走廊”，以深圳、广州、东莞为核心建设创新带。事实上，在“粤港澳大湾区”背景下，这个走廊应该是“广深港科技走廊”，核心城市四大城市。

这四个城市汇聚的顶级高校数量（主要在香港、广州），并不少于京津冀和上海都市圈，再加上深圳的创新优势，东莞的低成本，以及深圳香港的金融中心地位，以及相对优质的空气质量、宜居环境，应该说“香港—深圳—东莞—广州”这个创新带将极具竞争力。

当然，这个区域还有一个显著的优势：城市之间合作、竞争的关系比较均衡，彼此之间是“合伙人关系”，而不是“谁环绕谁”的关系，市场机制在这里能发挥更大的作用。此外，就是北京、上海在限制人口，控制大学生流入，而广深莞在吸引大学生落户。

从这个意义上说，我更看好粤港澳大湾区，特别是“广深港科技走廊”。