美国“对冲基金之都”：格林威治豪宅已无人问津

曾经，对于想逃避个人所得税和房产税的对冲基金大亨和其他富有人群来说，格林威治（Greenwich，美国康涅狄格州西南部的一个城镇，号称对冲基金之都）就是天堂。因为，在格林威治，很多税收都比韦斯切斯特（Westchester，美国纽约州的富人聚集区）低。特别是一种很低的个人所得税，康涅狄格州是上世纪九十年代最后一个采用低个人所得税的州，这种低个人所得税已经不存在了。

但自金融危机以来，随着税率的不断上升和人们对环境情况的重视，城市里的大型住宅和其他高端住宅的销售逐渐减少。正如我们在6月份所报道的那样，在2015年和2016年，格林威治只有5座房屋的销售额达到1000万美元或以上，不到历史平均水平的一半。

图1，格林威治

目前，格林威治城内和周边有38处房产的标价达到1000万美元，这意味着至少需要7年的时间才能将这些房产全部售出。

当然，该州迫在眉睫的财政危机，以及在民主党州长丹尼尔•马洛伊（Dannel Malloy）近年来推行的两项举措的基础上，税率有可能进一步上涨。

图2，格林威治豪宅销量和平均价格变化

据彭博社报道，在市场冲击的过程中，上述许多豪华住宅的所有者最终都在认输。康涅狄格的豪华住宅的价格较去年同期下跌了31%以上。

根据房地产销售企业Miller Samuel公司的估价师和经纪公司Douglas Elliman Real Estate周四发布的一份报告，康涅狄格州的豪华住宅市面价比去年同期减少了31%。这在很大程度上是因为卖家没有得到他们希望的价格，于是乎这些卖家放弃了寻找买家，并将他们的房产从市场下架，等待行情的好转。

Miller Samuel总裁乔纳森-米勒（Jonathan Miller）在接受采访时说:“库存在下降，但销量没有上升。主要是因为一些豪宅被撤出市场。”

可以肯定的是，豪宅和其他一些大型的、偏僻的住房销售下降的部分原因是市场需求的改变。今天的买家更倾向于靠近市中心的小房子——在那里，他们可以很容易地搭乘纽黑文（New Haven）的火车，50分钟就能到达到中央车站（Grand Central Terminal）。

在格林威治，人们对房屋的需求喜好正在发生变化，这里是许多华尔街高管的家，他们乘坐50分钟的火车前往曼哈顿。因此，这里的豪宅市场已经萎靡不振，而更靠近市中心的小房子也被挖掘出来。房地产销售企业Miller Samuel公司表示，在第三季度，豪华住宅（按最高销售价格的10%计算）的成交量较上年同期下降13%，仅有21单。与此同时，普通公寓的购买量跃升了35%，达到了58笔，这是1999年以来单季度最好的数据。

经纪公司Douglas Elliman Real Estate首席运营官斯科特•德金（Scott Durkin）说：“现在小户型的房产才是新的大需求，对于千禧一代的买主，他们想要住在城里，他们想要便利的周边服务，他们不需要500到1000平方米的豪华住房——他们可以接受在150到200平方米的房子。”

斯科特•德金还说：“我们真的没有足够的这种小户型的公寓出售，我们需要更多的这种公寓。”

Miller Samuel和Douglas Elliman说，房屋越靠近格林威治的商业区或海滨，出售的就越快。按照目前的交易速度，仅需要7.8个月的时间来出售位于波斯特路以南的所有上市房产，该地区拥有格林威治大道（Greenwich Avenue）上的火车站和时尚商店。在梅利特公园（Merritt Parkway）以北的乡村地区，有一些超大的地产，坐落于蜿蜒的双车道公路两旁，这些房产需要三年以上的时间才能清库存。

位于格林威治标志性的老磨坊路的一处房产的户主同意在两年内降价三次，11000平方英尺（1000平米）的房产已经进入市场。该房产占地5.3英亩，包括一间2,329平方英尺的客房，于2015年5月首次上市，售价1735万美元，最终降至1145万美元。但最终在9月退出市场，在此之后，经纪人尝试了另一种策略：在不同的地址——781湖大道（Lake ave）——以1095万美元的低价格重新上市。

图3，格林威治在售豪宅量的变化

今年早些时候，大折扣刺激了销售额的增长。并且，随着越来越多的卖家将房屋撤出市场，经纪商们希望，房屋在售量的下跌会恢复一种“紧迫感”，这种“紧迫感”已经在市场上消失多年了。

今年早些时候，高端豪宅的销售出现了回升，主要原因是卖家降价，帮助清理了一些房屋积压。本季度，卖家仍在打折，平均比上一个季度低6.7%。Miller Samuel和Douglas Elliman表示，降价为豪宅吸引了一些买家，将豪宅的平均售价提高了34%，达到650万美元。按照杜尔金的说法，这是让多疲惫的卖家放弃的好处。价格的提高清除了干扰，增强卖家了对那些想在城里购买豪宅的人信心。

杜尔金说:“当有太多的选择需要选择时，购买的强度就会降低。它不会给你任何紧迫感，也不会让你离开围栏。”

房地产经纪公司Houlihan Lawrence在其格林威治的报告中表示，该地豪宅销售表现最好，房价在500万美元以上的交易中，本季度有18宗此类交易，而上年同期为11宗。其中两笔交易的收入超过1000万美元。

鉴于该州的财政危机，如果销量在短期内出现有意义的加速增长，我们会感到惊讶。（双刀）