东方证券竺劲：房地产市场逐渐进入收缩期

凤凰网财经讯 由凤凰财经研究院与南开大学金融学院联合举办的“中国经济形势季度座谈会（第三季度）”于10月28日在北京举办。

众多知名专家与业界人士参与。会议围绕三季度GDP持续走稳背景下，宏观层面经济形势将如何走向、2017全年经济形势展望，以及十九大的召开对中国未来经济的影响等话题展开。

东方证券房地产行业首席分析师竺劲认为，第三季度房地产指标包括销售数据和房地产投资都有回落，中国的房地产市场逐渐进入了一个收缩期，但是房地产市场的价格很难出现调整，目前只是表现为缩量。而在经济增长方面，未来三大城市群或者说六大城市群带来的不平衡，会使得中国的经济进一步地上升，驱动中国未来经济增长的很有可能是基建和房地产。

以下是演讲实录：

我主要讲两个部分，第一是跟各位汇报一下我目前对房地产的看法，包括短周期的情况和房地产后续的看法。第二是发表一下对经济周期的看法。首先今年经济增长跟房地产息息相关，第三季度地产指标增长是下滑的，无论是销售和投资。原来第三季度的投资应该在10%左右，现在出来的数据三季度是7.3%，已经出现了一个回落。这个回落，我们觉得的是跟调控有关系，这个调控当中的核心还是在于融资方面的影响。融资方面，第一整个的销售已经不太好了，销售不好是因为居民加杠杆已经不可能了，今年这个事是政策加大了力度，尤其是银行的贷款发放比较少，这是比较明显的情况。贷款的紧缩是今年年中以后，销售下行的态势基本上是从今年7~8月开始的，9月份出现了负增长。我们可以认为，房地产市场进入了一个收缩期。

从房地产的数据来看，我们结合价格来看，如果进入收缩期以后，基本上调整期是非常长的，短则9月长的话是在18个月左右。整体来看，房地产应该是进入了一个收缩期，但是这一轮的扩张，时间太长了，这一轮的扩张期，实际上的时间以销售面积来算的话，基本上已经有29个月了，这实际上是历史上最长的一次扩张期，而这个扩张期跟我们政府采取的棚改货币化补贴有很大的关联。由于这个政策的出现，导致了2016年以及2017年的销售非常强劲，在2016年年底，我们预期2017年会有所调整，但是由于这个因素的加入，导致房地产的紧缩期从2015年上升以后一直持续到2017年的8月份，9月份才出现了负增长。所以这是最大的一个影响，这个影响在未来会有所减弱。

由于扩张期比较长，可以认为房地产的调整期如果以现在的政策基调，包括进一步加大限购、限售，以及限贷政策，很有可能调整会持续到明年下半年。刚才戴院长（戴金平）说2018年底经济周期具备形成向上的可能性，在2018年全年房地产市场可能会相对低迷。现在有一个比较大的问题在于房地产市场的价格很难出现调整，这种调整在现在表现为缩量，历史上来看，2014年是唯一出现过房地产价格上升，而销售面积下降的年份，这在中国1998年房改以来，年度数据或者一个期间数据当中是没有看到过的。为什么2014年会有现在的现象，而现在这个现象越来越明显，是因为房地产市场在从更低等级的城市向更高的等级城市迁移。2003年以后，到2012年为止，中国的房地产市场是趋于分散的，从一二线城市向三四线城市扩张，2009年后这个现象更明显，全国的三四线城市都出现了泡沫化。但是2013年以后这个现象发生了根本性的变化，2013、2014年由于高库存，导致三四线城市的可投资性降低，三四线城市的楼市出现价格绝对的下跌，幅度达到50%甚至更高，所以导致房地产的可投资性回归到一二线城市。从人口来看，中国去年常住人口的城市化率是57.4%，要注意，这个数据是比较低的。根据经验理论，目前中国的阶段叫城市化第二阶段，第一阶段是30到50%，第二阶段是50 到70%，体现的就是城市越来越大。未来，人们向核心城市的集聚会持续，大家喜欢对比日本是不对的。日本在1973年的时候，他的城市化率已经达到了75%，这些数据都可以查到。所以日本在1975到1985年这段时间体现为经济的低增长，和中国的不一样。

所以我认为在经济增长方面，我们忽略了深度城市化带来的机会。未来三大城市群或者六大城市群带来的一个不平衡，会使得中国的经济进一步地上升。还有一个经验的法则叫做城市化在70%以上，基建水平才会下降。所以也就意味着，驱动着中国未来经济增长很有可能是基建和房地产，这是我从房地产的角度来看的。

刚才也提到了目前短周期来看，地产可能进入了一个收缩期，但是收缩期体现为价格不会掉得太严重，销售面积会下滑。所以对于明年房地产销售的一个判断，我们认为是房地产的销售面积会下滑，价格会上升，金额不好判断。那么对于投资和开工，我们认为明年的投资很有可能是正增长，原因是在于房地产市场的不平衡性，和库存已经去掉了，处于非常低的水平。

所以对于未来而言，大概率会增加投资，尽管现在资金的情况很不好，但是三大城市群以及住宅土地的购买非常火热。今年以来，整个土地出让面积的增长是20%，出让金增长60%，而这个增长实际上在明年也会保持。今年由于我国过去两年新开工的增长和PPI上升带来的房地产投资的上升，明年会转化为土地购置带来的上升。当然上升的幅度不会太高，我认为明年的房地产开发投资增速应该是0到5之间。最近三年2016、2017、2018年，投资和开工体现为正增长，但是呈现逐年降低这样的趋势。所以明年的新开工，也有可能是0到5之间的一个正向增长，目前我们的判断是这样。

原因在于，今年新开工的增长和去年一样，依然低于销售的增长，所以导致新开工和销售面积的数据相比较，还处于一个非常低的水平。我们喜欢用新开工比销售面积的数据，作为一个指标，为什么？这是一个短周期的逻辑。新开工十到十二个月以后会形成销售，如果销售是增长或者是持平的，我觉得开工还会增加。所以刚才说，还是由于销售不错，然后地区间的不平衡，会导致新开工还会往上走一走，但是不会走得太多。对于经济增长，我觉得是深度城市化带来的潜在的增长，应该要关注。

其他的就是十九大之后大家提到的房住不炒的问题。现在各个地方都在提供公租房的地，但是了解到的情况，目前占比太低，几大城市供出来的地只有400万方，住宅用地出让前三季度是5亿方，只占到1%。未来怎么来落实？很有可能商品房市场作为一个主体还要存在。第二个，刚刚王博士提到了关于政府购买商业用房，商业用房现在是可以拿来做租赁用的，所以方向也会比较明确。第三个就是，未来可能会对集体正式用地入市试点做租赁做出明确的规定，这也对未来租赁市场有比较大的帮助，在一定程度上能够支撑房地产的投资，这是我的看法。

本次座谈会会后，凤凰财经研究院和南开大学金融学院将联合发布《中国经济季度形势报告》。敬请持续关注凤凰网财经相关报道。本次会议由贵州习酒特约赞助。